- W październiku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych była o ponad 70 proc. niższa niż rok wcześniej. Jest zatem niewielu kupujących na rynku, a sprzedających standardowa liczba. To automatycznie powoduje, że stawki będą spadać. Łatwiej jest również kupującym negocjować cenę w takich warunkach. Wydaje mi się jednak, że nie będzie bardzo dużych spadków - mówi w rozmowie z DGP Jarosław Sadowski ekspert rynku finansowego i główny analityk Expander Advisors.
Ceny mieszkań w USA w ostatnich miesiącach zaczęły spadać. Czy to, co się dzieje na rynku nieruchomości w największej gospodarce świata, ma przełożenie na inne kraje, w tym Polskę?
Myślę, że bezpośredniego przełożenia nie ma, choć czynniki wpływające na obecną sytuację na rynku nieruchomości w USA, Polsce, ale też w wielu innych krajach są podobne i w konsekwencji uruchamiają podobne mechanizmy. Mam na myśli stopy procentowe, które mają ogromne przełożenie na to, co się dzieje na rynku nieruchomości. Zarówno w USA, jak i w Polsce banki centralne zacieśniają politykę monetarną, dlatego obserwujemy pogorszenie się sytuacji. Korelacje są podobne i tak było również w przeszłości. Z jednej strony wzrost stóp procentowych powoduje, że kredyty stają się coraz droższe. Z drugiej zaś inne formy inwestycji, np. obligacje czy lokaty bankowe, stają się bardziej atrakcyjne i przynoszą na tyle wysokie stopy zwrotu, że inwestycja w mieszkanie na wynajem nie jest już tak atrakcyjna, jak w poprzednich latach. Oprócz poziomu stóp procentowych wpływ ma także m.in. spowolnienie gospodarcze, które obserwujemy.
Jak zatem wygląda sytuacja na polskim rynku nieruchomości?
Z naszego comiesięcznego raportu przygotowanego wspólnie z firmą Rentier.io wynika, że w listopadzie spośród 17 polskich miast, które analizujemy, aż w 14 odnotowano spadek cen w porównaniu z majem, kiedy ceny były najwyższe. Średnio spadek wynosi 3 proc., nie jest to więc jeszcze alarmujący poziom. Największy odnotowano w Częstochowie - 9 proc. Lada chwila spodziewamy się jednak, że we wszystkich 17 miastach będziemy widzieć spadki.
Jak głębokie mogą one być?
Wszystko zależy od decyzji w sprawie stóp procentowych, jak długo pozostaną na obecnym poziomie. Dostępność kredytów hipotecznych mocno ograniczyła też rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (zdolność kredytowa liczona jest dla aktualnego oprocentowania + 5 pkt. proc. - przyp. red.). Te dwa elementy sprawiły, że w październiku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych była o ponad 70 proc. niższa niż rok wcześniej. Jest zatem niewielu kupujących na rynku, a sprzedających standardowa liczba. To automatycznie powoduje, że stawki będą spadać. Łatwiej jest również kupującym negocjować cenę w takich warunkach. Wydaje mi się jednak, że nie będzie bardzo dużych spadków. Ja zakładam powolny zjazd cen, a nie tąpnięcie, m.in. dlatego, że ten trend jest nieco hamowany przez wakacje kredytowe i Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. One spowodowały, że osoby, które kupiły w ostatnich latach mieszkania, nadal, mimo że rata wzrosła im np. dwukrotnie, radzą sobie ze spłatą kredytu. Gdyby nie te mechanizmy wsparcia, to podejrzewam, że widzielibyśmy bardzo duże spadki. Wielu Polaków nie poradziłoby sobie, więc musieliby sprzedać mieszkanie jak najszybciej, jednocześnie obniżając cenę, i na pewno mielibyśmy wtedy kilkunastoprocentowe spadki.
Rozmawiał Dominik Osowski