Jak wskazują ekonomiści PKO BP, do jesieni ceny mieszkań pozostaną na obecnych poziomach.

„W scenariuszu bazowym oczekujemy kontynuacji obecnej sytuacji do jesieni, z ewentualnie lokalnie niewielką korektą cen” - czytamy w opublikowanym we wtorek kwartalnym raporcie dotyczącym rynku mieszkań.

Ruchów cenowych na rynku lokali mieszkalnych można natomiast spodziewać się w końcówce roku. Wzrost cen transakcyjnych wyniesie kilka procent.

„Sprzyjać temu będą powoli odbudowujący się popyt mieszkaniowy i redukowana przez deweloperów oferta mieszkań na rynku pierwotnym” – czytamy w raporcie.

Popyt na mieszkanie będzie wzrastał, bo rosną pensje

Przesłankami stopniowego wzrostu popytu na umiarkowanym poziomie - wg PKO BP - ma być chociażby obniżka stóp procentowych w maju i oczekiwania na kolejne obniżki (- jedna w II półroczu 2025 r., a dwie kolejne już w 2026 r.

Za zmaterializowaniem się scenariusza wzrastającego popytu przemawiać ma też realizacja odłożonych decyzji zakupu mieszkania po informacji o rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. W górę popyt pchać ma też utrzymujący się wzrost wynagrodzeń.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że przeciętne wynagrodzenie brutto w maju wzrosło nominalnie o 8,4 proc. względem zeszłego roku. W ujęciu realnym – a więc uwzględniając wzrost cen przez ostatnie 12 miesięcy – wzrost pensji wyniósł 4,2 proc. Przeciętna pensja w firmach to obecnie 8.670 zł brutto.

Jakie są przesłanki po stronie podaży za wzrostem cen mieszkań?

W raporcie wymienione są też czynniki po stronie podażowej, które w kolejnych kwartałach mogą decydować o wzrostach kosztów zakupu mieszkania czy domu.

Do najważniejszych należą rosnące koszty wynikające z nowelizacji warunków technicznych oraz utrzymujące się wysokie ceny energii i usług, które bezpośrednio przekładają się na droższe procesy budowlane.

Analitycy PKO BP zwracają także uwagę, że po stronie podaży prawdopodobnie nastąpiło lub „jest bliskie” dostosowanie producentów mieszkań do sytuacji rynkowej. Chodzi o mniejszą liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek oraz mniej rozpoczynanych nowych projektów, co zmniejsza bieżącą i przyszłą ofertę.

Kolejnym czynnikiem jest wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową, wynikający z możliwego ograniczenia ich dostępności po wejściu w życie nowych zasad planowania przestrzennego. Sytuację może dodatkowo pogorszyć ryzyko paraliżu decyzyjnego w przypadku, gdyby gminy nie zdążyły uchwalić planów ogólnych do końca czerwca 2026 r.

Dodatkowe presje kosztowe w ocenie autorów opracowania wiążą się również z tzw. Ustawą Schronową, która nakłada nowe obowiązki inwestycyjne, oraz z nowelizacją unijnej dyrektywy budynkowej, która zmusza inwestorów do dostosowania projektów do bardziej restrykcyjnych standardów energetycznych i środowiskowych.

„Wszystkie te czynniki razem tworzą silną presję inflacyjną po stronie podaży, co może prowadzić do dalszego wzrostu cen nieruchomości w nadchodzących kwartałach” – piszą ekonomiści PKO BP.

Możliwy także „scenariusz pesymistyczny”

Autorzy raportu wskazują jednocześnie, że nie można wykluczyć sytuacji, w której nastąpią spadki cen mieszkań. Ten wariant ekonomiści PKO BP nazywają „scenariuszem pesymistycznym”.

„Taka sytuacja może się zmaterializować w przypadku pojawienia się silnych szoków popytowo–podażowych związanych z sytuacją geopolityczną” – piszą autorzy opracowania.

Czynniki ryzyka, jakie wymieniają, to wzrost inflacji i stóp procentowych oraz spadek dochodów ludności powodujące silny spadek popytu mieszkaniowego i spadek cen mieszkań. Negatywnie na popyt mieszkaniowy mogą też oddziaływać zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego.