Ceny działek w ROD są zdecydowanie niższe i łatwiej nabyć do nich prawo, niż kupić standardową nieruchomość. Niektórzy nie mają świadomości, że posiadając prawo do dzierżawy działki w ROD, mogą na niej robić czy budować dużo mniej, niż gdyby była ich własnością.

rozwiń ›

Przede wszystkim nie kupujemy działki ROD jako nieruchomości na własność, tylko prawo do używania kawałka gruntu położonego na terenie ROD. Wiąże się z tym wiele prawnych konsekwencji.

Kupno i użytkowanie działki w ROD. Jest wiele ograniczeń, które mogą zaskoczyć

Jeśli ktoś chce kupić działkę i myśli o niej w kategoriach zakupu kawałka gruntu nieruchomości, to ograniczenia mogą zaskoczyć. Jak podkreśla Krzysztof Kozłowski, ekspert specjalizujący się w prawie działkowym, warto się zastanowić, dlaczego nabycie działki jest takie tanie i łatwe. Gdzie tu jest haczyk?

Przede wszystkim nabycie działki nie jest tożsame z kupnem nieruchomości na własność. Nie mamy wielu praw, które posiadamy przy naszej nieruchomości. Ponadto dochodzi aspekt łatwości utraty prawa do korzystania z działki w ROD.

Jeżeli nabędziemy nieruchomość na własność, zazwyczaj prawo bardzo ją chroni. W sytuacji gdy dochodzi do inwestycji itd., mamy zabezpieczenie w postaci odszkodowania. To prawo wpisane do księgi wieczystej. Natomiast prawo do działki można łatwo utracić.

Ustawa wymienia trzy główne grupy przyczyn, dla których można pozbawić kogoś prawa do działki w ROD. Są to:

  • złamanie zasad, które wynikają z ustawy o ogrodach działkowych (część z nich omówimy w dalszej części tego artykułu) lub regulaminu ROD;
  • udostępnianie działki osobom trzecim;
  • zaleganie z opłatami na rzecz stowarzyszenia ogrodowego.

W przypadku własności nigdy byśmy nie stracili nieruchomości z powyższych powodów, a przynajmniej byłoby to bardzo trudne.

Specjalista Krzysztof Kozłowski omawia powiązane z działkami ROD zakazy wynikające z ustawy w dalszej części artykułu.

Czy można pomieszkiwać na działce w ROD?

Przepisy ustawy mówią, że na działkach ROD obowiązuje zakaz zamieszkiwania. Nie ma jednak wyjaśnienia pojęcia zamieszkiwania. Nauka prawa próbuje to definiować jako uczynienie z danego miejsca swojego centrum życiowego.

W związku z tym, jeśli ktoś przyjeżdża na działkę, żeby sobie przenocować czy dłużej tam pobyć – np. w wakacje – nie pozbawia tego miejsca charakteru działki, ponieważ nie czyni z niego centrum swoich spraw życiowych. Miejsce, w którym funkcjonuje przez większość roku, taka osoba ma pod innym adresem, gdzie otrzymuje korespondencję i zazwyczaj żyje na co dzień.

Prowadzenie działalności

Przepisy ustawy zakazują prowadzenia działalności gospodarczej na terenie ogródków działkowych. W związku z tym organizowanie na działce np. urodzin dla dzieci w celach zarobkowych czy też jakichś innych wydarzeń, jest nielegalne. Oczywiście w sytuacji gdy pobierane są opłaty od gości, bo jeżeli zapraszamy znajomych na grilla czy członków rodziny naszego dziecka na jego urodziny, to jak najbardziej mamy prawo do wspólnego świętowania na działce.

Udostępnienie komuś działki w ROD

Zgodnie z przepisami na działce jest zakazane nie tylko prowadzenie działalności, z której osiągniemy korzyści majątkowe, ale też wynajęcie komuś działki – a nawet użyczenie jej za darmo.

Tymczasowe oddanie działki osobom trzecim do używania może być podstawą do pozbawienia nas prawa do działki.

Nabywca działki w ROD powinien korzystać z niej zgodnie z celami ogrodnictwa działkowego, czyli funkcją rekreacyjną nastawioną na działkowca i jego rodzinę.

Zabudowa działki w ROD. Co możemy na niej umieścić?

Często, zwłaszcza na ogrodach poza miastami, na działkach stawiane są budynki tak duże, że przypominają domy. Tymczasem należy pamiętać, że zabudowania na działce muszą spełniać szereg norm wynikających przede wszystkim z ustawy. Tutaj taką podstawą jest metraż.

Działka może mieć powierzchnię maksymalnie do 500 m², natomiast budynek-altana do 35 m2 powierzchni zabudowy. Posiadanie zbyt dużego budynku może być powodem do pozbawienia prawa do działki.

Ważne

Warto pamiętać, że w przypadku likwidacji ogrodu czy utraty prawa do dzierżawy, kiedy dochodzi do wyceny naszych własności na działce, przepisy pozwalają nie płacić odszkodowania za elementy wybudowane niezgodnie z prawem. W związku z tym za ponadnormatywny charakter budynku możemy utracić prawo do odszkodowania.

Niestety, ktoś, kto nie zna przepisów i kupi od kogoś działkę ROD z domem za dużą kwotę, może się okazać, że nie odzyska tych pieniędzy.

Przykład

Adam kupił działkę, na której znajdował się dom o powierzchni 135 mkw. Po pół roku od zakupu zmienił się prezes zarządu stowarzyszenia ogrodowego prowadzącego ROD, na terenie którego leży działka Adama.

Do tej pory przymykano oko na wielkość zabudowań na działkach, jednak nowy prezes postanowił zweryfikować zgodność metrażu budynków z przepisami ustawy.

Adam dostał powiadomienie o naruszeniu ustawy o ROD w związku ze stanowczo zbyt dużym budynkiem na działce oraz wezwanie, aby zmniejszyć altanę działkową (tak wg przepisów nazywa się zabudowanie w postaci domku na działce ROD). Nie zrobił tego, więc został pozbawiony prawa do działki.

Gdyby Adam stracił prawo do działki z innego powodu, dostałby odszkodowanie za altanę. Jednak w tej sytuacji, gdy altana jest za duża (większa niż 35 m2, jak mówią przepisy ustawy), może tego odszkodowania nie uzyskać.

Podobnie w sytuacji gdyby państwo budowało na terenie ROD inwestycję celu publicznego, prowadziło drogę, wówczas działkowcy dostają odszkodowania za swoje naniesienia na działkach, czyli domy, altany działkowe. Natomiast za altanę działkową, która jest ponadnormatywna, czyli zbyt duża względem przepisów, prawo pozwala nie wypłacać odszkodowania.

Rozpalenie ogniska na działce. Czy wolno to zrobić?

Aby dowiedzieć się, czy możemy rozpalić ognisko na działce, należy odwołać się do lokalnych przepisów, które obowiązują na terenie danej gminy. Poza tym trzeba zajrzeć do regulaminu ROD, właściwego dla danego stowarzyszenia.

Podsumowanie

ikona lupy />
Krzysztof Kozłowski – radca prawny specjalizujący się w prawie działkowym / Źródło zewnętrzne

Warto sprawdzić, jaka jest treść statutu stowarzyszenia ogrodowego, które prowadzi ogród właściwy dla naszej działki, oraz zapoznać się z regulaminem ROD funkcjonującym w danym stowarzyszeniu. Te dokumenty zawierają dalsze zakazy i nakazy, między innymi w zakresie tego, co możemy zbudować na działce.

Z kolei jeśli myślimy o kupnie działki, kluczowe, aby się upewnić, czy dom i działka mają odpowiednie wymiary. Warto również sprawdzić, czy ogrodzenie tej działki jest wytyczone i poprowadzone zgodnie z planami geodezyjnymi.

Często zdarzają się sprawy, gdzie granice działki okazują się być zbudowane o metr czy dwa metry w którąś stronę niewłaściwie i pojawia się nowy zarząd, który chce to wszystko poprawić. Wtedy działkowcy muszą przesuwać ogrodzenia, czyli ponosić kolejne koszty.

Krzysztof Kozłowski – radca prawny i mediator, specjalizuje się w prawie działkowym (ROD) i spadkowym. Prowadzi własną kancelarię, a wiedzą o prawie ogrodów działkowych dzieli się na autorskim blogu Prawnik w ogrodniczkach.