Zakupiłem grunt z myślą o inwestycji w starej, zaniedbanej części miasta, którą – jak dowiedziałem się – miasto planuje poddać rewitalizacji. Słyszałem, że zgodnie z nową ustawą o rewitalizacji na obszarach poddawanych rewitalizacji pojawią się ograniczenia w realizacji inwestycji. Na czym będą one polegać? I czy będzie możliwa budowa na takim obszarze obiektu o charakterze komercyjnym?
EKSPERT RADZI
Na podstawie ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. poz. 1777) obowiązującej od 18 listopada 2015 r. w gminie mogą być wyznaczane obszary rewitalizacji. Są to obszary znajdujące się w stanie kryzysowym z powodu szczególnej koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, niskiego poziomu gospodarczego, środowiskowego lub przestrzenno-funkcjonalnego. Dla wyznaczonego obszaru gmina może uchwalić miejscowy plan rewitalizacji. Jest to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Nawet do 20 proc. obszaru gminy do rewitalizacji

Zobacz również
Jedną z najważniejszych cech charakterystycznych tego typu planów będzie wprowadzanie na konkretnych terenach zakazów działalności handlowej i usługowej. W planie tym może też zostać określona maksymalna powierzchnia sprzedaży obiektów handlowych. Regulacje te oznaczają zatem daleko idące ograniczenia związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Przy czym trzeba podkreślić, że ograniczenia te mogą, ale nie zawsze muszą wynikać z miejscowych planów rewitalizacji. W miejscowym planie rewitalizacji nie muszą się znajdować same zakazy dotyczące działalności gospodarczej. Nie ma przecież obowiązku zablokowania całej działalności handlowej i usługowej w ramach obszaru rewitalizacji.
Jeżeli jednak tego typu ograniczenia dla danej działalności rzeczywiście w planie miejscowym zostaną zawarte, podmiot poszkodowany będzie mógł żądać od gminy odszkodowania. O wysokości takiego odszkodowania orzekać będzie właściwy w danej sprawie starosta.
Jeżeli dany przedsiębiorca z rozstrzygnięcia starosty nie będzie zadowolony – ma możliwość dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym. Musi to jednak zrobić w ciągu 30 dni, licząc od dnia uzyskania decyzji starosty. Nie jest to więc z perspektywy przedsiębiorcy zbyt komfortowe rozwiązanie. Przygotowanie dobrego pozwu może zająć trochę czasu, a w tych przypadkach ustawodawca zaczyna uzależniać taką możliwość od konkretnego terminu. W ten sposób pomieszano trochę procedurę cywilną i administracyjną – chyba w sposób niezbyt udany.
Ponadto jest jeszcze jedno rozwiązanie, z którego mogą skorzystać przedsiębiorcy. W nieruchomości niezabudowanej w planie rewitalizacji można wskazać, że warunkiem realizacji na niej inwestycji będzie zobowiązanie się inwestora do budowy na swój koszt i nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy jakiejś inwestycji uzupełniającej. W myśl zasady „coś za coś”. Taką inwestycją uzupełniającą może być infrastruktura techniczna, infrastruktura społeczna, lokale mieszkalne albo lokale przeznaczone na potrzeby działalności kulturalnej, społecznej lub sportowej (muszą być potem przekazane na rzecz gminy). Inaczej rzecz ujmując – gmina pozwoli inwestorowi na zabudowanie danej nieruchomości, ale w zamian za to będzie musiał zbudować również obiekty korzystne dla gminy.
Zobowiązanie konkretnego inwestora przybiera formę zawartej z gminą umowy urbanistycznej. Muszą być w niej określone szczegółowy zakres, specyfikacja techniczna, termin wykonania niezbędnych robót budowlanych oraz termin przekazania gminie konkretnych obiektów lub urządzeń. Poszczególne zobowiązania mogą być w umowie etapowane. Przekazanie inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy ma stanowić warunek przystąpienia do użytkowania inwestycji głównej. Wójt/burmistrz/prezydent miasta wydaje w tym zakresie inwestorowi specjalne zaświadczenie potwierdzające spełnienie wyżej wzmiankowanych warunków.
Niewątpliwie tego typu rozwiązania mogą być trudne do przeforsowania. Dlatego ważne jest bardzo precyzyjnie określenie zakresu działań zarówno w miejscowym planie rewitalizacji, jak też w umowie dotyczącej inwestycji głównej i ubocznej. Z innej strony rozwiązanie to należy traktować jako wyraz woli ustawodawcy dla szerszego – partycypacyjnego – włączania przedsiębiorców do planowania i zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na to warto tej koncepcji dać szansę w praktyce.
Podstawa prawna
Art. 37g–37i ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.).