Subskrybuj nas na Youtube
Pani Maria odziedziczyła działkę budowlaną, na której chce postawić dom jednorodzinny i garaż albo wiatę na samochód. Uważa, że przydałaby się też altana. Jednak przed rozpoczęciem budowy powstrzymują ją skomplikowane procedury, przez które będzie musiała przebrnąć. Czy zmiany w prawie budowlanym spowodowały, że nie będzie już miała obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i składania dokumentów – pyta
Warto się wstrzymać z załatwianiem formalności związanych z rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego, ponieważ już wkrótce, bo od 28 czerwca 2015 r., wejdą w życie przepisy ustawy nowelizującej prawo budowlane, które uproszczą i skrócą obecnie obowiązujące procedury. Przede wszystkim zniosą wymóg uzyskania pozwolenia na budowę wolnostojącego domu jednorodzinnego, pod warunkiem że obszar oddziaływania stawianego budynku mieści się w całości na działce, dla której został zaprojektowany. Chodzi przede wszystkim o to, aby budowa konkretnego domu nie spowodowała, że zostaną ograniczone prawa właścicieli, użytkowników wieczystych i zarządców nieruchomości sąsiednich. Zmiana przepisów spowodowała, że po 28 czerwca 2015 r. wystarczy zgłoszenie robót związanych z postawieniem domu jednorodzinnego.
Bez pozwolenia na budowę (ale po dopełnieniu formalności związanych ze zgłoszeniem) czytelniczka będzie mogła postawić również garaż, jeśli będzie znajdował się w wolnostojącym parterowym budynku o powierzchni zabudowy do 35 mkw, a także altanę, przydomowy ganek i oranżerię (czyli ogród zimowy) również pod warunkiem, że ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 mkw. Jednakże tych obiektów nie można stawiać na małych działkach bez żadnych ograniczeń, ponieważ na każdych 500 mkw. mogą znajdować się tylko dwa z nich.
Równie popularne jak garaże są wiaty, pod którymi można na działce trzymać samochody. Na postawienie wiaty, gdy powierzchnia jej zabudowy nie przekracza 50 mkw., również nie trzeba będzie mieć pozwolenia na budowę (wystarczy zgłoszenie), pod warunkiem że na działce o powierzchni tysiąca metrów inwestor nie postawi więcej niż dwie.
Zgłoszenie zamiaru prowadzenia robót budowlanych inwestor powinien złożyć w starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, na formularzu, który otrzyma tam w wydziale architektoniczno-budowlanym albo pobierze z jego strony internetowej. Musi w nim podać swoje dane osobowe, (albo nazwę firmy), wskazać, jakie roboty budowlane chce prowadzić (określić rodzaj, zakres, sposób ich wykonania) oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia dołącza się oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej). Nie trzeba więc składać dokumentów, które potwierdzają to prawo, chociaż często w praktyce urząd domaga się, aby uściślić, z jakiego tytułu ono wynika (własność, użytkowanie wieczyste itp.). Oprócz tego dołącza też projekt inwestycyjny zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i normami prawa budowlanego.
W zależności od potrzeb, a przede wszystkim rodzaju przewidzianych do wykonania robót i uznania urzędnika przyjmującego zgłoszenie inwestor ma obowiązek dołączyć także odpowiednie szkice, rysunki oraz pozwolenia, uzgodnienia i opinie. Formalności tych trzeba dopełnić jeszcze zanim inwestor rozpocznie roboty budowlane, ponieważ w ciągu 30 dni od złożenia zgłoszenia robót organ ma prawo ocenić je pod kątem prawnym oraz faktycznym i ewentualnie wydać decyzję o wniesieniu sprzeciwu. Dlatego prace inwestor może rozpocząć dopiero po upływie 30 dni od zgłoszenia, pod warunkiem, że w tym czasie starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji. Brak sprzeciwu oznacza milczącą zgodę organu. Nie musi on bowiem w takiej sytuacji wydawać decyzji o zgodzie i potwierdzać w ten sposób możliwość rozpoczęcia robót. Milczenie organu daje prawo inwestorowi do podjęcia robót. Dzięki temu czas oczekiwania na rozpoczęcie budowy wyniesie 30 dni, natomiast na pozwolenie czeka się zazwyczaj znacznie dłużej, bo nawet trzy miesiące. Inwestor musi rozpocząć prace w ciągu trzech lat, ponieważ przekroczenie tego terminu powoduje, że będzie miał obowiązek ponownie wystąpić ze zgłoszeniem.
Gdy w zgłoszeniu wystąpią braki, to wówczas urząd wydaje postanowienie, w którym nakłada na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia ich (np. dostarczenia brakujących dokumentów) we wskazanym terminie. W razie nieuzupełnienia braków urząd wniesie sprzeciw. Jeżeli inwestor zostanie wezwany do uzupełnienia braków, wydanie w tej sprawie postanowienia przerywa 30-dniowy okres, jaki organ ma na wniesienie sprzeciwu. Dopiero w dniu po tym, w którym zgłoszenie zostało uzupełnione, zaczyna on biec.
Można nie dostać zgody na inwestycję
Sprzeciw może zostać wniesiony np. wówczas gdy zgłoszenie dotyczy budowy objętej obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub budowa narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy albo inne przepisy, np. dotyczące warunków technicznych. Jednakże w pewnych przypadkach, mimo że budowa domu jednorodzinnego kwalifikuje się tylko do zgłoszenia, inwestor może zostać zobowiązany w drodze decyzji do uzyskania pozwolenia na budowę. Na przykład wówczas gdy budowa miałaby spowodować pogorszenie stanu środowiska lub warunków zdrowotno-sanitarnych, zwiększyć uciążliwości dla terenów sąsiedzkich bądź zagrozić bezpieczeństwu ludzi albo mienia.
Podstawa prawna
Art. 28–32 ustawy z 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 443).
PORADA EKSPERTA
Rafał Dębowski, adwokat
Do najistotniejszych zmian przepisów prawa budowlanego zaliczyć należy rozszerzenie zakresu prac budowlanych niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę. Ustawodawca zdecydował, że pozwolenia na budowę nie będzie wymagać m.in. budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W przypadku takich inwestycji konieczne będzie zgłoszenie dotyczące robót budowlanych. Właściwy organ może w drodze decyzji wnieść sprzeciw co do realizacji inwestycji podlegających zgłoszeniu. Przepisy wskazują przypadki, w których organ ma obowiązek wniesienia takiego sprzeciwu, lecz, co ciekawe, nie ma wśród nich sytuacji, w której złożono nieprawdziwe oświadczenie, iż obszar oddziaływania budynku mieszkalnego w całości mieści się na działce, na której budynek został zaprojektowany. Nowością jest to, że za termin wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji administracyjnej o sprzeciwie, a nie dzień jej doręczenia. W nowych przepisach ustalono również to, że inwestor zamiast zgłoszenia może złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Rozważając, jak będą działały nowe przepisy, wskazać należy na istotne zagrożenia interesu publicznego. Otóż zgłoszenie zamiaru budowy nie powoduje wszczęcia postępowania administracyjnego oraz nie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej. Skoro nie ma sprawy administracyjnej, to nie ma stron postępowania. Konsekwencją tego, że nie toczy się postępowanie administracyjne, jest również to, iż podmiotom zainteresowanym nie przysługują środki ochrony przewidziane przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. W przypadku gdy zgłoszona inwestycja jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania terenu, a organ mimo obowiązku nie wyda decyzji o sprzeciwie, wówczas inwestor będzie mógł rozpocząć wykonywanie prac budowlanych, a sąsiedzi niemający przymiotu strony postępowania administracyjnego nie będą mogli na drodze administracyjnej uzyskać ochrony prawnej – brak obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę uniemożliwi uznanie, iż inwestycja została wykonana niezgodnie z pozwoleniem na budowę, a więc stanowi samowolę budowlaną. Nie będzie więc środków ochrony i doprowadzenia do rozebrania inwestycji wybudowanej co prawda po dokonaniu zgłoszenia, ale niezgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania terenu.