statystyki

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość

autor: Joanna Greguła30.03.2015, 17:00
Transakcja sprzedaży nieruchomości musi odbyć się zawsze u notariusza.

Transakcja sprzedaży nieruchomości musi odbyć się zawsze u notariusza.źródło: ShutterStock

Noszę się z zamiarem kupna mieszkania. Nie wiem jednak, jakich formalności powinnam dopełnić i czego dopilnować, żeby uniknąć potencjalnych zasadzek i niemiłych niespodzianek – zastanawia się pani Anna

Transakcja sprzedaży nieruchomości musi odbyć się zawsze u notariusza. Sporządza on akt notarialny, w którym udokumentuje zawieraną między stronami umowę. Obowiązkiem notariusza jest zachowanie bezstronności i dbałość o równowagę interesów stron. Jednak niezależnie od zaufania do notariusza i polegania na jego kompetencji trzeba sprawdzić stan prawny kupowanej nieruchomości poprzez badanie księgi wieczystej. Sprzedający działający w dobrej wierze powinien bez problemu udostępnić numer księgi wieczystej, aby kupujący mógł zapoznać się z jej stanem prawnym. Może to zrobić osobiście w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu albo online. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości należy zapytać o to notariusza, który będzie przygotowywał kontrakt.

Wnikliwie trzeba sprawdzić działy III i IV księgi wieczystej, które zawierają wpisy dotyczące obciążeń nieruchomości. Ważne jest także dokładne zbadanie, czy nie ma w niej wzmianek o wnioskach. Ten niepozorny numer może oznaczać, że toczy się postępowanie o wpis w księdze wieczystej nowego obciążenia, hipoteki lub egzekucji. Wpisy w księdze wieczystej powinny odpowiadać danym ujawnionym w ewidencji gruntów, dlatego notariusz zażąda wypisu z rejestru gruntów – czyli dokumentu o aktualnym stanie ewidencji. W razie stwierdzenia niezgodności np. między istniejącym w księdze wieczystej wpisem starej numeracji działki a nową numeracją wynikającą ze zmiany ewidencji potrzebne będzie przedłożenie dokumentu równoważnika (wykazu zmian gruntowych), który to wykaże.

Kluczowe znaczenie ma sprawdzenie działu II księgi wieczystej, który zawiera wpis własności i podstawę nabycia. Gdy sprzedający jest w związku małżeńskim, a w księdze wieczystej wpisany jest sam, koniecznie należy sprawdzić, czy sprzedawany majątek należał do majątkowej wspólności małżonków, czy też stanowi jego majątek osobisty. Przesądza o tym sposób nabycia. Jeśli sprzedający otrzymał nieruchomość w drodze darowizny lub dziedziczenia albo nabył ją przed zawarciem związku małżeńskiego, to nieruchomość stanowi jego majątek osobisty i obecność współmałżonka przy podpisywaniu umowy sprzedaży nie jest konieczna. Gdy jednak odpłatne nabycie nastąpiło podczas trwania małżeństwa, to notariusz musi tę kwestię przesądzić i ewentualnie zażądać obecności współmałżonka.

Nabycie w formie odpłatnej umowy od osoby wpisanej w księdze wieczystej stwarza specjalną ochronę dla nabywcy, jaką jest rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Może się jednak zdarzyć, że akt notarialny zostanie zawarty z osobami, które są właścicielami nieruchomości, a nie są jeszcze ujawnione w księdze, np. gdy są to spadkobiercy osoby wpisanej jako właściciel. Akt notarialny może być sporządzony w takiej sytuacji, lecz rękojmia nie chroni nabywcy.


Pozostało jeszcze 54% treści

Czytaj wszystkie artykuły na gazetaprawna.pl oraz w e-wydaniu DGP
Zapłać 97,90 zł Kup abonamentna miesiąc
Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Rankingi i raporty

Galerie