Firmy prywatne będą mogły w przejrzysty sposób finansować sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie niejasnych darowizn czy fundowania gminnych festynów.
Jednym z powodów niechęci gmin do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego są związane z tym koszty. W skali całego kraju pokrycie planami wynosi mniej niż 30 proc., ale są tereny, gdzie jest to zaledwie kilkanaście, a nawet kilka procent. Dlatego wciąż tak wiele inwestycji odbywa się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Te jednak, zgodnie z projektem ustawy – Kodeks urbanistyczno-budowlany, mają zostać całkowicie zlikwidowane. Tym ważniejsze jest więc nakłonienie samorządów do uchwalania miejscowych planów. Jednym ze sposobów ma być ustawowe dopuszczenie, by inwestorzy prywatni pokrywali koszty związane z ich przygotowaniem. Ma się to odbywać w sposób jawny, a nie – jak to się dziś najczęściej zdarza – w zakamuflowanych formach.
– Uważam, że takie rozwiązanie jest dużo bardziej przejrzyste, a tym samym powinno budzić mniej kontrowersji niż dotychczasowe praktyki – komentuje adwokat Jacek Kosiński.
– Nie jest tajemnicą, że od dawna gminy przyjmują od inwestorów pieniądze na pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem planów miejscowych, tyle że dzieje się to w formie dotacji. Przepisy na to nie pozwalają, ale też tego wprost nie zabraniają. Choć sądy administracyjne uznają takie praktyki za naganne, to jednocześnie orzekają, że przyjęcie takiej dotacji nie stanowi podstawy do uchylania planów miejscowych – dodaje ekspert.
Przykładem może tu być wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2016 r. (sygn. akt II SA/Ol 681/14). Skład orzekający przyznał w nim, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.) koszty sporządzania planu miejscowego obciążają budżet gminy. Przyjęcie przez nią pieniędzy od inwestora prywatnego nie oznacza jednak złamania prawa.
Plany na zamówienie
Dużo bardziej krytycznie o takich praktykach wypowiada się Najwyższa Izba Kontroli.
„Działania takie są naruszeniem prawa i mogą prowadzić do sporządzania dokumentów planistycznych »na zamówienie« podmiotów je finansujących, zainteresowanych dogodnym dla siebie rozstrzygnięciem. Skutkiem tych praktyk jest brak rzetelności i obiektywizmu podejmowanych rozstrzygnięć, w związku z uleganiem presji inwestorów, co stanowi źródło konfliktów społecznych” – można przeczytać w wynikach kontroli NIK nad systemem gospodarowania przestrzenią.
Aż 90 proc. przebadanych planów związanych z budową elektrowni wiatrowych było finansowane przez inwestorów. Nawet tam, gdzie koszty teoretycznie pokrywała gmina, okazywało się, że inwestorzy przekazywali dotacje na inne cele, choćby organizację dożynek czy wsparcie działalności lokalnego domu kultury.
– W praktyce udział inwestorów w finansowaniu planów miejscowych jest często spotykany, przy czym współpraca przybiera różnorodne formy, takie jak darowizny, w tym darowizny rzeczowe w formie dokumentacji projektowej czy porozumienia. Część z nich budzi wątpliwości z punktu widzenia zgodności z prawem. Tym samym należy uznać, że ujednolicenie praktyki przyczyni się do zwiększenia efektywności współpracy na linii gmina – inwestor – uważa Wojciech Jacyno, radca prawny z kancelarii Prof. Wierzbowski & Partners.
Z korzyścią dla mieszkańców
Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego wprowadza generalną zasadę, zgodnie z którą niedozwolone jest finansowanie sporządzania aktu planowania przestrzennego przez podmioty nieuprawnione (patrz ramka). Jednocześnie jednak wprost dopuszcza możliwość pokrycia kosztów przez inwestora (art. 246 projektu KUB). Zasady jego partycypacji ma określać umowa urbanistycza.
Pojawia się pytanie, czy nie będzie to w praktyce oznaczać usankcjonowania praktyk, które dzisiaj wytyka NIK, i wiązać się z brakiem obiektywizmu gminy, która zrobi to, na czym inwestorowi zależy. Eksperci nie dostrzegają jednak takiego zagrożenia.
– Prawne dopuszczenie możliwości finansowania kosztów związanych z przygotowaniem planu miejscowego przez inwestorów prywatnych tak naprawdę będzie korzystne również dla tych, którzy będą się takim planom sprzeciwiać. Przede wszystkim dlatego, że jawna będzie nie tylko sama umowa urbanistyczna, ale także negocjacje prowadzone między wójtem, burmistrzem czy prezydentem a inwestorem. Mieszkańcy czy organizacje pozarządowe będą więc wiedzieli, na jakich zasadach i w zamian za co są przekazywane pieniądze – przekonuje mec. Jacek Kosiński.
Inwestorów prywatnych, w tym deweloperów, cieszą próby jednoznacznego określenia reguł współpracy finansowej przy tworzeniu planów. Boją się natomiast zbyt wygórowanych żądań ze strony publicznej.
– Deweloperzy będą zainteresowani partycypowaniem w kosztach związanych z przygotowaniem planów miejscowych, jeśli tylko przyspieszy to procedury. Dzisiaj zajmują one minimum trzy lata, ale są plany powstające dekadami – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
I dodaje, że to rozwiązanie będzie wykorzystywane przede wszystkim przy większych inwestycjach. Konieczne jest jednak ustalenie jasnych zasad ustalania maksymalnej wartości wkładu inwestora. W innym wypadku oczekiwania gmin będą nierealne, a nowych inwestycji, tak potrzebnych, będzie jak na lekarstwo.