Trybunał Konstytucyjny zakwestionował przepisy umożliwiające przedsiębiorcom uwłaszczenie się na nieruchomościach oddanych im w użytkowanie wieczyste. Dzięki temu organy administracji publicznej nie muszą już wydawać niekorzystnych dla siebie decyzji
Zgodnie z ustawą z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, z wnioskiem o przekształcenie mogły dotychczas występować zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, w tym spółki prawa handlowego, niezależnie od sposobu korzystania z nieruchomości lub jej przeznaczenia. Co więcej, wykorzystywanie lub przeznaczenie nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej nie stanowiło przesłanki uzasadniającej odmowę przekształcenia. 10 marca 2015 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł jednak (sygn. akt K 29/13), że przepisy te w zakresie, w jakim przyznają uprawnienie do przekształcenia gruntu osobom fizycznym i prawnym, niemającym tego uprawnienia w dniu wejścia w życie ustawy z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (dalej: ustawa nowelizująca), są niezgodne z art. 2 konstytucji.
Co się zmieni
W efekcie od 17 marca 2015 r. – w tym dniu wyrok TK został opublikowany w Dzienniku Ustaw – o przekształcenie mogą się ubiegać jedynie te osoby, które stosowne uprawnienie posiadały przed wejściem w życie ustawy nowelizującej. Należą do nich:
● osoby fizyczne w zakresie nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych,
● osoby fizyczne będące 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli prawo to uzyskały w zamian za nieruchomości utracone na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. lub na podstawie art. 7 dekretu warszawskiego,
● osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego,
● spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
Kto zyska, kto straci
Wyrok TK jest korzystny dla Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, gdyż znosi obowiązek przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na każde żądanie osób prawnych lub przedsiębiorców (spoza wymienionego katalogu). Stracą na tym oczywiście osoby prawne i przedsiębiorcy – będą mogli stać się właścicielami gruntów jedynie na podstawie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jednak do nabycia własności w tym trybie zawsze potrzebna jest zgoda właściciela. A to oznacza, że przedsiębiorcom nie będzie przysługiwało roszczenie w tym zakresie.
Wyrok TK będzie miał również istotny wpływ na toczące się postępowania o wydanie decyzji o przekształceniu. Zgodnie z procedurą administracyjną, organ prowadzący postępowanie rozstrzyga, opierając się na przepisach obowiązujących w chwili orzekania. Jeżeli zatem dana sprawa do 17 marca 2015 r. nie została zakończona ostateczną decyzją administracyjną, organ prowadzący postępowanie powinien ją umorzyć z uwagi na bezprzedmiotowość. W przeciwnym razie decyzja będzie wadliwa i w każdym czasie będzie można stwierdzić jej nieważność.
Zakończone postępowania
Biorąc pod uwagę stanowisko jednostek samorządu terytorialnego występujących w sprawie przed Trybunałem Konstytucyjnym, nie można wykluczyć scenariusza, w którym będą one dążyły do wzruszenia ostatecznych już decyzji o przekształceniu. Zapewne będą próbowały skorzystać z art. 145a par. 1 kodeksu postępowania administracyjnego.
Stanowi on, że strona może żądać wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego decyzją ostateczną, jeśli wydano ją na podstawie przepisów, które Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z konstytucją. Jednak szanse na korzystne rozstrzygnięcia dla gmin w tym zakresie są znikome. Zgodnie bowiem z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie 5 sędziów z 9 października 2000 r. (sygn. OPK 14/00), jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa nie posiadają w tych postępowaniach przymiotu strony. Oczywiście nie można zupełnie wykluczyć scenariusza, w którym Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego będą zmierzały do wznowienia postępowania, powołując się na wyrok NSA z 20 listopada 2013 r. (sygn. akt I OSK 1018/12).
Sąd stwierdził wówczas, że przekształcenie prawa wieczystego użytkowania następuje pomiędzy właścicielem mienia publicznego – Skarbem Państwa lub gminą a dotychczasowym użytkownikiem wieczystym – i te podmioty z zasady są stronami postępowania o przekształcenie. Należy jednak pamiętać, że orzeczenie to wydano w zupełnie innym stanie faktycznym i bez szerszego uzasadnienia.
Na podstawie uchylonych przepisów organy administracji publicznej były zobowiązane wydać decyzję o przekształceniu nieruchomości, nawet gdy było to dla nich ekonomicznie nieopłacalne