Hejt programu Kredyt mieszkaniowy #naStart. Słuszny?

Krzysztof Hetman, minister rozwoju i technologii, mówił w Radiu Zet, że na program „Kredyt mieszkaniowy #naStart” wylewa się fala hejtu. – Widzę, że jest to akcja zorganizowana – stwierdził. Czy krytyka nowego rządowego programu jest uzasadniona?

– Moim zdaniem MRiT źle rozgrywa komunikacyjnie kwestię nowych pomysłów na mieszkaniówkę – mówi nam dr Damian Kaźmierczak, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Wyjaśnia, że rząd powinien najpierw przedstawić pomysły na wsparcie strony podażowej, a w drugiej kolejności – po stabilizacji rynku – zaprezentować swoją koncepcję nowego programu tanich kredytów.

– Dzisiaj mamy jednak do czynienia z sytuacją, w której prawdopodobnie nieświadomie inicjowana jest kolejna histeria po stronie popytu, któremu w krótkim terminie nie będzie w stanie sprostać podaż i ceny będą dalej rosły – podkreśla Kaźmierczak w rozmowie z Gazetą Prawną.

Kredyt #naStart – (nie)rozwiązanie problemów

Przy każdym projekcie mieszkaniowym mówi się, że rządzący nie uczą się na błędach poprzedników – czyli stymulują popyt zamiast podaży. Wyjątkiem od tej reguły było „Mieszkanie Plus” – które i tak dość szybko skończyło swój żywot i nie cieszyło się zbytnią popularnością.

Tym razem MRiT zaproponowało program, który aż się prosi o stworzenie specjalnego kalkulatora – mnogość kryteriów, wyłączeń i zasad mogą być dla Kowalskiego przytłaczające.

– Rzeczywiście liczba zmiennych ujętych w programie Kredyt mieszkaniowy #naStart jest na tyle duża, że osobom, nie mającym na co dzień styczności z kredytami, może być trudno zorientować sięw tym, jak będzie wyglądała finalna oferta dla Klienta. A pamiętajmy, że oprócz części z dopłatami mamy jeszcze potencjalnie drugą część kredytu, opartą o standardową ofertę – mówi nam Paweł Onych, Head of Mortgages Otodom.

Ekspert wyjaśnia, że łączny koszt całego rozwiązania oraz możliwość skorzystania z niego będą zależeć od wielkości gospodarstwa domowego, liczby dzieci, wysokości dochodów (i obecnych i z poprzedniego roku), wysokości wkładu własnego, całkowitej kwoty kredytu, metrażu nieruchomości oraz jej lokalizacji.

– Ze względu na mnogość warunków oraz pozostawione uchylone drzwi przez ustawodawcę do skorzystania z programu nawet pomimo niespełnienia któregoś z nich, ciężko jednoznacznie ocenić cały projekt. Wydaje się, że ustawodawca próbuje rozwiązać dużo problemów w jednym programie, ale obawiam się, że zbyt miękkie i niejednoznaczne podejście do kryteriów powoduje, że większości z nich jednak nie rozwiąże – wskazuje ekspert Otodomu.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że program wspierania mieszkaniówki w formie dopłat do hipotek zawsze pozostaje tematem kontrowersyjnym i zazwyczaj szeroko krytykowanym w mediach.

– Wynika to z faktu ryzyka poważnych perturbacji rynkowych będących bezpośrednią konsekwencją tego typu interwencjonizmu, dotyczącychprzede wszystkim wpływania na ceny i relacje popytowo-podażowe, w sposób poważnie naruszający rynkową równowagę. Poza tym bez wyjątku każdy program dopłat do kredytów wspiera ze środków publicznych w zdecydowany sposób popyt efektywny, a więc nabywców mieszkań, którzy są w stanie nabyć lokum bez jakiejkolwiek pomocy. Nie inaczej będzie z Kredytem na start – zaznacza Jędrzyński w rozmowie z Gazetą Prawną.

Oferta dla potrzebujących?

Kto skorzysta z programu?

– Biorąc pod uwagę, że jednym z głośno podnoszonych celów programu, jest pomoc kredytobiorcom, będącym na skraju zdolności kredytowej, oraz, że w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc., z programu skorzystało wielu kredytobiorców, którzy mieli zdolność na tradycyjny kredyt, znowu może dojść do pewnego wypaczenia założeń programu subsydiów rządowych – wyjaśnia Paweł Onych z Otodomu.

Jak uzupełnia, w rezultacie skorzystają osoby, które być może wcale tego programu nie potrzebują.

– Musimy poczekać na ruch banków, tj. nie mamy obecnie wiedzy, jak banki podejdą do liczenia zdolności kredytowej, zwłaszcza w sytuacji, kiedy kredyt przewyższy limit dopłat– mówi ekspert.

Jednocześnie Onych zauważa, że inaczej jest z rodzinami wielodzietnymi, dla których ustawodawca przewidział możliwość kupna kolejnej nieruchomości – jednak i tu piętrzą się wątpliwości. – W przypadku tych rodzin, jest całkiem prawdopodobne, że skoro chcą zaciągnąć kredyt na kolejne mieszkanie, to mieszkanie, w którym mieszkają również było inwestycją na kredyt. Zatem rata za ten kredyt obciąża zdolność kredytową, co może skutecznie uniemożliwić zaciągnięcie nowego, najprawdopodobniej wyższego kredytu. Być może i tak całkiem wysoki limit 23 tys. zł nettookaże się w tej sytuacji niewystarczający – tłumaczy.

Bez limitu

Onych punktuje również brak limitów ceny za metr kwadratowy.

– Ustawodawca widzi co prawda potrzebę wprowadzenia takiego ograniczenia w przyszłości, natomiast na chwile obecną tłumaczy się brakiem odpowiednich instrumentów. Jest to o tyle dziwne, że choćby program rodzina na swoim, który obowiązywał 10 lat temu, posiadał takie limity, oparte zresztą o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Zresztą na ten sam wskaźnik twórcy projektu opierają możliwość zwiększenia limitu dopłat i limitu dochodów – zauważa ekspert Otodomu.

Onych zwraca uwagę na możliwość wyższych limitów tam, gdzie wskaźnik przeliczeniowy jest wyższy od niż średnia w kraju.

–Jeżeli porównamy średnie ceny w największych miastach do średniej w kraju,to widać, że tam te różnice są większe niż proponowany 10 czy 20% wyższy limit dopłat i dochodów. To kolejna niekonsekwencja. Moim zdaniem program powinien być bardziej dopasowany do specyfiki danych rynków – zauważa ekspert.

Ceny mieszkań w górę?

A co z cenami mieszkań? Zdania ekspertów są w tej materii zbieżne. Jędrzyński z Rynku Pierwotnego wskazuje, że trudno znaleźć w przepisach programu elementy ograniczające jego wpływ na ceny mieszkań i podkreśla, że decydujące znaczenie w tej kwestii będzie miała polityka deweloperów oraz ich ocena perspektyw pierwotnego segmentu mieszkaniówki po uruchomieniu programu dopłat.

– Tymczasem aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym dość wyraźnie odbiega od tej sprzed roku, czyli z okresu tuż przez wejściem w życie programu BK2%. Widać postępującą stabilizację, a rynek pierwotny powraca do normalności pod względem relacji popytowo-podażowych. Wolumen oferty mieszkań deweloperskich powoli pnie się w górę, a stawki mkw. nowych mieszkań dość wyraźnie spowalniają trend wzrostowy. Na obecnym etapie zaawansowania prac nad ustawą nie widać windowania aktywności popytowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym, co jak najlepiej wróży koniunkturze rynkowej w perspektywie kolejnych miesięcy – wyjaśnia Jędrzyński.

Ostatecznie ekspert nie przewiduje, że czeka nas powtórka z ubiegłego roku. Choć – jak mówi – jednocyfrowe wzrosty cen nowych mieszkań w relacji rok do roku „wydają się raczej nieuniknione”.

Onych zwraca z kolei uwagę na jeden z bezpieczników – mianowicie limit 15 tys. wniosków kwartalnie i rozpisanie programu na kilka lat, co ma zapobiec kumulacji, jeśli chodzi o popyt na mieszkania. Ponadto jesteśmy po obniżkach stóp procentowych, zmniejszeniu buforu do liczenia zdolności, czy spadku inflacji.

– Poza samymi założeniami programu – to polityka informacyjne jest tutaj kluczowa, aby nie dopuścić do sytuacji z końca minionego roku – mówi nam ekspert serwisu Otodom.