Subskrybuj nas na Youtube
Rząd chce ograniczyć chaotyczną rozbudowę miast. Te twierdzą, że tym celom z powodu braku pieniędzy w kasach samorządów trudno będzie sprostać.
/>
Hossa trwająca obecnie na rynku mieszkaniowym już niedługo może się skończyć. Sen z powiek inwestorom spędza projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym pracuje rząd. Wprowadza on daleko idące ograniczenia dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) i zagospodarowania terenu.
Mianowicie inwestor, którego działka nie graniczy bezpośrednio z inną już zabudowaną, zgody w ramach WZ już nie otrzyma. Podobnie będzie w przypadku, gdy działka, na której chce realizować projekt, jest nieodrolniona i nie ma na niej wewnętrznej infrastruktury technicznej, jak np. drogi wewnętrzne. Według przedstawicieli inwestorów skutek wejścia przepisów w obecnym kształcie będzie tylko jeden – liczba inwestycji spadnie docelowo o kilkadziesiąt procent.
Rocznie realizowanych jest ponad 10 tys. projektów mieszkaniowych i komercyjnych w skali kraju. Do tego dochodzi około 60 tys. przedsięwzięć prowadzonych przez indywidualnych inwestorów, głównie w budownictwo mieszkalne. Jak wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, według danych Polskiej Akademii Nauk 48 proc. inwestycji w Polsce jest realizowanych na podstawie decyzji WZ. Jedynie 46 proc. budów opiera się na planach zagospodarowania przestrzennego.
– Na największą skalę ma to miejsce w budownictwie mieszkaniowym, które swoje projekty realizuje właśnie na terenach najsłabiej zurbanizowanych, czyli przede wszystkim na podstawie WZ – komentuje dyrektor generalny PZFD.
Do tego najbardziej ucierpią inwestycje realizowane przez mniejszych inwestorów, których nie stać na to, by czekać na uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego, o co będzie można się domagać w gminie, jeśli ta odmówi WZ. – Uchwalanie planu trwa średnio trzy lata. Na tak długie czekanie będą mogli sobie pozwolić zatem tylko ci inwestorzy, którzy realizują wiele inwestycji naraz – dodaje Konrad Płochocki.
Problemy widzą też miasta. Szczególnie że w przypadku Warszawy trudno mówić o szansach na przyspieszenie tempa uchwalania planów miejscowych. – W realiach warszawskich praktycznie nie ma planu miejscowego, który nie powodowałby żadnych skutków dla budżetu miasta. Realne i potencjalne roszczenia wynikające z art. 36 ustawy planistycznej, a więc skutki finansowe ustaleń uchwalonych już i sporządzanych aktualnie planów miejscowych, sięgają poziomu 8–9 mld zł! To niebagatelna kwota, z którą miasto musi się uporać samo. Do tego dochodzą przyszłe roszczenia wynikające ze zmian planów miejscowych wymuszonych przez prawo wodne i przekazane ostatnio do gmin mapy zagrożenia powodziowego – komentuje Konrad Klimczak, inspektor w Urzędzie m.st. Warszawy.
Ze spadkiem inwestycji liczą się też Kielce, które wskazują, że proste ograniczenie możliwości uzyskania decyzji WZ nie spowoduje przyspieszenia uchwalania planów miejscowych, bo na ich realizację potrzebne jest pokrycie finansowe.
Lublin i Kraków wskazują na możliwość spadku tempa inwestycji. Joanna Bobowska z biura prasowego prezydenta Lublina wskazuje, iż można przypuszczać, że w początkowym okresie obowiązywania nowych przepisów nastąpi spadek tempa realizacji nowych inwestycji na obszarach bez planów zagospodarowania. – Nowa ustawa wprowadza obowiązek zachowania zgodności decyzji WZ ze studium i zaostrza całą procedurę wydawania decyzji o warunkach zabudowy – tłumaczy.
To niejedyne niebezpieczeństwa wynikające ze zmiany przepisów. Inwestorzy muszą się przygotować na paraliż w urzędach. Istnieje bowiem duże ryzyko, że gdy ustawa zostanie ogłoszona, deweloperzy, którzy mają już tereny inwestycyjne, popędzą po WZ, by móc zrealizować przedsięwzięcie jeszcze na starych zasadach. – Niestety istnieje groźba, że zbiegnie się to w czasie ze spiętrzeniem inwestycji drogowych wynikających z wykorzystania środków w kolejnej perspektywie unijnej, powodując drastyczny wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Natomiast po kolejnych 4–5 latach nastąpi gwałtowne załamanie rynku budowlanego – komentuje Konrad Płochocki.
Spodziewa się też, że nowe przepisy mogą spowodować wzrost cen gruntów pod inwestycje, bo w obliczu nowej sytuacji deweloperzy będą chcieli realizować swoje projekty tylko na terenach objętych planami, a ma je ok. 30 proc. kraju.
Według niego nieuniknione są podwyżki cen gruntów nawet o ponad 20 proc. Obecnie średnia cena działki pod mieszkania w Warszawie wynosi od 600 do ponad 1500 zł/mkw., a pod biura – 150–400 euro/mkw. W innych miastach jest to odpowiednio 400–1000 zł/mkw. i 100–300 euro/mkw.
Nie wszyscy jednak oczekują inwestycyjnej zapaści. Marek Piskorski, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska, wskazuje, że tu zmiany w procedurze sporządzania planów miejscowych nie będą miały istotnego wpływu na tempo inwestowania, bo prawie wszystkie tereny inwestycyjne są już wyposażone w obowiązujący plan miejscowy.
O zahamowanie tempa inwestycji nie obawia się też Anna Rembowicz-Dziekciowska, dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy. Wskazuje, że projekt nowelizacji ustawy nie przewiduje nagłej eliminacji decyzji WZ. Dwuletni okres obowiązywania tych decyzji wydanych przed wejściem w życie nowelizacji ustawy da możliwość kontynuacji procesu inwestycyjnego. – Jednocześnie nowe proponowane narzędzie, czyli sporządzanie planu miejscowego na wniosek, warunkowane udziałem inwestora w kosztach dostosowania infrastruktury technicznej do potrzeb planowanych inwestycji, da możliwość planowania zabudowy uwzględniającego nie tylko potrzeby biznesowe deweloperów, ale i komfort przyszłych mieszkańców związany z dostępem do infrastruktury technicznej i społecznej – podkreśla.
Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju wskazuje, że poprzez nowelizację chce ograniczyć chaotyczne rozpraszanie zabudowy i związane z tym koszty, np. budowy niezbędnej infrastruktury, które przerzucane są na samorządy. Dlatego zamierza skierować inwestycje budowlane na tereny przygotowane do zabudowy i wyposażone w niezbędną infrastrukturę.
– Trudno mówić o ograniczeniach w wydawaniu WZ, gdy dzisiaj ten instrument jest nadużywany i wypaczony orzecznictwem. Należy raczej mówić o zmianach, które przywracają tej decyzji właściwy, racjonalny charakter – tłumaczy MIR.