Jednym z najważniejszych kryteriów decydujących o zakupie nieruchomości jest jej powierzchnia. Zawierana z deweloperem umowa musi określać powierzchnię użytkową nieruchomości będącej przedmiotem zakupu. Niestety, bardzo często w rzeczywistości różni się on od tej wskazanej w umowie. To jedno z najczęstszych oszustw, jakich dopuszczają się deweloperzy. Jak się przed nim ustrzec?
Umowa deweloperska a zmiana powierzchni lokalu
Zgodnie z treścią ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu mieszkalnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym w umowie deweloperskiej zmusi zostać określona powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego będącego przedmiotem takiej umowy.
– Dla nabywcy informacja o powierzchni lokalu jest niezwykle istotna, bowiem to właśnie powierzchnia jest niejednokrotnie jednym z kryteriów decydujących o wyborze konkretnego lokalu. Niestety, jak pokazuje praktyka, nierzadko dochodzi do sytuacji, w których okazuje się, że ostateczna powierzchnia lokalu różni się, czasem nawet znacznie, od tej wskazanej w umowie zawartej z deweloperem – zauważa w rozmowie z Gazetą Prawną Paulina Szeremeta, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych K & L Legal Granat i Wspólnicy.
W jaki sposób deweloperzy oszukują na powierzchni lokalu?
Eksperta wyjaśnia, że służą temu zawarte w umowie deweloperskiej postanowienia abuzywne.
– Deweloperzy zawierają w umowach postanowienia mające chronić ich interesy na wypadek zmiany powierzchni użytkowej lokalu. Częstym przypadkiem są zapisy, które uzależniają prawo konsumenta do odstąpienia od umowy z powodu zmiany wielkości powierzchni użytkowej lokalu od przekroczenia określonego wskaźnika procentowego, o który wielkość powierzchni uległa zmianie – wyjaśnia mec. Paulina Szeremeta i wskazuje na przykład znajdujący się w rejestrze klauzul niedozwolonych.
– Pod numerem 6591 wpisano następujące postanowienie: "powierzchnia lokalu może ulec zmianie nie więcej niż o 5 proc. (pięć procent) i w takim przypadku uważa się, że lokal wykonano zgodnie z niniejszą umową i stronom nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy z powołaniem się na tę okoliczność" – przytacza prawniczka.
Powierzchnia pod ścianami działowymi powierzchnią użytkową?
Częstym przypadkiem nieuczciwych deweloperskich praktyk jest wliczanie powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu. Jak wskazuje eksperta to pokłosie ustawowych niejasności.
– W umowach deweloperskich pojawiają się zapisy, w których deweloperzy powołują się na normę PN-ISO 9836:1997 regulującej kwestię pomiaru powierzchni. Zgodnie z nią powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Do przedmiotowej powierzchni wliczane są również elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe. Jednak wspomniana wyżej norma nie definiuje pojęcia ścianek działowych, jako elementu nadającego się do demontażu. To często prowadzi do nadużyć ze strony deweloperów, którzy do powierzchni użytkowej lokalu wliczają również powierzchnię pod ścianami, które de facto nie są ściankami działowymi łatwymi do demontażu, tylko stanowią murowane ścianki działowe, których demontaż wymaga już przeprowadzenia robót budowlanych – mówi radca prawny Paulina Szeremeta.
W efekcie takich praktyk ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu może być mniejsza niż ta wskazana w umowie deweloperskiej i za którą zapłaciliśmy. Mecenas Szeremeta wyjaśnia, że mamy tu do czynienia z wprowadzanie konsumenta w błąd.
– Praktykę taką należy uznać za wprowadzanie konsumentów w błąd, co do sposobu obliczania rzeczywistej powierzchni lokalu, a w konsekwencji stanowiącą przejaw nieuczciwej praktyki rynkowej, o której mowa w art. 4 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Zgodnie z powołanym przepisem "za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd oraz agresywną praktykę rynkową, a także stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk" – wyjaśnia prawniczka.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej zawieranych umów. Jej definicja znajduje się w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu mieszkalnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym.
Zgodnie z treścią art. 5 pkt 6 powyższego aktu, stanowi ona "umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa".
