Już 1 stycznia 2017 r. użytkownicy wieczyści posiadający lokale w budynkach wielorodzinnych mają zostać uwłaszczeni na gruntach pod tymi nieruchomościami – tak wynika z zapisów przygotowanej przez rząd ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.

Obecnie przepisy nie gwarantują powodzenia w przekształceniu. Powód? Zgodnie z obowiązującym prawem do uwłaszczenia potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali w danym budynku. A więc choćby z żądaniem zmiany wystąpiła uprawniona liczba współużytkowników (których suma udziałów wynosi co najmniej połowę), wystarczy, że jeden z sąsiadów zgłosi sprzeciw, i postępowanie jest zawieszane. Sprawa kierowana jest do sądu, a to istotnie odwleka w czasie cały proces.

Resortowy pomysł na rozwiązanie tego problemu jest prosty. Zakłada, że z początkiem przyszłego roku użytkownicy wieczyści gruntów pod budynkami wielorodzinnymi stają się współwłaścicielami działek. Przez 20 lat mają jednak uiszczać roczne opłaty przekształceniowe. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej 31 grudnia 2016 r.

Przekształcenie we własność w liczbach

Przekształcenie we własność w liczbach

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Przypadki jak Miasteczko Wilanów

Choć na pierwszy rzut oka pomysł prezentuje się obiecująco, to jego wnikliwsza analiza ujawnia poważne niedoróbki.

„Opisywany projekt obarczony jest wieloma błędami. Nie tylko terminologicznymi, które łatwo usunąć, ale przede wszystkim natury prawnej, których poprawienie wymaga przeredagowania całego tekstu” – zwraca uwagę Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej. O co dokładnie chodzi?

Między innymi o pierwszy artykuł projektu, w którym można przeczytać, że przekształcenie będzie dotyczyć jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, za które uznaje się grunty:

● na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego,

● w odniesieniu do których 31 grudnia 2016 r. obowiązywała stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe.

Sęk w tym, że wiele inwestycji deweloperskich prowadzonych jest na gruntach, które nie są przeznaczone na cele mieszkaniowe, ale np. przemysłowe (wydano jednak dla nich warunki zabudowy albo uchwalono miejscowy plan) i wobec których trwa bądź dopiero ma się rozpocząć procedura zmiany przeznaczenia prawa użytkowania i zmiana stawki (z 3 proc. na 1 proc.).

Dodatkowo część ziem oddanych w użytkowanie wieczyste powstała z mocy prawa, a nie w wyniku oddania poprzez umowę – nie mają więc określonego celu. „Najlepiej ilustruje to przykład miasteczka Wilanów w Warszawie, gdzie – jak wynika z informacji przekazanych nam przez jedną z firm członkowskich – najpierw dokonano wpisania Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie jako użytkownika wieczystego wskazanego terenu, a następnie SGGW sprzedało to prawo dalszym nabywcom” – podkreśla w swojej opinii Polski Związek Firm Deweloperskich.

Poważne ryzyko blokady inwestycji

Zgodnie z projektem nowych przepisów, jeśli w przypadku powyższych gruntów procedura zmiany stawki procentowej nie zakończy się przed 1 stycznia 2017 r., to deweloperzy i ich klienci znajdą się w bardzo trudnej sytuacji.

– Problem będzie dotyczył tysięcy inwestycji, które co prawda są zakończone częściowo, a więc wybudowano budynek i wyodrębniono pierwszy lokal mieszkalny, ale jednocześnie nie zmieniono jeszcze stawki procentowej użytkowania wieczystego, a grunt był kiedyś np. przemysłowy – wyjaśnia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W takim przypadku po pierwsze nie dojdzie do przekształcenia z mocy ustawy prawa użytkowania wieczystego we własność (ze względu na niespełnienie przesłanki 1 proc. stawki). A po drugie nie będzie możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali z udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Tego bowiem zabrania art. 17 projektu.

– Mówiąc wprost, jeśli projekt nie zostanie zmodyfikowany, nie będziemy mogli wykonać naszych umów w stosunku do klientów. Ci zaś będą mieć problemy z kredytowaniem lokali – zaznacza Płochocki. – Na szczęście resort jest otwarty na dyskusję i uwagi – dodaje.

Grunty głęboko zamrożone

W ocenie dr Agnieszki Grabowskiej-Toś, radcy prawnego i wspólnika w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, lista problemów, które może wywołać projekt, jest znacznie dłuższa. – Ustawa w proponowanym kształcie spowoduje całkowite wyłączenie gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste z puli nieruchomości, na których można będzie realizować zabudowę mieszkaniową wielorodzinną – podnosi. Chodzi m.in. o grunty, którymi w latach 90. uwłaszczono przedsiębiorstwa państwowe czy państwowe instytucje kultury.

– Na rynku nieruchomości jest ich całkiem sporo. Mają określony cel użytkowania wieczystego jako niemieszkalny i ustaloną opłatę za użytkowanie wieczyste w wysokości 3 proc. albo nie mają określonego wprost celu, a umowa/decyzja nakazuje użytkownikowi korzystać z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem i utrzymywać budynki w należytym stanie – wyjaśnia Grabowska-Toś.

I ostrzega, że jeśli do końca grudnia 2016 r. użytkownicy wieczyści tych gruntów nie uzyskają zmiany celu użytkowania wieczystego na cel budownictwa mieszkaniowego, nie będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynkach wybudowanych na tych gruntach.

W powyższej sytuacji nie znajdzie bowiem zastosowania art. 20 projektu, który zawiera przepisy przejściowe. Zgodnie z nim, jeżeli przed wejściem w życie ustawy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego nie ustanowiono odrębnej własności co najmniej jednego lokalu mieszkalnego, współużytkowanie wieczyste gruntu, powstałe w wyniku wyodrębnienia pierwszego lokalu, przekształca się we współwłasność gruntu z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego.

– Przepis ten będzie dotyczyć tylko takich gruntów, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cele zabudowy mieszkaniowej przed dniem wejścia w życie ustawy. Ci, którzy do końca tego roku nie zdążą zmienić celu, nie będą mogli ani realizować nowych inwestycji, ani nawet ich skończyć. Nie zostanie bowiem spełniona przesłanka z art. 20 projektu – zauważa mecenas Grabowska-Toś. 

Jeśli przepisy dotkną deweloperów, to automatycznie stracą też ich klienci

Związek Miast Polskich: oczekujemy rezygnacji z uwłaszczania na gruntach komunalnych

Projekt jest przykładem zbędnej nadregulacji prawnej. Miasta i gminy od dawna są wyposażone w narzędzia prawne, umożliwiające przekształcanie użytkowania wieczystego gruntów we własność. Z uprawnienia tego gminy chętnie i często korzystają, zwłaszcza w stosunku do budynków mieszkalnych stanowiących współwłasność (w tym spółdzielczą).

Projekt zakłada odgórne wywłaszczenie gmin, które zostało już raz przeprowadzone przez ustawodawcę (ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Dz.U. z 2012 r. poz. 83), co Trybunał Konstytucyjny uznał za niekonstytucyjne (wyrok z 10 marca 2015 r., sygn. akt K29/13).

Dlatego oczekujemy rezygnacji z objęcia tą ustawą gruntów komunalnych, tym bardziej że trybunał w cytowanym wyroku wskazał, że uregulowanie takie nie jest niekonstytucyjne w stosunku do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, zatem projektowana ustawa powinna dotyczyć tylko tych gruntów.

Etap legislacyjny

Projekt po konsultacjach społecznych