Czego nie wolno robić na działce? Z przepisów wynika więcej, niż może się wydawać. O czym osoby chcące nabyć działkę powinny pamiętać, by uniknąć rozczarowania? Na jakie haczyki prawne warto zwrócić uwagę? Porozmawialiśmy o nich z ekspertem.

W przypadku osoby, która jest zainteresowana nabyciem działki w ROD (rodzinny ogród działkowy), warto uzyskać informacje wyjaśniające między innymi:

  • jak działają ogrody działkowe
  • na czym polega prawo do działki
  • czym się różni prawo do działki od kupna nieruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego

Krzysztof Kozłowski, radca prawny specjalizujący się w dziedzinie prawa działkowego, wyjaśnia te kwestie w poniższym artykule. Jednocześnie zwraca uwagę, że różnice między prawem do działki ROD a prawem do nieruchomości są bardzo duże i jeśli zakupimy działkę, nie mając tej świadomości, możemy być później rozczarowani czy też mieć różne problemy.

1. Najważniejsze: Nabycie działki to nie jej kupno

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że mówienie o kupnie działki to sformułowanie bardzo potoczne, które często wprowadza w błąd. Przy nabyciu działki nie ma mowy o jej kupnie, bo działkowiec nie staje się właścicielem tej działki. Mówimy więc o nabyciu prawa do działki.

Przepisy prawa ograniczają nas do tego, że będziemy działkę dzierżawić, czyli – jak mówi kodeks cywilny – używać działki i pobierać z niej pożytki, natomiast nie jest to nasza własność. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych tworzy taką swoistą dzierżawę – jest to umowa dzierżawy działkowej.

Ważne

W pierwszej kolejności należy zrozumieć, że nie kupujemy działki jako nieruchomości na własność, tylko kupujemy prawo do używania kawałka gruntu położonego na terenie ROD.

2. Czego nie wolno robić na działce? Z przepisów wynika więcej zakazów, niż może się wydawać

Z działką są powiązane różne zakazy wynikające z ustawy:

  • przede wszystkim nie wolno mieszkać na działce
  • nie wolno prowadzić działalności gospodarczej
  • nie wolno działki nie tylko wynająć komuś odpłatnie, ale nawet użyczyć bezpłatnie do korzystania

W związku z tymi zakazami wyraźnie widać, że fundamentalne dla prawa własności uprawnienia tutaj nie funkcjonują.

Przykład

Pani Henryka z mężem posiadają działkę na obrzeżach średniego miasta. Oboje są na emeryturze. Latem, w wakacje, przenoszą się do domku, który na niej wybudowali, i w nim nocują, sporadycznie odwiedzając mieszkanie w blokach. Robią to, by odebrać pocztę czy zabrać potrzebne rzeczy na działkę. Czy pomieszkiwanie przez nich na działce w wakacje jest nielegalne?

Przepisy ustawy mówią, że na działkach obowiązuje zakaz zamieszkiwania. Jednocześnie ustawa nie wyjaśnia pojęcia zamieszkiwania. Nauka prawa próbuje definiować to jako uczynienie z danego miejsca swojego centrum życiowego.

W związku z tym, jeśli ktoś przyjeżdża na działkę, żeby sobie przenocować czy dłużej tam pobyć, nie pozbawia tego miejsca charakteru działki, ponieważ on nie czyni z niego centrum swoich spraw życiowych. Taka osoba ma swój dom, inny adres, na który otrzymuje korespondencję i faktycznie na co dzień tam funkcjonuje.

Natomiast działka jest tylko miejscem wypoczynku. Przepisy nie pozwalają mieszkać, natomiast absolutnie nie wskazują, że nie wolno na działkach spędzać nocy.

W praktyce nie zdarza się, żeby ktokolwiek zarzucał działkowcowi, że łamie ustawę, nocując na działce. Natomiast jeżeli zdarzą się zarzuty, że ktoś na działce mieszka, zazwyczaj dotyczą tego, że wyrusza co rano do pracy, wraca na tę działkę i po prostu traktuje ją jak jedyne miejsce zamieszkania.

Warto sprawdzić, jaka jest treść statutu stowarzyszenia ogrodowego, które prowadzi taki ogród, zapoznać się z regulaminem ROD, który funkcjonuje w danym stowarzyszeniu. Te dokumenty zawierają dalsze zakazy i nakazy, między innymi w zakresie tego, co możemy zbudować na działce.

Pojęcie zabudowy działki dotyczy wszystkiego, co chcemy umieścić na działce. Obejmuje również np. oczka wodne, szklarnię – to wszystko jest zazwyczaj precyzyjnie uregulowane.

3. Warto dokładnie sprawdzić powierzchnię działki

Ważne, żeby taką działkę po prostu zobaczyć, ale też warto się zapoznać z planami w celu weryfikacji najważniejszych rzeczy – np. jaką ma powierzchnię. Ustawa jako działkę traktuje tylko takie wydzielone kawałki gruntu ROD, które mają powierzchnię do 500 m². Niestety w praktyce zdarza się, że działki są większe i takie sytuacje często są tolerowane przez lata przez organy stowarzyszeń ogrodowych.

Natomiast należy pamiętać, że te organy są kadencyjne, a co za tym idzie, zawsze jest to ryzyko, że zmienią się osoby pełniące funkcje kierownicze i będą chciały naprostować tego rodzaju zadawnioną sytuację niezgodną z prawem.

Wtedy możemy mieć problem, bo kupiliśmy działkę, która jest za duża, co się może wiązać z nakazaniem jej zmniejszenia, a także często z rozbiórką altany działkowej domu, jeżeli jest posadowiony zbyt blisko granic. To istotne, żeby sprawdzić powierzchnię działki, ale też samej altany (ustawa mówi o altanie działkowej – w praktyce są to zabudowania znajdujące się na działce).

4. Zabudowania na działce – za duży metraż może pozbawić prawa do działki

Często zwłaszcza na ogrodach poza miastami, na działkach stawiane są budynki przypominające czasem nawet domy. Tymczasem należy pamiętać, że zabudowania na działce muszą spełniać szereg norm wynikających przede wszystkim z ustawy. Tutaj taką podstawą jest metraż. Działka do 500 m², natomiast budynek-altana może mieć maksymalnie 35 m² powierzchni zabudowy.

Posiadanie zbyt dużego budynku może być powodem do pozbawienia prawa do działki.

Poza tym w przypadku likwidacji ogrodu czy utraty prawa do dzierżawy, kiedy dochodzi do wyceny naszych własności na działce, przepisy pozwalają nie płacić odszkodowania za elementy wybudowane niezgodnie z prawem. W związku z tym już za ten ponadnormatywny charakter budynku możemy tak naprawdę utracić prawo do odszkodowania.

5. Pamiętajmy, aby sprawdzić stan prawny działki

Niezwykle istotny jest stan prawny interesującej nas działki. Umowa przeniesienia praw do działki to formalna nazwa umowy, którą potocznie określa się kupnem. Jednak jak już wiemy - kupnem działki nie jest.

Zawarcie umowy jest skuteczne dopiero wtedy, kiedy zostanie potwierdzone przez stowarzyszenie ogrodowe. Nie jest tak, że umawia się nabywca ze zbywcą, podpisują umowę i gotowe. Te ustalenia muszą zostać zaakceptowane przez właściwy organ (zazwyczaj zarząd) stowarzyszenia ogrodowego.

Warto się upewnić, jak wygląda stan prawny działki, żeby nie otrzymać odmowy od zarządu. Często się zdarza, że odmowa przeniesienia praw następuje, jeżeli zbywca był zadłużony wobec stowarzyszenia. W praktyce łatwiej jest egzekwować dług od kogoś, kto nadal posiada działkę, znajduje się na miejscu i ma na działce swoje naniesienia, dlatego warto sprawdzać zadłużenie.

Poza tym dobrze jest sprawdzić, czy zbywający działkę posiada odpowiednie dokumenty, że prawo do działki faktycznie mu się należy. Na działkach często dochodzi do różnych sporów. Kwestie sporne dotyczą tego, komu faktycznie należy się prawo do działki. Zdarza się, że takie prawo nabywają osoby, które nie są w związku małżeńskim, a prawo na to nie pozwala.

Mimo to często na ogrodach jest na tyle niski poziom wiedzy prawnej, że stowarzyszenia takie umowy akceptują. Przez to później trzeba wyjaśnić, komu tak naprawdę przysługuje prawo do działki.

Najlepiej skontaktować się ze stowarzyszeniem ogrodowym i spróbować uzyskać informacje o tytule prawnym do działki osoby, która obecnie jest działkowcem, oraz zweryfikować kwestię ewentualnego zadłużenia. Idąc dalej, można sprawdzić, czy samo stowarzyszenie ogrodowe posiada uregulowany tytuł do gruntu, na którym znajduje się cały ogród.

Są ogrody, których stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany do dziś. Wówczas istnieje ryzyko, że przez taki stan prawny ogród zostanie po zlikwidowany.

Krzysztof Kozłowski – radca prawny i mediator, specjalizuje się w prawie działkowym (ROD) i spadkowym. Prowadzi własną kancelarię, a wiedzą o prawie ogrodów działkowych dzieli się na autorskim blogu Prawnik w ogrodniczkach.