Mieszkam z rodziną w domku jednorodzinnym na peryferiach miasta – pisze pan Ryszard. – Mój nowy sąsiad wpadł na szalony pomysł: ma zamiar wybudować dom weselny. Patrzyliśmy na jego poczynania z przymrużeniem oka, dopóki nie uzyskał decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Pozostali mieszkańcy też nie chcą takiego budynku w sąsiedztwie. Cotygodniowe zabawy do białego rana i goście pod wpływem alkoholu – nie brzmi to obiecująco. W jaki sposób mamy bronić naszego osiedla – pyta czytelnik.
Na wstępie warto wyjaśnić, czym jest decyzja ustalająca warunki zabudowy. To akt administracyjny wydawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej decyzji ustala się przeznaczenie terenu i sposób jego wykorzystania. Inwestor może uzyskać pozwolenie na budowę tylko wtedy, gdy dysponuje warunkami zabudowy.
Prywatne domy i osiedla: Inwestorzy walczą o polskich seniorów
Prywatne domy i osiedla: Inwestorzy walczą o polskich seniorów

Zobacz również
Ale uwaga! Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu nie pozwala na rozpoczęcie inwestycji. Sąsiad czytelnika potrzebuje jeszcze pozwolenia na budowę. W tej chwili inwestor dysponuje jedynie swego rodzaju zaświadczeniem, które mówi o przeznaczeniu terenu. Jednak wydanie takiego aktu musi budzić niepokój. Prowadzi to bowiem do wniosku, że osiedle, na którym mieszka pan Ryszard, zostało uznane za mające przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe.
Oznacza to, że władze miasta nie widzą przeszkód, aby potencjalni inwestorzy starali się o pozwolenie na wzniesienie innych budynków niż domy jednorodzinne. Wkrótce w sąsiedztwie może więc powstać hałaśliwa restauracja, dyskoteka czy też właśnie dom imprez okolicznościowych. Wystarczy uzyskanie pozwolenia na budowę. A od warunków zabudowy do pozwolenia na budowę inwestora dzieli tylko jeden krok. Dlatego należy interweniować od razu po uzyskaniu wiadomości o wydaniu przez władze decyzji dotyczącej przeznaczenia terenu.
Po złożeniu przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy następuje wszczęcie postępowania administracyjnego. O planach wnioskodawcy informowani są zainteresowani, którymi są właściciele sąsiednich nieruchomości. Mają oni prawo zgłaszania uwag i zastrzeżeń dotyczących inwestycji. Stanowisko zainteresowanych nie jest jednak wiążące dla organu administracyjnego .
Krok po kroku
Co robić, gdy wbrew woli mieszkańców zostanie wydana decyzja umożliwiająca organizowanie w bliskim sąsiedztwie imprez okolicznościowych?
KROK 1
Trzeba skonstruować odwołanie od wydanej decyzji
Takie pismo należy wnieść do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał zaskarżoną decyzję.Uwaga na termin! Wynosi on tylko 14 dni od doręczenia zainteresowanemu decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
KROK 2
Decyzję SKO też można zaskarżyć
Gdy samorządowe kolegium odwoławcze nie przychyli się do stanowiska przedstawionego przez pana Ryszarda, trzeba interweniować w wojewódzkim sądzie administracyjnym. Każdy, czyj interes prawny został naruszony, dysponuje trzydziestodniowym terminem na wniesienie skargi. Do jego zachowania wystarczy nadać pismo w placówce pocztowej. Tu też niezbędne jest pośrednictwo organu, który wydał decyzję.
Pismo adresowane do samorządowego kolegium odwoławczego lub wojewódzkiego sądu administracyjnego odniesie zamierzony skutek, jeżeli zostanie we właściwy sposób skonstruowane. Przy jego sporządzaniu warto więc trzymać się poniższych wskazówek.
● Wskaż zakres zaskarżenia. Czytelnik powinien zaznaczyć, że kwestionuje wydaną decyzję w całości. Interesuje go bowiem podważenie aktu administracyjnego jako błędnie określającego przeznaczenie terenu.
● Zadbaj o spełnienie warunków formalnych. Pismo (w szczególności to kierowane do sądu) powinno spełniać wymogi podobne do pozwu. Dlatego trzeba w nim określić:
– nazwę (odwołanie do SKO, a skarga do WSA),
– organ lub sąd, do którego jest kierowane,
– kwestionowaną decyzję (jej numer i znak),
– podmiot, za którego pośrednictwem jest wnoszone i którego działania dotyczy,
– osnowę, czyli zarzuty, wnioski i uzasadnienie, w tym zwięzłe opisanie stanu faktycznego,
– sposób naruszenia interesu prawnego.
Nie należy też zapominać o załączeniu odpisów skargi dla organu i strony, czyli przedsiębiorczego sąsiada. Trzeba wydrukować pismo w kilku egzemplarzach i następnie wszystkie je podpisać, a załączniki skserować, ewentualnie urzędowo poświadczyć.
KROK 3
Skonstruuj odpowiednie zarzuty
● Na wstępie warto zbadać, czy wydając decyzję, organ uzyskał zgodę wszystkich organów, w tym państwowego inspektora sanitarnego. Jest ona niezbędna do prowadzenia działalności usługowej. Jeśli jej nie ma, to należy zarzucić naruszenie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mianowicie art. 53 ust. 4 w związku z art. 60 ust. 1.
● Najistotniejszym zarzutem, jaki może podnieść czytelnik, jest naruszenie zasady zachowania ładu przestrzennego, która jest sprecyzowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 wyżej wymienionej ustawy. Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej! W tym miejscu skarżący powinien podnieść, że wybudowanie domu przyjęć weselnych koliduje z podstawową funkcją terenu. Poziom hałasu znacznie wpłynie na poziom życia mieszkańców, naruszy ich dobra osobiste i zakłóci ład przestrzenny. Decyzja o warunkach zabudowy nie może być wydawana wbrew istniejącemu już porządkowi.
● Istotne są też przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trzeba wiedzieć, że organ może wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy, tylko wtedy gdy w sąsiedztwie mieszczą się podobne budynki. Władze gminne często naruszają tą zasadę i szukają na siłę oraz ponad dopuszczalną odległość lokali usługowych. Niejednokrotnie brane pod uwagę nieruchomości mają zupełnie inne przeznaczenie.
● Może się też tak zdarzyć, że organ administracji, wydając decyzję, naruszył zasady postępowania. Należy sprawdzić, czy pan Ryszard: – był informowany o podejmowanych czynnościach, – miał zapewniony czynny udział w postępowaniu, – mógł wypowiedzieć się co do przeprowadzonych dowodów.
Warto zaznaczyć, że obowiązkiem władz jest dążenie do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Sprawy zaś mają być załatwiane tak, jak tego wymagają dobro obywateli i słuszny interes społeczny. Istnieją zaś uzasadnione wątpliwości, czy budowa domu weselnego to najlepsze rozwiązanie dla rodzin zamieszkujących spokojne osiedle.
KROK 4
Sformułuj wniosek
Należy wnieść o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Wówczas inwestor utraci uzyskane warunki zabudowy i nie będzie mógł wystąpić o pozwolenie na budowę.
Podstawa prawna
Art. 53 ust. 4, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.). Par. 3 ust. 2, par. 4 rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 1558, poz. 164). Art. 7, 10, 79, 81 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.).