Prowadzimy serwis samochodowy w lokalu gminnym. Gmina najpierw wypowiedziała najem, a teraz wniosła do sądu pozew o opróżnienie lokalu, co naszym zdaniem jest nieuzasadnione. Zapłaciliśmy bowiem wcześniejsze zaległości. Jednak gmina twierdzi, że nieskutecznie, bo dopiero po dodatkowym terminie miesięcznym.
Gmina mogła wypowiedzieć umowę najmu, a w konsekwencji domagać się opuszczenia lokalu przez przedsiębiorcę. Spłata zadłużenia po dodatkowym terminie nie miała znaczenia.
Z podanego stanu faktycznego wynika, że przedsiębiorca miał zaległości czynszowe za lokal użytkowy. Spłacił je, ale po dodatkowo wyznaczonym terminie i umowa najmu została wypowiedziana. Odpowiedź na pytanie wymaga odniesienia się do stosownych regulacji kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W art. 659 k.c. postanowiono, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Istotną regulacją jest również art. 687 k.c., z którego wynika, że jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Warto wspomnieć, że ta regulacja ma zastosowanie jedynie do najmu lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe ‒ w tym użytkowym (por. np. wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku z 7 marca 2018 r., sygn. akt I C 603/17, czy wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi‒Widzewa w Łodzi z 21 grudnia 2017 r., sygn. akt VIII C 3215/15). Przy czym istotne jest to, że brak pisemnego uprzedzenia najemcy o zamiarze wypowiedzenia nie może powodować skutku w postaci rozwiązania stosunku najmu.
Warto też odnotować stanowisko zawarte w uchwale Sądu Najwyższego z 22 lutego 1967 r. (sygn. akt III CZP 113/166). Wskazano w nim m.in., że art. 687 k.c. uzależnia rozwiązanie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki z zapłatą czynszu od następujących przesłanek:
- najemca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
- wynajmujący po zajściu tej zwłoki uprzedził najemcę na piśmie, że rozwiąże najem, jeżeli najemca najpóźniej w ciągu miesiąca nie zapłaci zaległego czynszu,
- mimo upływu powyższego terminu najemca zalega z zapłatą czynszu.
Pomocne w ocenie podanego stanu faktycznego może okazać się stanowisko podane w wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z 14 maja 2015 r. (sygn. akt VIII GC 252/15), gdzie stroną powodową była również gmina. Tamże m.in. zaakcentowano, że: „Pozwany w przedmiotowej sprawie nie uregulował zaległych świadczeń w ciągu miesiąca od złożenia mu wspomnianego oświadczenia. Sąd zważył, iż na dzień składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu przez powoda pozwany zalegał z zapłatą czynszu najmu i opłat za ponad dwa pełne okresy płatności. Należy również podkreślić, iż powód zachował wszystkie wymogi formalne, wypowiadając umowę najmu, pozwany został poinformowany, że umowa najmu będzie dalej obowiązywać jedynie w przypadku, gdy zaległości zostaną uregulowane przed upływem wyznaczonego w piśmie terminu, zaś pozwany spełnił swój obowiązek po upływie przedmiotowego terminu”. Finalnie sąd uznał, że gmina skutecznie wypowiedziała umowę najmu lokalu użytkowego, a w konsekwencji nakazał, aby przedsiębiorca opróżnił lokal i wydał go gminie.
Rada dla przedsiębiorców: należy spłacać zaległości czynszowe zawsze w dodatkowo określonym terminie, ewentualnie dążyć do zmiany postanowień umowy najmu.
Podstawa prawna
Art. 659 i 687 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
