Do częstszego sprawdzania dochodów lokatorów chce zachęcić gminy rząd. Stąd propozycja weryfikacji większości najemców przynajmniej raz na trzy lata. Przedstawiciele dużych miast popierają to rozwiązanie. Więcej wątpliwości budzi wprowadzenie wysokich ustawowych progów dochodowych przy ubieganiu się o najem gminnych mieszkań, co z jednej strony zwiększy ich dostępność, ale z drugiej może zwiększyć kolejki.

Wygaszanie sprzedaży mieszkań komunalnych

Od lat zasób komunalny się kurczy (patrz: infografika), a miasta pozbywały się mieszkań na rzecz najemców, często z wysokimi bonifikatami. Sejm pracuje nad poselskim projektem, popieranym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, który ma skończyć z tą praktyką. Jednak okazuje się, że już teraz miasta znacząco ograniczyły sprzedaż lokali mieszkalnych.

Jeszcze w 2021 r. Szczecin pozbył się 396 mieszkań, a w ubiegłym roku już 220. W tym samym czasie w Gdańsku ograniczono sprzedaż z 278 lokali do 44, a w Katowicach z 284 do 202. Poznań w 2025 r. sprzedał 58 mieszkań, a cztery lata wcześniej takich przypadków było 107. W Lublinie sprzedaż wzrosła w latach 2022–2023 do odpowiednio 73 i 68 lokali. Rok temu było ich 44 (w 2021 r. – 41). Warszawa z bonifikat zrezygnowała już ponad 10 lat temu. W latach 2021–2023 miasto sprzedało tylko 5 lokali.

„Dotyczy to wyłącznie sytuacji, gdzie najemca w przeszłości dokonał adaptacji części niemieszkalnej lokalu, zwykle strychu, z własnych środków” – informował wtedy stołeczny magistrat. W ostatnich dwóch latach miasto nie pozbyło się żadnego mieszkania.

Więcej najemców do sprawdzenia

Dziś dochody najemców za trzy miesiące można weryfikować nie częściej niż co 2,5 roku i to tylko tych, którzy zawarli umowy od 21 kwietnia 2019 r. Po zmianie przepisów sprawdzani będą co do zasady wszyscy, nie rzadziej niż co trzy lata (oprócz m.in. gospodarstw domowych, w skład których wchodzą wyłącznie osoby pobierające rentę z tytułu niezdolności do pracy czy osoby w wieku emerytalnym). Pod uwagę będą brane roczne zarobki. Dodatkowej weryfikacji nie będą też przechodzić osoby, które są już sprawdzane przy okazji ubiegania się o dodatek mieszkaniowy.

– Około połowy najemców występuje o dodatek mieszkaniowy. Dlatego to nie będzie takie duże obciążenie administracyjne dla gmin, jak mi się wydawało. Połowa już jest weryfikowana – mówi Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Przedstawiciele miast uważają jednak, że będzie to duże wyzwanie.

Gdańsk już dziś weryfikuje co trzy lata tych najemców, wobec których dopuszczają to przepisy. Podobne zasady stosuje Warszawa. Katowice wprowadziły weryfikację co cztery lata i sprawdziły 23,5 proc. lokatorów podlegających obecnym przepisom. W Lublinie weryfikacje przeprowadzane są w odstępie 5 lat. W latach 2024–2025 sprawdzono 88 najemców.

– Pozytywnie oceniamy też przejście na badanie dochodu za pełny rok kalendarzowy oraz wyłączenie z obowiązku weryfikacji gospodarstw domowych, których sytuacja finansowa jest stabilna (np. emeryci i renciści) – komentuje Dobrochna Janas, dyrektorka biura spraw lokalowych Urzędu Miasta Poznania.

Miasta w większości popierają ujednolicenie zasad i weryfikacji wszystkich najemców co trzy lata, chociaż według urzędników z Katowic będzie to uciążliwe dla samych lokatorów. Samorządy są też zgodne, że ze względu na obłożenie nowymi obowiązkami konieczne może być zatrudnienie dodatkowych urzędników.

– Procedura ta oznacza konieczność prowadzenia postępowań weryfikacyjnych, analizy dokumentów, kierowania wezwań, przeprowadzania ewentualnych kontroli, a także rozpatrywania odwołań i wyjaśnień. W konsekwencji może to wymagać przeorganizowania pracy lub – w zależności od ostatecznego kształtu przepisów i skali obowiązków – rozważenia zwiększenia zatrudnienia, aby zapewnić sprawną i terminową realizację nowych zadań – ocenia Urząd Miejski w Gdańsku.

Wyższe progi w zasobie komunalnym

Rząd ponadto chce, aby gminy nie skracały kolejek do mieszkań, ustanawiając bardzo niskie progi dochodowe, które są trudne do spełnienia. Jeśli projektowane przepisy wejdą w życie, to nie będą mogły być niższe na osobę niż 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia brutto w danym województwie w gospodarstwie wieloosobowym i 80 proc. w jednoosobowym.

– Chcemy, żeby zasób komunalny był oferowany szerszej grupie odbiorców. Nie tylko tym najmniej zarabiającym – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii. Dodaje, że system ma też być sprawiedliwy. Dziś niskie kryteria dochodowe spełniają osoby funkcjonujące w szarej strefie, a o najem nie mogą się ubiegać osoby pracujące na etacie, np. w budżetówce.

Według części miast sztywne ustawowe progi (gmina będzie mogła je zwiększyć, ale nie obniżyć) spowodują, że o gminne mieszkania będą mogły się ubiegać również osoby o stosunkowo dobrych dochodach. A to może zwiększyć kolejki.

– Wprowadzenie ustawowych progów dochodowych przy najmie mieszkań komunalnych może wiązać się ze zwiększeniem liczby osób czy rodzin uprawnionych do ubiegania się o mieszkanie z zasobu miasta. Należy mieć jednak na uwadze, że o przydziale nadal będą decydować kryteria pierwszeństwa określone w uchwale Rady Miasta Lublin – podkreślają urzędnicy z Lublina.

– To zmuszenie gmin do racjonalnego zarządzania zasobem poprzez systemy punktowe – tak, żeby było wiadomo, kto ma pierwszeństwo – podsumowuje Hanna Milewska-Wilk. ©℗

Zasoby mieszkaniowe w gminach
ikona lupy />
Zasoby mieszkaniowe w gminach / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe

Podstawa prawna

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw przekazany do konsultacji publicznych