Subskrybuj nas na Youtube
Samorządy będą tworzyć specjalne strefy. Zyskają prawo pierwokupu w stosunku do objętych nimi nieruchomości, a także możliwość ich wywłaszczania na cele publiczne, m.in. budownictwa czynszowego
Ministerstwo Infrastruktury opublikowało projekt ustawy o rewitalizacji. Zakłada on, że gminy będą powoływać specjalne strefy rewitalizacyjne (SSR) na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. To będzie oznaczało zmiany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Strefy będą funkcjonować przez 10 lat od powstania.
Wywłaszczenie? Skandal
Uchwała w sprawie ich ustanowienia może być podstawą do wywłaszczenia nieruchomości, jeśli samorządowcy uznają, że jest to konieczne do rewitalizacji (a w jej ramach na budownictwo czynszowe lub realizację innych celów publicznych). Z tego samego powodu gmina będzie mogła wypowiedzieć umowy najmu osobom mieszkającym w należących do niej mieszkaniach.
– To skandal. Rząd planuje pozbawienie obywateli własności nieruchomości na niespotykaną skalę – komentuje Barbara Grzybowska-Kabańska, prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości. Z kolei Mirosław Rymer, doradca prawny ze Śląskiego Urzędu Wojewódzkiego, ostrzega, że może to być dla gmin sposób na pozyskanie działek, których właściciele nie chcieli wcześniej sprzedać.
Prawo pierwokupu
Ale to nie koniec. Jeśli właściciel nieruchomości zlokalizowanej w SSR zdecyduje się ją sprzedać, będzie musiał poinformować o tym gminę. A ta będzie miała prawo pierwokupu – po cenie rynkowej, czyli ustalonej między sprzedającym i nabywcą. Zdaniem autorów projektu to rozwiązanie – podobnie jak wywłaszczenie czy wypowiedzenie umów najmu – ma umożliwić lokalnym władzom realizację programu rewitalizacji. W związku z tym proponowane przepisy przewidują nowelizację ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), a konkretnie – dopisanie do wykazu nieruchomości, w przypadku których gminie przysługuje prawo pierwokupu, tych położonych na terenie specjalnej strefy rewitalizacji.
– To oznacza oczywiście ograniczenie swobody zawierania umów. Właściciel nie będzie już mógł sprzedać nieruchomości dowolnie wybranemu podmiotowi, chyba że gmina nie skorzysta z nowych uprawnień – tłumaczy Mirosław Rymer. Samorząd będzie miał 30 dni od chwili, gdy zostanie powiadomiony o planowanej transakcji, na określenie, czy jest zainteresowany zakupem, czy nie.
– Jeśli zostanie zachowana konstytucyjna zasada, że właściciel w zamian za swoją własność uzyskuje cenę rynkową, to trudno w tym wypadku mówić o ograniczeniu prawa własności – ocenia Kamil Osiński, adwokat, partner w kancelarii Kochański Zięba Rapala i Partnerzy.
Kij i marchewka
Ustawa ma zachęcić i jednocześnie przymusić właścicieli do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenie SSR zgodnie ze zmienionym planem miejscowym. Byłyby na to cztery lata od momentu uchwalenia lub zmiany takiego planu na skutek powołania specjalnej strefy. Zachęta polega na tym, że zgodnie z proponowanymi przepisami gminy będą mogły przyznawać dotacje sięgające 50 proc. kosztów robót budowlanych związanych z remontem i odpowiednim zagospodarowaniem nieruchomości. Do tej pory na takie wsparcie mogli liczyć wyłącznie właściciele zabytków. Tyle teoria. Jaka może być praktyka?
– Gminy nie mają pieniędzy na takie wydatki. Na Śląsku rewitalizacja nie będzie możliwa bez unijnego dofinansowania – ocenia Mirosław Rymer.
A na czym miałoby polegać przymuszanie do podjęcia oczekiwanych działań? Jeśli właściciel w terminie czterech lat nie zagospodaruje działki zgodnie z miejscowym planem uwzględniającym SSR, po tym terminie zapłaci podatek od nieruchomości według stawek o 100 proc. wyższych niż podstawowe. Z każdym kolejnym rokiem będą one rosły – maksymalnie do 500 proc. stawek podstawowych.
– Nie jest to oczywiście zmiana, z której właściciele nieruchomości znajdujących się na obszarze SSR będą się cieszyć – komentuje Diana Sleiman, doradca podatkowy w zespole zarządzania majątkiem w KPMG.
– Dlatego proces rewitalizacji powinien być oparty na dialogu społecznym, a samorządowcy muszą zadbać, by materiały, np. związane ze zmianami w planie miejscowym, trafiające do konsultacji były zrozumiałe dla ogółu społeczeństwa. Inaczej może to doprowadzić do poważnych konfliktów – dodaje Wojciech Szymalski, wiceprezes Instytutu na rzecz Ekorozwoju.
Czy uda się przynajmniej osiągnąć cel w postaci rewitalizacji zdegradowanych obszarów? Niekoniecznie. – Tworzenie SSR i realizacja programów nie będą przecież dla gmin obowiązkowe – zwraca uwagę Andrzej Porawski, dyrektor Biura Związku Miast Polskich.