Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów na nabycie praw do jej własności. To przejaw tzw. instytucji dawności, gdy dochodzi do zmiany stosunków prawnych z powodu upływu określonej ilości czasu. Sam temat zasiedzenia wzbudza wiele kontrowersji, bowiem w jego wyniku faktyczny właściciel traci swoje prawa do nieruchomości. Po jakim czasie mówimy o zasiedzeniu i w jaki sposób nowy posiadacz może potwierdzić swoje prawa?
Aby uzyskać prawo własności gruntu, budynku lub lokalu poprzez zasiedzenie, trzeba nieprzerwanie władać nieruchomością przez określony czas. Wystarczy zatem, że dana osoba mieszka w jednym miejscu przez wiele lat, a zyskuje tak samo mocne prawa do mieszkania, jak osoba, która nabyła je w wyniku kupna.
Po ilu latach dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?
O warunkach, jakie trzeba spełnić, aby nabyć nieruchomość w ten sposób, mówi art. 172 Kodeksu cywilnego.
- Osoba nabywa własność, jeśli jest posiadaczem samoistnym nieruchomości nieprzerwanie od 20 lat. Jeśli jednak uzyskała posiadanie w złej wierze, nie może skorzystać z zasiedzenia po upływie tego czasu.
- Osoby, które uzyskały posiadanie w złej wierze nabywają prawo własności dopiero po upływie 30 lat. W tym przypadku początkowe intencje nie są ważne.
- Nabycie praw do nieruchomości rolnych poprzez zasiedzenie przysługuje tylko rolnikom indywidualnym. Przepisy nakładają jednak pewne ograniczenie co do wielkości powierzchni. Nieruchomości, których zasiedzenie nastąpiło po 30 kwietnia 2019 roku, nie mogą przekroczyć 300 ha użytków rolnych.
O działaniu w złej wierze mówimy w momencie, gdy dana osoba wie, że nie jest właścicielem nieruchomości i nie posiada do niej żadnego tytułu prawnego, ale zachowuje się, jakby była to jej własność. Posiadacz samoistny to z kolei osoba, która sprawuje władzę nad daną rzeczą. W przypadku mieszkania oznacza to, że opłaca za niego czynsz, podatki oraz ponosi inne koszty związane z użytkowaniem. Ponadto może czerpać korzyści ekonomiczne związane z posiadaniem nieruchomości.
W jaki sposób potwierdzić prawo własności poprzez zasiedzenie?
Po upływie 20 lub 30 lat, nowy właściciel może chcieć dopełnić formalności i potwierdzić swoje prawa. Może to zrobić tylko w jeden sposób, a mianowicie na drodze sądowej. Sąd musi potwierdzić nabycie własności przez zasiedzenie, wydając postanowienie. Wcześniej jednak konieczne jest złożenie wniosku o zasiedzenie nieruchomości. Co musi się w nim znaleźć?
- Opis nieruchomości, w tym miejsce jej położenia, numer działki, księgi wieczystej oraz dane sądu, który tę księgę prowadzi.
- Informacja o okresie samoistnego posiadania nieruchomości.
- Żądanie stwierdzenia zasiedzenia własności nieruchomości.
- Uzasadnienie, w którym pojawią się informacje na temat tego, w jaki sposób osoba składająca wniosek weszła w posiadanie nieruchomości. Konieczne jest też wskazanie poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. Poza tym należy przedstawić dowody na samoistne posiadanie nieruchomości i wymienić zainteresowane strony w sprawie.
- Oprócz tego konieczne jest dołączenie odpisu z księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów.
Osoba, która składa wniosek nie musi nikogo informować o tym fakcie. Ogłoszenie zostanie jednak zamieszczone przez sąd. Trzeba zatem spodziewać się, że mogą pojawić się osoby negujące zasiedzenie. Jeśli dokumenty złożono prawidłowo i sąd uzna, że zostały spełnione wszystkie warunki zasiedzenia, potwierdzi nabycie własności. Gdy postanowienie uprawomocni się, nowy właściciel musi zapłacić podatek zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. opodatku od spadków i darowizn. Wynosi on 7 proc. wartości nieruchomości. Do tego należy doliczyć opłatę za wniosek o zasiedzenie wynoszącą 200 zł oraz za wpis do księgi wieczystej, który również wynosi 200 zł.