Umowa deweloperska to, obok umowy kredytu, jedna z najczęściej zawieranych umów. Dla wielu kupujących jest to także jedna z najważniejszych umów, jakie podpisują w ciągu swojego życia. Kiedy jej zapisy są niezgodne z prawem? Na co należy zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu? Jakie pułapki może zawierać umowa deweloperska?
- Dane GUS – zeszłoroczne transakcje na ponad 200 mld zł
- Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej zawieranych umów
- Cztery najczęściej popełniane grzechy
- Umowa deweloperska a kary umowne
- Umowa deweloperska a klauzula zmiany powierzchni lokalu
Dane GUS – zeszłoroczne transakcje na ponad 200 mld zł
W lipcu Główny Urząd Statystyczny (GUS) podsumował zeszłoroczny obrót nieruchomościami. Jak wynika z wyliczeń GUS, w 2023 r. podpisano 510,9 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Z kolei dane pochodzące z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) wskazują, że w ubiegłym roku zawarto 504,9 tys. transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 207,3 mld zł. "W 2023 r. w strukturze zarówno liczby, jak i wartości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości dominowała sprzedaż nieruchomości lokalowych, których udziały wyniosły odpowiednio 50,5 proc. i 52,9 proc." – czytamy w raporcie GUS. Ile spośród tych transakcji zostało zawartych na podstawie umowy deweloperskiej,w której pojawiły się klauzule abuzywne, tego nie wiadomo. Wiadomo jednak, że warto mieć świadomość, które zapisy mogą zaliczać się do niedozwolonych deweloperskich praktyk.
Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej zawieranych umów
Umowa deweloperska to, obok umowy kredytu, jedna z najczęściej zawieranych umów. Została zdefiniowana w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu mieszkalnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym.
Ważne
Artykuł 5 pkt 6 wspomnianego aktu wskazuje, że stanowi ona "umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa".
Tyle teorii, w praktyce niestety wiele z takich umów zawiera zapisy niezgodne z powyższą definicją.
– Umowa deweloperska, podobnie jak umowa kredytu, zawiera często pułapki, w tym różnego rodzaju postanowienia abuzywne. W ostatnich czasach mówi się o nich najczęściej w kontekście umów kredytowych, zwłaszcza w odniesieniu do tzw. kredytów frankowych, jednak problem abuzywności oraz nieuczciwych praktyk dotyczy również umów deweloperskich– zauważa w rozmowie z Gazetą Prawną Paulina Szeremeta, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych K & L Legal Granat i Wspólnicy.
Cztery najczęściej popełniane grzechy
Postanowienia abuzywne zawarte w umowach deweloperskich dotyczą najczęściej:
- kar umownych,
- zmian powierzchni lokalu,
- możliwości wyboru zarządu nieruchomości,
- odpowiedzialności za wady.
Umowa deweloperska a kary umowne
Niezgodne z prawem zapisy dotyczące kar umownych to jeden z najczęściej popełnianych przez deweloperów grzechów.
– Problem abuzywności bardzo często dotyczy postanowień regulujących przypadki naliczania kar umownych.Owa problematyczność może przybierać różne formy: zastrzeżenie prawa do naliczania kar umownych wyłącznie przez dewelopera, wygórowana wysokość kar umownych na niekorzyść konsumenta, czy też ograniczanie przez dewelopera wysokości kar umownych należnych konsumentowi– wymienia mec. Paulina Szeremeta.
Umowa deweloperska a klauzula zmiany powierzchni lokalu
Zgodnie z literą prawa w umowie deweloperskiej musi zostać określona powierzchnia użytkowa nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Niestety, bardzo często ostateczna powierzchnia lokalu różni się, i to znacznie, od tej wskazanej w umowie zawartej z deweloperem.
– Częstym przypadkiem są postanowienia, które uzależniają prawo konsumenta do odstąpienia od umowy z powodu zmiany wielkości powierzchni użytkowej lokalu od przekroczenia określonego wskaźnika procentowego, o który wielkość powierzchni uległa zmianie – mówi radca prawny Paulina Szeremeta.
Drugim bezprawnym sposobem na zwiększenie powierzchni użytkowej lokalu jest wliczanie powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu.
Blokowanie możliwości wyboru zarządu nieruchomości
Umowy deweloperskie zawierają także postanowienia przyznające deweloperowi uprawnienie do decydowania o sposobie zarządzania nieruchomością.
– To konsument jako właściciel i członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do określenia, w jaki sposób będzie sprawowany zarząd nieruchomością wspólną. Jeśli zatem umowa zawiera postanowienia, które to prawo ograniczają, należy je uznać za abuzywne, ponieważ naruszają one uprawnienie właścicieli wynikające z ustawyz dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do samodzielnego decydowania o sposobie zarządu nieruchomością wspólną– tłumaczy mec. Szeremeta.
Umywanie rąk – brak odpowiedzialności za wady nieruchomości
Kolejnym poważnym problemem są zawarte w umowie postanowienia dotyczące odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu lub budynku.
– Są to postanowienia, które ograniczają, a nawet wyłączają odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta – wyjaśnia prawniczka i dodaje, że najczęściej dzieje się to poprzez wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy w przypadku ujawnienia istotnych wad nieruchomości.
– Zapisy mogą również wyłączać odpowiedzialność dewelopera poprzez istotne ograniczenie możliwości zgłaszania reklamacji dotyczących ujawnionych wad, na przykład poprzez skrócenie terminu rękojmi lub wybiórcze określenie wad, które deweloper ma obowiązek usunąć – mówi mec. Szeremeta.
