- Projektowane zapisy ustawy uwłaszczeniowej nie tylko zablokują inwestycje, ale również spowodują, że w przyszłości rynek nieruchomości drastycznie się skurczy. To zaś odbije się na cenach - uważa Agnieszka Grabowska-Toś, doktor, radca prawny, wspólnik w kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
Agnieszka Grabowska-Toś, doktor, radca prawny, wspólnik w kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś / Dziennik Gazeta Prawna
Reklama

Reklama
Wewnętrznie sprzeczne przepisy projektu ustawy mającej przekształcić 1 stycznia 2017 r. użytkowanie wieczyste we własność zablokują inwestycje – alarmuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Słusznie?
Zdecydowanie tak. Kłody pod deweloperskie nogi rzuca m.in. art. 10 wspomnianego projektu. Wprowadza on 1 stycznia 2017 r. zakaz oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Oznacza to, że po tej dacie niemożliwe będzie uzyskanie zmiany celu ustanowionego przed laty użytkowania, z np. przemysłowego właśnie pod mieszkaniówkę. Wiele takich gruntów znajduje się zaś w deweloperskich zasobach. Co gorsze, przeszkody tej nie wyeliminuje nawet złożenie przez inwestora przed dniem wejścia w życie ustawy wniosku o zmianę celu użytkowania na budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. W myśl bowiem art. 16 projektu wszelkie toczące się, a nie zakończone do dnia wejścia w życie ustawy postępowania podlegają unieważnieniu. Takie zapisy projektu nie tylko zablokują inwestycje, ale również spowodują, że w przyszłości rynek nieruchomości drastycznie się skurczy. To zaś w istotny sposób odbije się na cenach nieruchomości, a w konsekwencji także na samej branży.
Rykoszetem dostaną zatem również nabywcy mieszkań z rynku pierwotnego.
Właśnie. Zmiana oznaczać będzie jednak nie tylko wzrost cen. Jeśli deweloper nie zdąży przed 31 grudnia 2016 r. wypowiedzieć skutecznie stawki opłaty za użytkowanie wieczyste z 3 proc. (taka stawka jest dla gruntów przeznaczonych na inny cel niż mieszkaniowy – red.) na 1 proc. (stawka dla gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe – red.), to nabywcy jego lokali będą zmuszeni płacić wyższą opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. I to nie przez 20 lat – bo ten okres dotyczy jedynie przypadku, gdy w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu stawka wynosiła 1 proc. – lecz przez taki okres, na jaki było ustanowione użytkowanie wieczyste. Stanowi o tym wyraźnie art. 20 ust. 4 i 5 projektu.
Na tym lista problemów się nie kończy?
Niestety. Kolejny dotyczy gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na cele inne niż mieszkaniowe, lecz w planie miejscowym przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Literalna interpretacja zapisów projektu wyraźnie wskazuje, że po wejściu w życie ustawy na takich gruntach nie będzie można wyodrębnić pierwszego lokalu mieszkalnego. Przepis mówi bowiem o gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego, a nie o gruntach przeznaczonych w planie miejscowym pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Jak wynika z orzecznictwa, przeznaczenie w planie miejscowym gruntu np. pod budownictwo wielorodzinne nie skutkuje automatycznie zmianą celu użytkowania wieczystego na taki, jaki wynika z planu. Projekt doprowadzi zatem do patowej sytuacji, w której użytkownik wieczysty będący deweloperem ani nie będzie mógł budować zgodnie z planem, ani realizować zabudowy określonej umową użytkowania wieczystego, z uwagi na ustalenia planu.
Dokument powinien więc być szybko poprawiony. W jaki sposób?
Po pierwsze należy umożliwić użytkownikom wieczystym dostosowanie się do skutków ustawy, tak by mogli dokonać zmiany celu użytkowania wieczystego swoich gruntów. Pozwoliłoby to zapewnić ochronę praw nabytych tym wszystkim, którzy zakupili nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste z zamiarem realizacji na nich inwestycji deweloperskich lub zawarli umowy na realizację tych inwestycji z przyszłymi nabywcami lokali. Mogłoby to nastąpić poprzez wprowadzenie cezury czasowej, do której możliwe byłoby występowanie o zmianę celu użytkowania wieczystego na cel budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Taki zapis jednak w projekcie się nie znalazł i co dziwne, nie został dotąd zaproponowany przez PZFD.ⒸⓅ