Subskrybuj nas na Youtube
Kiedyś kupowaliśmy ogrodzony luksus. Dziś bezpieczeństwo, bo wierzymy, że dzięki murom otaczającym nieruchomość jej wartość dramatycznie nie spadnie - mówi w wywiadzie dla DGP dr hab. nauk społecznych Jacek Gądecki.
/>
Mieszka pan na grodzonym osiedlu?
Nie, mam jedynie domofon. Za to w moim najbliższym otoczeniu jest osiedle ekstremalnie grodzone Kasztel w Krakowie. Sąsiaduje ze spółdzielczymi blokami z lat 80., których mieszkańcy obok istniejącego już płotu postawili kolejny, tyle że swój własny.
I po co to podwójne zabezpieczenie?
Okazało się, że mieszkańcy grodzonego osiedla wchodzili przez furtkę na teren spółdzielni, żeby tam ich zwierzęta domowe mogły – mówiąc wprost– załatwiać potrzeby fizjologiczne. Po buncie spółdzielców, a przynajmniej części tamtejszego zarządu, teraz jest więc kolejne ogrodzenie. Płot w płot. Płot nieruchomości prywatnej i zaraz za nim płot spółdzielczy, także ciągnący się przez całą długość działki. Co ciekawe – choć ta akurat sprawa jest sprzed miesiąca czy dwóch – takie podwójne grodzenie to dosyć powszechne zjawisko.
Dlaczego Polacy wybierają zamknięte osiedla? Lubią życie za ogrodzeniem?
Obecnie to raczej kwestia popytowa. Na rynku pierwotnym trudno jest teraz znaleźć inną ofertę – ci, którzy chcą kupić mieszkanie z pierwszej ręki, są w pewnej mierze na nie skazani. Pytanie, czy to jeszcze jest wybór. Może już konieczność? Poza tym wszystkie programy rządowe preferują nowe inwestycje deweloperskie, lokowane daleko i realizowane pod miastem – tam, gdzie grunty są najtańsze. Grodzenie jest wtedy dodatkowym wabikiem na klienta, ma być – zgodnie z deklaracjami sprzedawców – gwarancją bezpieczeństwa.
Skąd ten lęk? Przecież w sondażach 80 proc. Polaków utrzymuje, że czuje się bezpiecznie w swojej dzielnicy, a 60 proc. – że Polska jest krajem bezpiecznym.
Ale w tym przypadku nie chodzi o bezpieczeństwo w sensie fizycznym czy nawet o ochronę mienia. Wierzymy, że dzięki murom otaczającym nieruchomość jej wartość dramatycznie nie spadnie. Poza tym trzeba uwzględnić przyczyny kulturowe, czyli nasze przywiązanie do idei domu na wsi. A że nie zawsze nas nań stać, sięgamy po rozwiązanie pośrednie – osiedle grodzone, gdzie są ogródki, zielona przestrzeń wspólna, w tym np. ogród na dachu. To nic innego jak substytut domu podmiejskiego, co też podkreślać mają same nazwy takich osiedli, jak np. Zielone Zacisze, Leśna Polana, Brzozowy Zagajnik, Bukowy Dworek, Lazurowa Dolina, Wille Laguna, Zielone Mieszkanko II i Słoneczny Stok.
Czym jest w takim razie osiedle grodzone? O jakiej przestrzeni właściwie rozmawiamy?
Podstawowa definicja mówi, że to przestrzeń półpubliczna, która jest w zarządzie prywatnym, czyli na przykład wspólnot. Jest otoczona murem lub płotem i może, choć nie musi, być monitorowana lub strzeżona. Zlokalizowana jest albo w centrum miasta, albo co znacznie częstsze, na obrzeżach miast.
Co jeszcze wyróżnia tę przestrzeń?
Zasada maksymalnego dogęszczania. By zachować minimalne standardy, przestrzenie zielone często pokrywa się parkingami, co nie przeszkadza w tym, żeby cały czas mówić o nich: przestrzenie zielone. W tym celu stosuje się na przykład ażurowe płyty, przypominające w strukturze plaster miodu, między którymi wysiewa się trawę.
W kolorowym folderze takie osiedle zawsze jest idealne. Nie tylko zielone, ale i z równymi chodnikami, czystymi ścianami i klatkami schodowymi niepomazanymi graffiti. Nawet jeśli brzydkie, to na pewno uporządkowane. Czym deweloperzy kusili klientów przed laty, a czym starają się przekonać ich do zakupu dziś?
W pierwszej połowie lat 90., kiedy rozpoczynałem badania, takie osiedla opisywano jako coś obcego, czasem nawet egzotycznego. Pisano o „oazach luksusu”, „kawałku Ameryki”, „symbolu nowoczesności”. Pod koniec dekady, kiedy było ich już w Polsce więcej, zwłaszcza w Warszawie, zaczęto je traktować po prostu jak symbol statusu. Podkreślano standard wykończenia i dostęp do wyestetyzowanej, uporządkowanej przestrzeni publicznej, której nierzadko brakuje nam w miastach. Zamiast więc wywoływać zmiany w przestrzeni publicznej, wolimy zapłacić za dostęp do ładnej przestrzeni półpublicznej, a raczej półprywatnej.
Ale do tego dochodzi jeszcze jeden motyw zakupu mieszkań za murem – prestiż.
Ten był w moim przekonaniu wiodący, kiedy zaczynałem prowadzić badania, bo wtedy takich mieszkań było mniej i były one relatywnie droższe. Teraz moc dystynktywna, czyli moc wyróżniania się poprzez sam fakt posiadania lokalu za murami, stopniowo zanika. Ba, bywa i tak, że coraz częściej mieszkanie na osiedlu grodzonym staje się nienaturalne lub, mówiąc wprost, obciachowe. Podobnie było też za granicą, bo świat wartości, który stoi za takimi wyborami, poddawany jest coraz częściej bardzo silnej krytyce.
I z czego to wynika?
Z prostego faktu, że chcąc uporządkować tę ogrodzoną przestrzeń, wypiera się z niej siłą rzeczy życie społeczne. Przykładem mogą być miejskie parki, od których zaczęło się stawianie płotów, jak choćby Bryant Park w Nowym Jorku. Doszło tam do „pacyfikacji przez cappuccino” – choć po remoncie i ogrodzeniu parku wyeliminowano handel narkotykami i pozbyto się bezdomnych, to wysokie ceny kawy w tamtejszych kawiarniach sprawiły, że z tej przestrzeni korzystają teraz jedynie najzamożniejsi.
Dlaczego już nie lubimy grodzonych osiedli tak jak kiedyś? Co przestało być takie pociągające?
Luksus lub jego imitowanie, krótko mówiąc. Teraz na podobnej zasadzie sięga się po wątki zrównoważonego rozwoju i kładzie nacisk np. na rozdzielanie ruchu pieszego od samochodowego. W praktyce oznacza to, że samochody zostają na obrzeżu osiedla, co podnosić ma – przynajmniej w założeniu – bezpieczeństwo bawiących się tam dzieci. Inna sprawa, że trudno nazwać osiedla grodzone tymi, które są przyjazne dla miasta, skoro są właśnie grodzone i niedostępne. Bo czy można wyobrazić sobie coś tak jawnie i brutalnie dzielącego przestrzeń fizyczną i społeczną, jak osiedle za murami?
W Stanach Zjednoczonych jest około 150 tys. gated communities, a żyje w nich około 30 mln ludzi. Najwięcej w Los Angeles, Phoenix i Chicago. Co pokazują statystyki dla Polski?
Tych nie ma, bo właściwie trudno określić status osiedla grodzonego. Poza tym trudno byłoby je zliczyć, choć można oczywiście zrobić tak, jak niemiecki student socjologii Henrik Werth, który dziesięć lat temu przyjechał z Berlina do Warszawy. Jako pierwszy nie tylko narysował mapę zamkniętych osiedli w stolicy, ale i je podliczył. Na piechotę, i to w sposób dosłowny.
I ile mu wyszło?
W 2005 r. było około 200 osiedli grodzonych. W samej tylko stolicy. Ale proszę się nie przywiązywać do tych danych, bo wiele się od tego czasu zmieniło. Grodzone osiedla powstają teraz przecież także w mniejszych miastach, w tym ostatnio np. w Toruniu czy Opolu. Trudno podać ich łączną liczbę.
Wiadomo, że pierwsze zostało sprowadzone do Polski na początku lat 90. Jak wyglądało?
Jak osiedle z amerykańskiego snu: małe domki, biały siding, okna na korbkę i podgrzewane rynny, które miały powodować, że śnieg szybciej topnieje. Na tamte czasy to był ewenement, także dlatego, że konstrukcja została przywieziona zza oceanu – zapakowano ją w kontenery i załadowano na statek. Ba, osiedle Curtis International nadal stoi w podwarszawskim Piasecznie – inna sprawa, że wspomina się o nim tylko w prasie fachowej. I tylko jako o novum w kontekście czasów, w których powstawało.
A można w Polsce wyróżnić różne typy takiej zabudowy? W USA są przecież osiedla „prestige”, jak np. Beverly Hills w Los Angeles, „bezpieczne społeczności” powstałe na fali strachu, jaka przetoczyła się w USA w latach 80. i „lifestyle communities”, czyli zespoły luksusowych domów skupionych np. wokół pól golfowych czy kortów tenisowych. Ich mieszkańców łączy podobny styl życia.
One tylko pierwotnie były lifestyle'owymi, bo potem się zdemokratyzowały. Nie zmienia to jednak faktu, że w Polsce takich osiedli nie ma wiele. Choć z drugiej strony... Można by pod nie podciągnąć np. ofertę jednego z warszawskich deweloperów. Ten, jako osoba wierząca, zdecydował się sprzedawać mieszkania po preferencyjnych stawkach innym katolikom. A to oznacza, że cechą wyróżniającą takiego osiedla jest już nie tylko status – „Stać mnie na zakup tego mieszkania” – lecz także bycie wiernym określonym wartościowym – „Jestem praktykującym katolikiem/Żydem/buddystą”. W Polsce, co podkreślam, z reguły nie są to jednak wspólnoty.
Jaka to w takim razie społeczność? Co ją wyróżnia?
Trudno o jednoznaczną odpowiedź, bo istotne jest to, czy jest się właścicielem takiego mieszkania, czy jego podnajemcą. To, że ci ostatni tam mieszkają, nie oznacza wcale, że koniecznie muszą utożsamiać się z określonymi wartościami. Poza tym wcześniej zamieszkiwali je ludzie zamożni, a teraz spotkać tam można cały przekrój społeczny – od studentów, przez klasę średnią, do emerytów. Z punktu widzenia badań najemcy to osoby, które reprezentują najbardziej interesującą grupę.
Średnia wieku: 30–40 lat. W garniturach, z laptopami i smartfonami w rękach wsiadają do samochodów z logo banków, koncernów spożywczych i kosmetycznych. Ale jakie są dokładnie ich zwyczaje?
Wracają do domów, które traktują jak sypialnie, o godz. 20–22. Wolne mają tylko w niedziele, bo są skupieni na pracy. Są tak zmęczeni, że nie chcą rozmawiać. „Osoby odmawiające rozmowy robiły to często w sposób arogancki, niesympatyczny. Przeliczały swój czas na pieniądze i mówiły, że mogłyby się zgodzić, gdyby ankieter płacił za wywiad 300–500 zł”, jak mówił wielokrotnie w mediach socjolog prof. Bohdan Jałowiecki. W przypadku osiedli, które sam badałem, czyli tych w Warszawie i Toruniu, ten wzór także się potwierdza. I to na tyle, że na własny użytek ukułem nawet na określenie osiedli zamkniętych termin: Polska podziemna. Bo jest przecież tak, że lokatorzy spotykają się w garażu podziemnym rano i wieczorem; wyjeżdżają i wjeżdżają o tych samych porach. Dobrze, jeśli powiedzą sobie „Dzień dobry” i „Do widzenia”. Ich kontakty są epizodyczne, niepogłębione, no chyba że – i to też jest częsty model – dotyczą konfliktów.
W jakich konkretnie sytuacjach taka wspólnota się uaktywnia?
Kiedy w grę wchodzi walka o przestrzeń wokół lub na przykład bezpośrednio z deweloperem, bo ten np. nie dopełnił wszystkich warunków umowy i oddał budynek niesprawny technicznie. Konkretnych przykładów zresztą nie brakuje. Na jednym z osiedli grodzonych mieszkańcy z pierwszego etapu inwestycji zaczęli się kłócić z tymi z drugiego, bo przesłonili im widok na Wisłę. Stąd też i ogromna frustracja: przecież tyle zapłaciłem, a i tak mam dewelopera, który myśli, że mu wszystko wolno.
Albo sąsiada, który myśli podobnie! Bo dodać do tego można też historie o wyścigu lokatorów, gdzie stawką jest wolne miejsce parkingowe, lub o mafii wózkowej, kiedy przebija się opony w autach parkujących na chodniku. Przejaw bezradności? Nieufności?
Też, ale przede wszystkim dysonansu poznawczego, który wynika z różnicy miedzy realiami życia a obietnicami, jakie składa deweloper. W przekazie oferuje różne rzeczy, a potem okazuje się, że na nowych osiedlach mniej jest przestrzeni pomiędzy domami niż na blokowiskach z czasów PRL. Walka toczy się więc o każdy wycinek przestrzeni wspólnej, i to niezależnie od tego, czy dotyczy to ulic, czy chodników. Z drugiej strony z publicznego grilla się nie korzysta, co pokazuje wyraźnie, że grodzenie nie służy życiu wspólnotowemu, lecz jedynie ułatwia kontrolę nad ludźmi – płot jest tylko doskonałym narzędziem zarządzania przez wspólnotę. Jakby tego było mało, mieszkańcy tych osiedli mają w ogóle problem z pojęciem przestrzeni wspólnej – w praktyce oznacza to, że nie parkują nigdzie indziej jak tylko na przypisanym miejscu parkingowym. Funkcjonowania w tej przestrzeni wspólnej cały czas się uczymy.
Z różnym zresztą skutkiem. Bywa przecież i tak, że strzeżone osiedle dostaje dozór policyjny, bo spory sąsiedzkie są aż tak zacięte.
Podobnych kuriozów jest zresztą więcej. Jednym z nich jest też przykład z początku rozmowy – grodzi się osiedle od zewnątrz, bo inni nie są w stanie poradzić sobie z tym, jak ono funkcjonuje. Ale fikcją jest wspomniany też wątek bezpieczeństwa – w USA są nawet gangi, które specjalizują się w napadach na osiedla strzeżone. W Polsce resztą także zdarzają się podobne włamania. Pamiętam, że kiedy sam wynająłem przejściowo mieszkanie za murem – po części z powodu dobrej lokalizacji, a po części w celach badawczych – to wystarczyło tylko, że poszliśmy na spacer z dziećmi, a z mieszkania zniknęły komputery. Stawianie płotów to tylko symboliczne wzmacnianie nadzoru wspólnoty nad społeczeństwem, bo nie przekłada się wcale na realny spadek przestępczości. O ile to deweloper daje możliwość wprowadzenia monitoringu, o tyle decyzję o tym, czy zostanie on wdrożony, podejmuje już wspólnota.
Zamknęliśmy się płotem, szlabanem, ochroną, ale wróg przyczaił się w środku?
Bez dwóch zdań. Ale patrząc na ten typ relacji, trzeba też zwrócić uwagę na jeszcze jedno i to znacznie częstsze zjawisko – unikanie czy wręcz minimalizowanie jakiegokolwiek kontaktu z innymi mieszkańcami. Widać to szczególnie wyraźnie, kiedy zakłócona zostaje cisza nocna. Model, do którego przywykliśmy, zakłada, że idzie się do takiego lokatora, puka do drzwi i mówi, że ma być ciszej. Tymczasem na osiedlu grodzonym najczęściej do takiego niesfornego sąsiada wysyła się ochroniarza. Bo każdy myśli, że skoro zapłacił, ma prawo wymagać i samemu się nie angażować. Koniec końców ci ostatni zamiast bronić porządku, służą do regulacji relacji wewnątrz osiedli – są powoływani na rozjemców – a mieszkańcy uwalniają się w ten sposób od odpowiedzialności za relacje sąsiedzkie.
Ale jest też przecież prężnie działająca wspólnota wirtualna – lokatorzy zostawiają wpisy na forach internetowych, tworzą profile na FB. Czemu ma to w takim razie służyć, skoro relacje społeczne są ograniczone do minimum?
Wyrażaniu opinii, ale z zachowaniem anonimowości, a to tym bardziej, że np. pofatygowanie się na spotkanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest traktowane jak coś, co koniecznie chcielibyśmy zrobić. Kontakt na forach internetowych jest tymczasem łatwiejszy i to nie tylko ze względów techniczno-technologicznych, ale i społecznych – jest mniej angażujący, a można sobie pozwolić na więcej. Stąd i często wybuchają na forach karczemne awantury. To też jeden z powodów, dla którego zdecydowano na Zachodzie, że ogrodzonych osiedli będzie mniej. Ba, nierzadko zaczęły one należeć do krajobrazu Trzeciego Świata.
Jaka będzie w takim razie przyszłość polskiego miasta wciąż grodzonego na potęgę?
Marna, odpowiem krótko. Ale ze wzrostem świadomości tego, czym jest przestrzeń publiczna, i pojawianiem się kolejnych ruchów miejskich jest szansa, że i to się zmieni. Pierwsze sygnały już zresztą widać. Bywa przecież tak, że gmina upublicznia przejazd i wydziela z działek drogi publiczne – ulice, które wcześniej były zamknięte, zostają przywrócone wspólnocie – albo że luksusowe samowole budowlane nakazuje się rozbierać. Tak mówi np. jedno z orzeczeń sądu sprzed kilku miesięcy.
Wyrąbywanie przestrzeni publicznej – także w prasie coraz częściej można się spotkać z głosami krytycznymi wobec osiedli za murami.
A wszystko dlatego, że osobną kwestią jest to, jak osiedla grodzone wpływają na tkankę miejską i samo postrzeganie miasta. W Polsce już od lat 90., czyli po pierwszej fali zachwytu, opisywane są w kategoriach komórek nowotworowych. Są złe, a namnażając się, powodują straty, a nawet śmierć organizmu, jakim jest miasto. Przy okazji powodują też zanik miejskości. Przy czym miejskość rozumiem jako typ wspólnoty gwarantującej wolności, różnorodność, otwartość.
Ale, co nie mniej ważne, metafory komórek rakowych używa się też, kiedy nie do końca wiadomo, dlaczego coś powstaje.
Racja. Inaczej mówiąc, odnosząc się do problemów i rzeczywistości, którą trudno wyjaśnić. W Polsce grodzone osiedla faktycznie tak funkcjonowały: one pojawiły się nagle, wyrastały nie wiadomo skąd. Teraz jednak coraz częściej pisze się o nich, używając terminów: złota klatka, archipelag gułag, segregacja mieszkaniowa, getto dla bogatych, obozy do mieszkania. To kwestia różnic dostrzeganych na poziomie przeciętnego mieszkańca. Mur czy płot ma być wyraźny, bo nie bawimy się w żadne metafory, nie zadowala nas żadne miękkie rozwiązanie. A że mowa jest też o rytuale przekraczania granicy, codziennym spektaklu, to przekaz musi być jednoznaczny i brzmieć ni mniej, ni więcej tylko: to my, a to wy. Tutaj niepubliczne, prywatne, w domyśle lepsze. Tam państwowe, gorsze. Ale to też komunikaty typu: Wstęp zamknięty. Tu jest fajnie, bo, zobaczcie, mam lepiej niż wy. Ładniej, czyściej, nowocześniej, bardziej prestiżowo.
Z drugiej jednak strony, jak mieszkańcy spojrzą na to z perspektywy korków, braku szkół i przedszkoli...
...być może dojdą do wniosku, że to nie jest do końca taki dobry model. Że gwałtowny rozwój takich osiedli powoduje realne problemy. I to też jest w pewnym sensie metafora rakowa – pasożytowania na zdrowym organizmie, na mieście.
W Polsce dojrzeliśmy już do takiego innego myślenia o osiedlach grodzonych?
Powoli dojrzewamy. Wciąż jednak daleko nam do USA, gdzie w latach 90. zdecydowano o organizowaniu dni otwartych. I to w sensie dosłownym – otwierano bramy, urządzano festyny, a z czasem demontowano nawet ogrodzenia. Działo się tak jednak nie tyle ze względów ideologicznych, ile ekonomicznych. Koszty utrzymania takiej infrastruktury zaczęły rosnąć, a wspólnoty nie było stać na konieczne remonty.
Możliwa jest sytuacja, że także w Polsce mury runą, a nowe nie powstaną?
Tak dobrze to jednak nie będzie (śmiech). Bo choć osiedla grodzone pojawiły się dość niedawno, to nie jest też tak, że wcześniej nie było potrzeby grodzeń – mówi o tym historyk Philippe Aries. W jednej z książek pokazuje, że we Francji w dawnych bazach wojskowych zostawionych po Amerykanach w latach 70. ludzie stawiali płoty przy domkach, bo nie byli w stanie żyć ze świadomością, że od drogi odgradza ich jedynie żywopłot. Płot był, jest i będzie obecny w kulturze. Ważne, by solidniej uregulować te sprawy. Żeby to, co publiczne, było publiczne, a to, co prywatne, pozostało prywatne.
Mur czy płot ma być wyraźny, bo nie bawimy się w żadne metafory, nie zadowala nas żadne miękkie rozwiązanie. Przekaz musi być jednoznaczny: zobaczcie, mam lepiej niż wy.
