Noszę się z zamiarem kupna mieszkania. Nie wiem jednak, jakich formalności powinnam dopełnić i czego dopilnować, żeby uniknąć potencjalnych zasadzek i niemiłych niespodzianek – zastanawia się pani Anna
Transakcja sprzedaży nieruchomości musi odbyć się zawsze u notariusza. Sporządza on akt notarialny, w którym udokumentuje zawieraną między stronami umowę. Obowiązkiem notariusza jest zachowanie bezstronności i dbałość o równowagę interesów stron. Jednak niezależnie od zaufania do notariusza i polegania na jego kompetencji trzeba sprawdzić stan prawny kupowanej nieruchomości poprzez badanie księgi wieczystej. Sprzedający działający w dobrej wierze powinien bez problemu udostępnić numer księgi wieczystej, aby kupujący mógł zapoznać się z jej stanem prawnym. Może to zrobić osobiście w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu albo online. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości należy zapytać o to notariusza, który będzie przygotowywał kontrakt.
Reklama
Wnikliwie trzeba sprawdzić działy III i IV księgi wieczystej, które zawierają wpisy dotyczące obciążeń nieruchomości. Ważne jest także dokładne zbadanie, czy nie ma w niej wzmianek o wnioskach. Ten niepozorny numer może oznaczać, że toczy się postępowanie o wpis w księdze wieczystej nowego obciążenia, hipoteki lub egzekucji. Wpisy w księdze wieczystej powinny odpowiadać danym ujawnionym w ewidencji gruntów, dlatego notariusz zażąda wypisu z rejestru gruntów – czyli dokumentu o aktualnym stanie ewidencji. W razie stwierdzenia niezgodności np. między istniejącym w księdze wieczystej wpisem starej numeracji działki a nową numeracją wynikającą ze zmiany ewidencji potrzebne będzie przedłożenie dokumentu równoważnika (wykazu zmian gruntowych), który to wykaże.

Reklama
Kluczowe znaczenie ma sprawdzenie działu II księgi wieczystej, który zawiera wpis własności i podstawę nabycia. Gdy sprzedający jest w związku małżeńskim, a w księdze wieczystej wpisany jest sam, koniecznie należy sprawdzić, czy sprzedawany majątek należał do majątkowej wspólności małżonków, czy też stanowi jego majątek osobisty. Przesądza o tym sposób nabycia. Jeśli sprzedający otrzymał nieruchomość w drodze darowizny lub dziedziczenia albo nabył ją przed zawarciem związku małżeńskiego, to nieruchomość stanowi jego majątek osobisty i obecność współmałżonka przy podpisywaniu umowy sprzedaży nie jest konieczna. Gdy jednak odpłatne nabycie nastąpiło podczas trwania małżeństwa, to notariusz musi tę kwestię przesądzić i ewentualnie zażądać obecności współmałżonka.
Nabycie w formie odpłatnej umowy od osoby wpisanej w księdze wieczystej stwarza specjalną ochronę dla nabywcy, jaką jest rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Może się jednak zdarzyć, że akt notarialny zostanie zawarty z osobami, które są właścicielami nieruchomości, a nie są jeszcze ujawnione w księdze, np. gdy są to spadkobiercy osoby wpisanej jako właściciel. Akt notarialny może być sporządzony w takiej sytuacji, lecz rękojmia nie chroni nabywcy.
Jednakże samo sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości nie wystarczy, aby czuć się bezpiecznie. Bardzo ważne są też inne okoliczności, które mogą mieć wpływ na ważność i skuteczność transakcji oraz na zrealizowanie celu nabycia (np. możliwość wybudowania domu na zakupionej działce). Gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa, istotne znaczenie ma jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli celem kupującego jest budowa domu na nabytej nieruchomości, to jeśli obowiązuje plan nabywana, działka musi być przeznaczona na ten cel. Gdy planu nie ma, wówczas można wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu. Jeśli zbywca dysponuje taką decyzją, kupujący może być pewien, że po zakupie tego gruntu uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że przedstawi projekt zgodny z prawem budowlanym i tę decyzję, a ponadto będzie miał zapewniony dostęp do drogi publicznej.
Jak przekonać się, czy droga przylegająca do działki jest drogą publiczną, czy też prywatną? Należy to sprawdzić w ewidencji gruntów. Jeżeli dojazd będzie odbywał się przez teren prywatny, nabywca działki budowlanej musi być albo współwłaścicielem drogi, albo uprawnionym do służebności gruntowej. W praktyce notarialnej zdarzają się przypadki, że po latach strony odkrywają, że sprawa drogi dojazdowej nie została uregulowana, tym bardziej więc trzeba zadbać o sprawdzenie tych okoliczności.
Należy mieć również pewność, czy zbywca nieruchomości nie ma zaległości podatkowych, a gdy prowadzi działalność gospodarczą, dobrze jest poprosić o przedstawienie odpowiednich zaświadczeń wykazujących brak zaległości w podatkach i w składkach na ZUS. Nie jest to wymóg obligatoryjny, lecz biorąc pod uwagę bezpieczeństwo transakcji, ma istotne znaczenie. Przepisy prawa cywilnego przewidują bowiem, że zbycie majątku, które jest działaniem na szkodę wierzyciela, ponieważ powoduje brak lub zmniejszenie możliwości zaspokojenia, może zostać zakwestionowane poprzez wystąpienie ze skargą pauliańską, której skutkiem jest stwierdzenie, że określona umowa będzie bezskuteczna w stosunku do danego wierzyciela.
Uwaga
W razie wątpliwości należy pytać notariusza o wyjaśnienie wszystkich niejasnych kwestii przed podpisaniem umowy, a do podpisania aktu notarialnego może dojść tylko wówczas, gdy obie strony w pełni zrozumiały i zaakceptowały treść przedstawionego dokumentu
Podstawa prawna
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). Ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 164 ze zm.).