Subskrybuj nas na Youtube
Zadatek jako dodatkowa klauzula umowna
Przez zadatek, zgodnie z potocznym znaczeniem, rozumie się pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. W języku prawniczym tym mianem określa się z kolei klauzulę umowną, która ma za zadanie wzmocnić zawieraną umowę. Zadatek znajduje zastosowanie we wszystkich umowach obligacyjnych, także o charakterze przygotowawczym, niezależnie od tego, w jakiej formie owa umowa jest zawierana. Organizowanie sobie wypoczynku i rezerwacja miejsc noclegowych to nic innego jak zawarcie umowy – przeważnie ustnej, zawieranej telefonicznie, ewentualnie potwierdzonej mailem, rzadziej – pisemnej. Właśnie ze względu na ten nieformalny charakter zawierania umowy właściciele kwater zabezpieczają swoje interesy, żądając wpłaty zadatku. Klient nie otrzymał urlopu, rozchorowało mu się dziecko, najzwyczajniej w świecie rozmyślił się, albo wybrał wyjazd do innej miejscowości. Różne są przyczyny rezygnacji z wyjazdu, mniej lub bardziej losowe. Oczywiste jest jednak, że właściciele kwater w wypoczynkowych miejscowościach maksymalnie chcą zabezpieczyć swoje interesy i maksymalizować zyski w sezonie wakacyjnym.
Stąd łatwo wskazać dwie podstawowe funkcje zadatku. Zastrzeżone prawo zatrzymania zadatku (lub żądania jego podwójnej wysokości) ma na celu skłonienie stron do wykonania umowy. Jednocześnie w razie odstąpienia od umowy przez uprawnioną stronę, ma zrekompensować jej ewentualną szkodę, jaką poniosła z tego tytułu (por. wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13).
W razie wykonania umowy, zadatek zalicza się na poczet świadczenia (zapłaty umówionej ceny) strony, która go dała. W razie rozwiązania przez strony umowy, zadatek powinien zostać zwrócony. Podobnie, gdy umowa nie została wykonana z powodu okoliczności, z które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo odpowiedzialność obciąża obie strony. W takim przypadku zwrotu zadatku można żądać bez konieczności odstąpienia od umowy (por. wyrok SA w Łodzi z 23.11.2017 r., I ACa 951/17).
Jednak rezygnacja z zarezerwowanego pokoju, kwatery to nic innego jak niewykonanie umowy przez jedną ze stron – klienta. W takiej sytuacji druga strona umowy (właściciel kwatery) może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. Taka reguła obowiązuje, o ile strony nie zastrzegły odmiennie (albo inaczej przewiduje zwyczaj).
Kiedy dający zadatek może żądać jego dwukrotnej wartości?
Zadatek wymaga uzgodnienia stron, konieczne jest też jego faktyczne wręczenie (albo przelanie określonej kwoty na konto). Wzmacnia pozycję strony, która dąży do wykonania umowy. Wzmacnia pozycję właściciela kwatery, który w razie rezygnacji klienta otrzymuje swoistą rekompensatę finansową. Zadatek chroni też stronę dającą zadatek – klienta. Zdarza się, choć rzadziej, że umowa nie zostanie wykonana przez właściciela kwater, choćby z powodu remontu. W takiej sytuacji ta strona, która zadatek dała, może żądać – po odstąpieniu od umowy – sumy dwukrotnie wyższej od zadatku. Określenie wysokości zadatku podlega, co do zasady, swobodzie kontraktowej. Tym samym strony mogą swobodnie ustalić wysokość zadatku.
Prawo zatrzymania zadatku albo żądania zwrotu podwójnej jego kwoty powstaje jedynie wówczas, gdy jedna ze stron nie wykonała umowy, przy czym niewykonanie umowy może polegać także na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakościowo (por. wyrok SA w Gdańsku z 18.02.2015 r., I ACa 743/14), a druga strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W przeciwnym wypadku stronie służy jedynie prawo żądania odszkodowania na ogólnych zasadach i decyduje wówczas wysokość poniesionej szkody (por. wyrok SA w Gdańsku z 04.06.2014 r., V ACa 232/14).
Zaliczka podlega zwrotowi
Instytucja zaliczki, w przeciwieństwie do zadatku, nie jest uregulowana szczegółowo w przepisach kodeksu cywilnego. Zasady jej funkcjonowania można wyprowadzić z przepisów dotyczących wykonywania umów wzajemnych. Zaliczka stanowi po prostu część ceny. Jest uiszczana na poczet konkretnego świadczenia. Zaliczka jest równoznaczna z zapłatą części świadczenia. Zarachowanie zaliczki na poczet świadczenia nie wywołuje innych istotnych skutków prawnych. Nie spełnia funkcji zabezpieczającej, jak to jest w przypadku zadatku. W przypadku zaś nie dojścia umowy do skutku (np. nie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży) zaliczka uiszczona na poczet ceny podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne, a to dlatego, że nie zostaje osiągnięty cel świadczenia zaliczki (por. wyrok SA w Warszawie z 19.05.2016 r., VI ACa 529/15).
Zaliczka czy zadatek? Nie zawsze łatwo stwierdzić
O tym, że wpłata danej kwoty pieniężnej przy okazji zawarcia umowy, stanowi zadatek, może przesądzać wymienienie w treści umowy, czy przelewu określenia „zadatek”, mogą o tym przesądzać także okoliczności towarzyszące wpłacie. Strony mogą przede wszystkim określić wprost w umowie, czy wręczenie określonej kwoty stanowi zadatek czy zaliczkę. Nazwanie zadatku nazwą świadczącą za uiszczeniem z góry pewnej kwoty na poczet wykonania umowy „zaliczką” powoduje uznanie, że zawiera ono „odmienne zastrzeżenie umowne”. Wobec tego, strona, która twierdzi, że mimo takiej nazwy, wolą stron było nadanie zadatkowi znaczenia odszkodowawczego, powinna to udowodnić (por. wyrok SA w Warszawie z 07.08.2008 r., VI ACa 296/08). W braku dosłownego określenia stosuje się reguły interpretacyjne właściwe dla instytucji zadatku.
Wręczenie rzeczy lub pieniędzy stanowi zadatek, gdy następuje przy zawarciu umowy. Nie chodzi o to, by zadatek został wręczony dokładnie w momencie zawarcia umowy. Chodzi raczej o interpretowanie pojęcia „przy zawarciu umowy” jako „przy okazji zawarcia umowy” (por. wyrok SA w Łodzi z 18.10.2017 r., I ACa 1035/17). Funkcję zadatku może bowiem pełnić też suma uiszczona po zawarciu umowy, o ile strony tak się porozumiały.
Strony, co do zasady, mogą swobodnie ustalić wysokość zadatku. Przyjmuje się jednak, że suma wręczana tytułem zadatku stanowi pewien niewielki ułamek świadczenia pieniężnego, które jedna ze stron ma spełnić na rzecz strony drugiej. Wartość wręczonych przy zawieraniu umowy pieniędzy lub rzeczy zamiennych ma wpływ na kwalifikację tej czynności. W tym sensie nie stanowi zadatku rzecz lub pieniądze w takiej wartości, że zbliżone są do wartości umówionego świadczenia (por. wyrok SA w Warszawie z 04.03.2016 r., VI ACa 51/15). Nadmierna wysokość zadatku – nawet mimo użycia przez strony określenia „zadatek” – może uzasadniać uznanie go za mającego na celu obejście ustawy. Zadatek ustalony w nadmiernej wysokości może więc zostać uznany za nieważny.
Podstawa prawna
Art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.)