Ceny w portalu DOM nie będą zbyt dokładne. Trudno będzie pozyskać dane

Zakończyły się konsultacje projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG). To właśnie on ma umożliwić utworzenie portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM). Dzięki niemu każdy uczestnik rynku nieruchomości, od poszukującego mieszkania czy domu, przez analityków, po banki będzie miał dostęp do aktualnych i sprawdzonych informacji, co ludzie kupują i ile za to płacą. Ceny ofertowe różnią się bowiem od cen transakcyjnych, a portal ma dostarczyć aktualnych i wiarygodnych danych z rynku pierwotnego i wtórnego. Obowiązek dostarczania danych o umowach deweloperskich i umowach sprzedaży na tym pierwszym rynku spadnie na deweloperów. Drugim źródłem informacji, z rynku wtórnego, będzie Krajowa Administracja Skarbowa, która oprze się na danych dostarczonych przez notariuszy. Nad wszystkim ma czuwać Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, któremu podlega DFG, już dziś ewidencjonujący część danych z rynku pierwotnego, ale w mniejszym zakresie.

Trudno będzie pozyskać dane

Część ekspertów, którzy początkowo bardzo chwalili pomysł, teraz obawia się, że zmiany poczynione w projekcie mogą spowodować, że będzie on mniej użyteczny. Chodzi o zwiększenie z trzech do sześciu liczby transakcji, na podstawie których będzie podawana średnia cena nieruchomości w danej okolicy.

„Wyniki oparte na wybranych przez użytkownika portalu DOM parametrach będą mu prezentowane pod warunkiem, że liczba opartych na tych parametrach lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych i nabywców będzie nie niższa niż sześć” – wyjaśnia w uzasadnieniu projektu Ministerstwo Rozwoju i Technologii, autor projektu.

– Z punktu widzenia ochrony danych sprzedających ta zmiana jest korzystna. Przy trzech transakcjach istnieje ryzyko identyfikacji, kto i za ile sprzedał nieruchomość. Przy sześciu tego niebezpieczeństwa już nie ma – ocenia Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Zupełnie inaczej widzi to Katarzyna Kuniewicz, zajmująca się badaniem rynku w Otodom Analytics, choć sam pomysł uruchomienia portalu uważa za dobry i potrzebny.

– Rozumiem konieczność pogodzenia interesu poszukujących informacji z ochroną danych sprzedających, uważam jednak, że przyjęcie wymogu, by w portalu była dostępna średnia cena z sześciu transakcji dokonanych przez sześciu nabywców, wybija temu projektowi zęby. Bo o ile przy sprzedaży mieszkań w nowej inwestycji deweloperskiej nie będzie problemu z pozyskaniem danych o takiej liczbie transakcji, to na rynku wtórnym już jest to trudniejsze, a w przypadku domów jednorodzinnych nawet bardzo trudne – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Ekspertka zwraca też uwagę, że konieczność spełnienia zaostrzonych wymogów może powodować sięganie po transakcje, które dotyczą coraz odleglejszych lokalizacji lub do których doszło na przestrzeni np. kilkunastu miesięcy.

– Na ile ustalona w ten sposób średnia cena będzie informacją rzeczywiście użyteczną? Przyjęcie tak restrykcyjnych założeń będzie źródłem rozczarowania użytkowników, którzy od wielu lat czekają na upowszechnienie dostępu do danych transakcyjnych – uważa Katarzyna Kuniewicz.

Zbyt surowe kary

Niezadowoleni, choć z innych powodów, są również deweloperzy. Im z kolei zależy na ochronie poufnych informacji. Zdaniem radcy prawnego Przemysława Dziąga, dyrektora działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, transparentność na rynku nieruchomości jest istotna, ale nie może prowadzić do ujawniania wrażliwych informacji handlowych, które mogą być wykorzystywane przez konkurencję w sposób nieuczciwy. A tym może się skończyć ujawnianie danych dewelopera, który jest stroną umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży. Co do tego drugiego rodzaju umów PZFD nie widzi też uzasadnienia dla obciążania deweloperów przesyłaniem zawartych w nich danych, skoro dane z aktów notarialnych wysyłają do KAS notariusze. PZFD postuluje także złagodzenie przewidzianych kar.

– Przewidziane kary, w tym kara pozbawienia wolności do lat dwóch za błędy w przekazywaniu danych do portalu DOM, wydają się zbyt surowe w kontekście celów i charakteru tego portalu, który ma pełnić głównie funkcje informacyjne i statystyczne. Proponujemy wprowadzenie gradacji sankcji, która uwzględni różne stopnie przewinienia. W przypadku mniejszych błędów, wynikających np. z niezamierzonych pomyłek, odpowiednią karą powinna być jedynie grzywna. Kara pozbawienia wolności powinna być zarezerwowana dla przypadków świadomego fałszowania danych, które miałyby istotny wpływ na działanie rynku nieruchomości lub prowadziłyby do poważnych szkód – uważa Przemysław Dziąg.

Flipperów nie obejmie

Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, ma z kolei wątpliwości co do tego, czy w sytuacji, gdy portal ma być finansowany przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, z pieniędzy pochodzących ze składek wpłacanych przez deweloperów od zawieranych umów dotyczących nowych lokali mieszkalnych i domów, powinien on obejmować także transakcje na rynku wtórnym.

– Są one już dziś ewidencjonowane w prowadzonych przez powiaty rejestrach cen nieruchomości. Po odpowiednich modyfikacjach mogłyby one zostać przystosowane do zadań przewidzianych nowelizacją. Zamiast budować nowy rejestr, może warto się zastanowić nad wykorzystaniem istniejących narzędzi i ich usprawnieniem – mówi Piotr Jarzyński.

Hanna Milewska-Wilk także zarzuca projektowi, że pomija rejestry cen nieruchomości, a to z nich są zobowiązani korzystać rzeczoznawcy przy przygotowywaniu wycen.

– Obawiam się, że może dojść do sytuacji, że inne ceny, ze względu na różne sposoby przetwarzania danych, będziemy mieć w rejestrze, a inne w portalu – komentuje. Zauważa też, że projekt nie przewiduje zbierania danych o transakcjach, gdy kupującym jest przedsiębiorca.

– Nie będzie można, nawet na poziomie analiz na potrzeby polityki mieszkaniowej, śledzić takich aktywności. A próby uregulowania działalności flipperów już przecież są podejmowane – dodaje Hanna Milewska-Wilk.

Swój pomysł na portal z cenami mają banki.

– Polska jest jednym z nielicznych krajów w UE, gdzie nie ma ogólnokrajowego systemu informacji o aktualnych cenach nieruchomości, i jedynym, w którym nie funkcjonuje rejestr katastralny, więc nie mam wątpliwości, że pomysł ministerstwa jest dobry. Takie informacje są potrzebne każdemu, kto działa na tym rynku – mówi dr Jacek Furga, prezes Centrum Amron oraz Centrum Procesów Bankowych i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich.

– Centrum Amron przy ZBP taką międzybankową bazę danych o rynku nieruchomości prowadzi od ponad 20 lat. Gromadzimy i przetwarzamy tam większość danych, które mają trafiać do portalu. Dlatego zaproponowaliśmy MRiT, aby nie wyważać otwartych drzwi, lecz skorzystać z naszej bazy i narzędzi do jej obsługi. To będzie tańsze rozwiązanie i dostępne praktycznie od zaraz – zaznacza.

Portal w tej wersji miałby jednak ograniczenia w bezpłatnym dostępie.©℗