Rząd szykuje receptę na rosnące opłaty za użytkowanie wieczyste. Swoje pomysły mają też władze lokalne. Do końca marca, jak co roku, należy zapłacić za użytkowanie wieczyste.
Na większy wydatek trzeba być gotowym m.in. w Warszawie. Na przykład na Kabatach opłata dla 125-metrowego mieszkania wzrosła z 800 do 2,7 tys. zł, a na Ursynowie za 50 mkw. z 600 zł do ponad 1,1 tys. zł. Ulżyć mieszkającym chce Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.
Reklama
– Przygotowujemy projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który ma umożliwić osobom fizycznym łatwiejsze przekształcenie gruntów we własność. Będzie się to wiązało z koniecznością spłaty zobowiązań na rzecz gminy przez nowego właściciela. Przy spłacie jednorazowej będzie ulga. Będzie to projekt rządowy, a to oznacza szerokie konsultacje. Zakładam, że trafi on do Sejmu w drugim kwartale tego roku – informuje DGP Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa.

Reklama
Osoby fizycznie mają co prawda możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, ale szczególnie w przypadku budynków wielorodzinnych to trudne do przeprowadzenia. Z wnioskiem do gminy muszą wystąpić lokatorzy, którzy mają w gruncie co najmniej połowę udziałów, a całą sprawę może zablokować sprzeciw jednego mieszkańca. Przedsiębiorcy teraz w ogóle nie mogą przekształcać użytkowania we własność. Ministerstwo o nich nie zapomina.
– Jeżeli chodzi o przedsiębiorców, w przypadku których przy jednorazowej wpłacie także przewidujemy skorzystanie z ulgi, sprawa nie jest już tak prosta. Nie możemy wieczystego użytkowania wtedy tak łatwo przekształcić we własność, gdyż ulga może zostać uznana za pomoc publiczną. W celu wyjaśnienia tej kwestii prowadzimy negocjacje z Unią Europejską – mówi Kazimierz Smoliński.
Coroczna opłata za użytkowanie wynosi 1 proc. wartości gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe, a w przypadku budownictwa komercyjnego – 3 proc. Biuro prasowe urzędu miasta w Krakowie podaje kilka przykładów zmian w opłacie po aktualizacjach wycen przeprowadzonych w 2015 r. Na przykład opłata dla osoby prawnej w dzielnicy Podgórze wzrosła z dotychczasowych 7,32 tys. zł do 50,56 tys., a dla osoby fizycznej w Śródmieściu ze 154,67 zł do 537,13 zł. Opłaty dla innych w tym samym rejonie wzrosły z 2,03 zł do 86,92 zł. Z kolei Katowice przewidują aktualizację opłat za użytkowanie, w wyniku której w 2016 r. mogą one wzrosnąć o 10 proc. Nie obejmie ona jednak nieruchomości mieszkalnych.
Propozycję MIB chwali m.in. Polski Związek Firm Deweloperskich. Jednak jego przedstawiciele mniej obawiają się opinii UE. Bardziej ciekawi są reakcji samorządów.
– Ułatwienia w przekształcaniu użytkowania we własność wzbudzą ogromny sprzeciw samorządów, które po przekształceniu co prawda zanotują jednorazowy wysoki przychód, ale pozbawi je to wpływów z corocznych opłat i opłat powiązanych – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
Samorządowcy na razie pomysłu resortu komentować nie chcą. Opłaty za użytkowanie wieczyste są dla wielu miast dużym źródłem dochodów. Na przykład projekt budżetu Gdańska na 2016 r. przewiduje, że z opłat z tytułu użytkowania miasto uzyska 34,3 mln zł, Poznań spodziewa się 35,41 mln zł, Wrocław – 42,5 mln zł. Plan Warszawy to uzyskanie z opłat za użytkowanie wieczyste 475,43 mln zł.
Władze stolicy mają własny pomysł na rozwiązanie problemów mieszkańców z rosnącymi opłatami. Miasto zaproponowało rządowi zmiany w przepisach umożliwiające obniżki opłat w przypadku nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Chodzi o to, aby nie były wyceniane tak samo jak grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną, gdzie możliwość wykorzystania gruntu i zarabiania na wybudowanej nieruchomości jest znacznie większa.
– Przyjęcie w ramach nowelizacji rozporządzenia założenia, że każdą wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego należy obniżyć o połowę, jest w mojej ocenie nie do końca uzasadnione. Zależy nam na takich rozwiązaniach prawnych, które nie będą skutkowały zmniejszeniem dochodów jednostek samorządu terytorialnego – mówi wiceprezydent Radomia Konrad Frysztak.
Przedsiębiorcy obawiają się, że mniejsze opłaty za mieszkania miasta będą chciały przerzucić na nich.
– Nie dość, że opłaty rosną, to samorządy są w ostatnich latach zdecydowanie bardziej aktywne w egzekwowaniu zobowiązań inwestorów co do przeznaczenia nieruchomości i terminu realizacji inwestycji na działkach w użytkowaniu. I lubią na nich dodatkowo zarabiać. W Warszawie zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu kosztuje 12,5 proc. wartości nieruchomości, a w Krakowie aż 25 proc. – wskazuje członek zarządu jednego z deweloperów.
Użytkowanie jest passé. Klienci i deweloperzy wolą własność
Wśród powstających inwestycji mieszkaniowych w dużych polskich miastach dominują domy i budynki z pełną własnością gruntu. Z danych portalu RynekPierwotny.pl. wynika, że w Warszawie udział projektów na gruncie z użytkowaniem wieczystym stanowi obecnie ok. 15 proc. wszystkich nowych mieszkań. Użytkowanie dotyczy przede wszystkim lokalizacji w pobliżu centrum. W dzielnicach peryferyjnych niemal wszystkie nowe budynki mają odrębną własność gruntu. Podobnie sytuacja wygląda w Gdańsku, Poznaniu czy Krakowie.
Eksperci przekonują jednak, że popyt na mieszkania z użytkowaniem wieczystym będzie malał wraz ze wzrostem świadomości kupujących. – Z pewnością nie wszyscy nabywcy mieszkań dobrze rozumieją różnicę pomiędzy użytkowaniem wieczystym i własnością zabudowywanego gruntu. Część z nich zaczyna bliżej interesować się tematem dopiero wtedy, gdy muszą wnieść pierwszą opłatę za użytkowanie. Wydaje się, że tytuł prawny do gruntu wciąż nie jest dla nabywców tak istotny jak np. cena i lokalizacja mieszkania – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
O tym, że klienci z reguły unikają mieszkania bez pełnej własności, mówią także sami deweloperzy. – Pełna własność gruntu jest istotnym czynnikiem mającym wpływ na wybór mieszkania przez klientów. W niektórych miastach, gdzie notowany jest coroczny istotny wzrost opłat za użytkowanie, jak np. Warszawa i Kraków, klienci zwracają na to większą uwagę – mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal. Dodaje, że użytkowanie zaczyna być coraz większym problemem także dla deweloperów, ponieważ miasta próbują wymuszać na nich zmianę celu użytkowania i opłatę z tego tytułu. – Dzieje się tak nawet w sytuacji, gdy dany teren znajduje się pod planem miejscowym, który określa przeznaczenie jako mieszkaniowe. W Warszawie i Krakowie urzędy oczekują, że deweloper zmieni cel, np. z magazynowego na mieszkaniowy.