Budowa tanich mieszkań społecznych w impasie. Rocznie mogłoby powstać 20 tys.

Tanich mieszkań społecznych nie ma, b nie ma wniosku o przelew

Już pod koniec maja minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz w wywiadzie dla „Dziennika Gazety Prawnej” zaalarmowała, że nastąpiła blokada wsparcia dla budownictwa społecznego. Fundusz Dopłat dysponował na początku roku 1 mld zł, z czego 400 mln zł przeznaczono z powodu powodzi na inne cele niż budowanie tanich mieszkań, a pozostałe 600 mln zł rozeszło się jak ciepłe bułeczki.

Dodała, że Fundusz Dopłat mógłby zostać zasilony miliardem złotych dzięki przyjętej w marcu i ekspresowo podpisanej przez prezydenta nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2025 r. poz. 413) autorstwa Polski 2050. Jednak minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk nie wypełnia wniosku, na podstawie którego minister finansów mógłby uruchomić przelew z rezerwy budżetowej.

Z naszych nieoficjalnych informacji wynika, że gdyby minister Paszyk wiedział, że projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przedłożony przez ministra rozwoju i technologii zostanie schowany do szuflady w kancelarii premiera, zamiast trafić do Sejmu, to najpewniej wypełniłby ten wniosek o 1 mld zł. Jednak spodziewał się raczej jego pilnego procedowania. Przemawiał za tym choćby kalendarz wyborczy.

Stoją inwestycje w mieszkania w TBS

Ministerstwo Rozwoju tłumaczy, że jego projekt przewiduje stabilne finansowanie budownictwa społecznego. W 2025 r. rząd powinien przeznaczyć na ten cel przynajmniej 2,5 mld zł, co ma umożliwić sfinansowanie do 15 tys. mieszkań. Wsparcie ma być sukcesywnie zwiększane i do 2030 r. wynieść 45 mld zł. Jeśli chodzi o finansowanie, to projekt daje priorytet wnioskom dotyczącym inwestycji finansowanych z KPO.

– W tej chwili z przepisów wynika, że o kolejności rozpatrywania wniosków decyduje termin ich złożenia – mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii. – To oznacza, że bylibyśmy w stanie zrealizować 17 inwestycji współfinansowanych z KPO na kwotę 166 mln zł, a nie moglibyśmy zrealizować 33 inwestycji na kwotę 680 mln zł. Nasz projekt zapewnia tym wnioskom priorytet i dlatego minister Paszyk nie wypełnił wniosku. Liczymy, że nasza ustawa trafi szybko do Sejmu i będzie procedowana – tłumaczy.

Doktor Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspert ds. polityki mieszkaniowej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, ocenia, że to, co w tej chwili dzieje się z finansowaniem budownictwa społecznego, to poważny problem.

– Mamy dość dobrą regulację, dzięki której udało się zachęcić samorządy do budowy czy to mieszkań komunalnych, czy też TBS-ów lub SIM-ów. Do tego budownictwa, zwłaszcza do formuły TBS czy SIM, przekonali się najemcy, widząc, że jest to szansa na mieszkanie w nowym budownictwie, w dobrym standardzie energetycznym, rozsądnie zaplanowane i zlokalizowane. Tymczasem teraz mamy zablokowanie realizacji tych inwestycji – tłumaczy ekspertka.

Samorządy się niecierpliwią

Jak dodaje, w zeszłym roku i wiosną tego roku wpłynęły do BGK 374 wnioski o preferencyjne kredyty dla TBS/SIM. Przyjęto do realizacji zaledwie 166. Czyli 208, mimo spełnienia wymogów formalnych, nie dostało finansowania. W przeliczeniu na mieszkania oznacza to, że mogło powstać ok. 26 tys. mieszkań na tani wynajem, a powstanie ok. 9,5 tys. Z kolei Fundusz Dopłat przyjmuje wnioski na bieżąco, ale przez niskie dofinansowanie jest w stanie obecnie realizować dotacje wnioskowane jesienią 2023 r.

Alina Muzioł-Węcławowicz obawia się, że brak zapewnienia szybkiej obsługi wniosków o dotacje ze środków Funduszu Dopłat zniechęci samorządy, które albo same mogą budować mieszkania komunalne, albo mogą pozyskane przez siebie środki przekazać TBS czy SIM na budowę mieszkań o funkcjach komunalnych. Nim złożą do BGK wniosek o dofinansowanie, które dziś może wynieść łącznie nawet 95 proc. kosztów, muszą znaleźć i przygotować grunt na tę inwestycję i zlecić wykonanie projektu, czyli muszą ponieść pewne koszty.

Zniechęcenie i zniecierpliwienie samorządowców już widać.

– Wartość wniosków złożonych do Funduszu Dopłat przekroczyła już 4 mld zł. Jeżeli więc dziś stanę do tej kolejki, to mój wniosek, jeśli to będzie przebiegało dalej w tym tempie, dostanie dofinansowanie za cztery lata – mówi Krzysztof Kukucki, prezydent Włocławka, były wiceminister rozwoju i technologii, który, odchodząc, zostawił w resorcie projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, który teraz utknął w KPRM. – To oznacza, że do tego czasu straci ważność pozwolenie na budowę. Jak w tej sytuacji zmieścić się w czasie z rozliczeniem inwestycji wspartych z KPO? Widzę tu poważne zagrożenie. Mam nadzieję, że Ministerstwu Funduszy uda się wynegocjować z KE wydłużenie tego terminu – dodaje.

20 tys. mieszkań czeka na ustawę

Zdaniem Krzysztofa Kukuckiego przyjęcie tej ustawy powinno być priorytetem rządu. Budowa dostępnych mieszkań na wynajem była tak w programie Lewicy, jak i w 100 konkretach KO. W porównaniu do 1995 r. mamy o połowę mniej mieszkań komunalnych. Ok. 35 proc. mieszkańców Polski znajduje się w luce czynszowej. Zarabiają za dużo, żeby się załapać na mieszkanie komunalne, ale za mało, by wziąć kredyt hipoteczny czy wynająć mieszkanie na rynku. Nawet jeśli ktoś kwalifikuje się do mieszkania komunalnego, to musi się ustawić w długiej kolejce chętnych. Ponad 126 tys. gospodarstw czeka na przydział mieszkania z zasobów gminy. Ustawa powinna zapewnić rocznie budowę ok. 20 tys. mieszkań dostępnych. Dostępnych, czyli takich, na które, według OECD, nie wydaje się więcej niż 40 proc. domowego budżetu.

Z opracowania „Koncepcja zwiększenia liczby mieszkań dostępnych realizowanych w formule TBS/SIM”, przygotowanego przez Stowarzyszenie Towarzystw Budownictwa Społecznego wynika, że spośród mieszkań, których budowa rozpoczęła się w 2023 r. potencjalnie można uznać za dostępne (społeczne czynszowe, komunalne, spółdzielcze, zakładowe) 2,6 proc. STBS ma pomysł na to, jak skokowo, w ciągu dwóch–trzech lat, zwiększyć ich liczbę.

– Koncepcja zakłada budowę mieszkań społecznych przez spółki TBS/SIM niezależnie od ich statusu właścicielskiego – mówi Tomasz Delowski z zarządu stowarzyszenia. – Finansowanie powinny zapewnić preferencyjne kredyty udzielane TBS-om lub SIM-om na 40 lat z zerowym oprocentowaniem przy założeniu gwarancji wysokości czynszów na poziomie do 5 proc. wartości odtworzeniowej. BGK powinien określić warunki udzielenia gwarancji innym bankom lub też sam udzielać kredyt 0 proc. – tłumaczy.

Jak mówi, zasadny jest też powrót do możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkalnictwa społecznego, bez prawa przekształcenia we własność. Do realizacji projektów mieszkaniowych możliwe jest wykorzystanie środków z Funduszu Zielonej Transformacji i innych instrumentów.

Są też inne pomysły na budownictwo społeczne

Konieczność reformy systemu finansowania budownictwa społecznego widzą też minister Tomasz Lewandowski i dr Alina Muzioł -Węcławowicz.

– Dotacje, i to w tak dużej wysokości, są dużym obciążeniem dla budżetu, pojawiają się więc pytania o racjonalność wydatkowania tak pozyskanych środków – uważa ekspertka. – Długoterminowe, nawet oprocentowane na zero procent, ale jednak zwrotne pożyczki, byłyby prawdopodobnie lepszym rozwiązaniem, a przynajmniej zapewnilibyśmy powrót do budżetu państwa tych środków, co pozwoliłoby przeznaczyć je na realizację kolejnych mieszkań – uważa ekspertka.

Jej zdaniem należałoby też urealnić stawki czynszowe w gminach. To z jednej strony zachęciłoby je do budowy mieszkań, a z drugiej powstrzymywało przed wyprzedażą posiadanych zasobów z 95-proc. bonifikatami. Zamiast nieekonomicznych stawek powinniśmy wprowadzić dodatki mieszkaniowe dla osób, które naprawdę nie są w stanie same zapłacić za czynsz, a nie unikają płacenia, wykorzystując niewydolność systemu.

Pechowa ustawa, której projekt utknął w KPRM, poza wsparciem budowy dostępnych mieszkań, pomoc państwa w budowie akademików i zniesienie centralnego wskaźnika miejsc postojowych, który blokuje budowę tysięcy mieszkań. ©℗