W USA korekta cen domów będzie dwucyfrowa, w Niemczech możliwy jest spadek nawet o 25 proc. – przewidują analitycy.
Większość banków centralnych podniosła w tym roku stopy procentowe. Efekt jest taki, że rynek nieruchomości odczuwa z tego powodu ból.
Zjazd ze szczytu
Ceny nieruchomości na wielu rynkach pięły się dynamicznie w górę bo niskie stopy zachęcały do brania kredytów hipotecznych. W ostatnich miesiącach banki centralne zacieśniają jednak politykę monetarną. Fed, Bank Anglii, Bank Kanady czy Europejski Bank Centralny to tylko niektóre przykłady.
„W Europie Północnej, w niektórych częściach Niemiec, na niektórych obszarach rynku francuskiego obserwujemy spadki cen nieruchomości” – skomentował Nicolas Véron, ekonomista z Peterson Institute for International Economics. Z kolei Jochen Moebert, analityk Deutsche Banku przyznał, że ceny nad Renem spadły już od marca o ok. 5 proc. i spadną łącznie o 20–25 proc. od szczytu. Sprzedaż domów w Wielkiej Brytanii była we wrześniu o 32 proc. niższa niż w poprzednim roku.
W październiku sprzedaż domów w Stanach Zjednoczonych spadła dziewiąty miesiąc z rzędu, ponieważ rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych i wysokie ceny wypchnęły kupujących z rynku. Według raportu Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami sprzedaż na rynku wtórnym spadła w październiku o 28,4 proc. w ujęciu rocznym i o 5,9 proc. w porównaniu z wrześniem. We wszystkich regionach odnotowano spadki w ujęciu miesięcznym i rocznym.
Ceny domów spadły o ok. 3 proc. między czerwcem a sierpniem – wynika z indeksu Case Shiller. W czerwcu wskaźnik był rekordowo wysoki. Spadki nie są jeszcze dynamiczne, ale i tak największe od 2012 r. – Nie powinny dziwić w kontekście rosnących stóp procentowych i ograniczenia dostępu do kredytu. Od 2014 r. ceny nieruchomości w USA wzrosły dwukrotnie, a w ciągu dwóch lat o ok. 50 proc., więc jest miejsce na spadki – przyznaje dr Tomasz Bursa, wiceprezes i zarządzający Opti TFI.
Dane Case Shiller publikowane są z opóźnieniem, dlatego nie odzwierciedlają jeszcze zmian we wrześniu, październiku i listopadzie. W tym okresie stopa funduszy federalnych nadal rosła i wynosi obecnie 4 proc. Kolejne podniesienie stóp przez Fed jest pewne. Analitycy spodziewają się ruchu w górę o 0,5 pkt proc. w grudniu.
– Na razie indeks Case Shiller spadł jedynie o ok. 3 proc. od szczytu, a przypominam, że w ostatnim kryzysie finansowym stracił ok. 20 proc. i spadki te trwały aż pięć lat, co wskazuje, że możemy mieć do czynienia z średnioterminowym odwróceniem trendu. Nie zakładam również szybkiej zmiany w polityce pieniężnej i spadku stóp procentowych globalnie, co również wydłuży ten proces – mówi Bursa.
Kilkanaście procent
Jak głęboka może być korekta? Analitycy Morgan Stanley spodziewają się, że ceny nieruchomości w USA, mierzone indeksem Case Shiller, zakończą ten rok wzrostem o 4 proc. rok do roku. Ale biorąc pod uwagę, że wskaźnik ten wzrósł o prawie 9 proc. w pierwszej połowie roku, oznacza to, że w samej drugiej połowie ceny domów w USA spadną o ok. 5 proc. Nie będzie to jednak koniec. Zdaniem tego banku z Wall Street ceny spadną o kolejne 4 proc. w przyszłym roku, a w sumie w okresie od czerwca 2022 r. do dołka w 2024 r. obniżą się o ok. 10 proc.
Reuters przeprowadził ankietę wśród kilkudziesięciu analityków rynku nieruchomości, z której wynika, że ceny ze szczytu zjadą o 12 proc. Najbardziej pesymistyczne prognozy mówią jednak o tąpnięciu cen nawet o 30 proc. – Wysokie ceny domów w połączeniu z wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych sprawiły, że dla wielu Amerykanów mieszkania są niedostępne – powiedział Crystal Sunbury, analityk w firmie konsultingowej RSM.
Obawy o perspektywy rynku nieruchomości widać wśród inwestorów. Od początku tego roku indeks S&P 500 Real Estate, w skład którego wchodzą spółki z branży nieruchomości, spadł o ok. 25 proc. W tym czasie główny indeks S&P 500 stracił ok. 15 proc. Z kolei amerykańska firma Blackstone ograniczyła wypłaty środków ze swojego funduszu inwestującego na rynku nieruchomości (REIT) bowiem zbyt wielu inwestorów chciało wycofać pieniądze. Łącznie Blackstone otrzymał żądanie wycofania 1,8 mld dol. Aktywa tego funduszu REIT wynoszą 69 mld dol. Panika inwestorów pragnących upłynnić swoje aktywa w jednym z największych na świecie funduszy typu private equity jest potwierdzeniem tego, że nad rynkiem nieruchomości zebrały się ciemne chmury.
