rozwiń ›

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie dotyczy zarówno nieruchomości (działek, domów, mieszkań), jak i rzeczy ruchomych (np. samochodów). Podstawą nabycia własności jest nieprzerwane i samoistne posiadanie rzeczy, czyli traktowanie jej jak swojej własności, podejmowanie działań właścicielskich, inwestowanie, użytkowanie, zabezpieczanie itd.

Warunkiem koniecznym jest upływ odpowiedniego czasu oraz w niektórych przypadkach dobra wiara posiadacza. Samoistne posiadanie oznacza, że osoba zachowuje się jak właściciel, a nie jak najemca, dzierżawca czy użytkownik.

Jakie są terminy zasiedzenia?

Dla nieruchomości obowiązują dwa główne terminy:

• 20 lat, gdy posiadacz działał w dobrej wierze, czyli był przekonany, że ma prawo własności.

• 30 lat, gdy posiadacz wiedział lub powinien wiedzieć, że rzecz ma innego właściciela (zła wiara).

W przypadku rzeczy ruchomych (np. sprzętu, mebli, aut), zasiedzenie możliwe jest już po 3 latach, ale tylko wtedy, gdy dobra wiara trwa przez cały ten czas. Jeśli w trakcie pojawi się informacja o cudzym prawie – możliwość zasiedzenia przepada.

Co można, a czego nie można zasiedzieć?

Zasiedzeniu podlegają:

• Nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe,

• Ruchomości będące przedmiotem własności,

• Udział we współwłasności nieruchomości,

• Służebności gruntowe (np. przejazdu przez działkę sąsiada),

• W określonych warunkach – użytkowanie wieczyste.

Nie można natomiast zasiedzieć:

• Elementów wspólnych budynków (klatek schodowych, korytarzy),

• Pojedynczych pokoi w mieszkaniu,

• Służebności osobistych,

• Rzeczy wpisanych do rejestru utraconych dóbr kultury.

Jak uzyskać stwierdzenie zasiedzenia?

Po upływie wymaganego okresu posiadacz może wystąpić do sądu rejonowego z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Trzeba wskazać ostatniego znanego właściciela i przedstawić dowody na nieprzerwane posiadanie. Sąd rozpatruje sprawę na rozprawie – jeśli uzna, że wszystkie warunki zostały spełnione, wydaje postanowienie.

Co dalej po wyroku?

Po prawomocnym orzeczeniu sądu nowy właściciel musi zapłacić 7% podatku od wartości zasiedzianej rzeczy. Następnie może złożyć wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej (jeśli chodzi o nieruchomość).

O czym trzeba pamiętać?

• Umowa zakupu nieruchomości bez aktu notarialnego nie wystarcza – taka osoba nie jest w dobrej wierze.

• Posiadacz zależny (np. lokator) nie może zasiedzieć rzeczy, ponieważ uznaje cudze prawo.

• Można doliczyć czas posiadania poprzednika – ale tylko przy zachowaniu warunków dobrej lub złej wiary.

Zasiedzenie to rozwiązanie dla tych, którzy przez wiele lat faktycznie korzystają z rzeczy jak właściciele, choć nie mają formalnych dokumentów. To także sposób na uporządkowanie sytuacji prawnej wielu nieruchomości i odzyskanie prawa, które powstało z upływem czasu, nie z umowy.