Według ekspertów wyraźnie widać, że wiele Ukrainek i Ukraińców już dziś poszukuje mieszkań do długoterminowego wynajęcia
Skutki rosyjskiej agresji na Ukrainę odczuwa także nasz rynek nieruchomości. Jak zauważa Kazimierz Kirejczyk z JLL, znikają mieszkania z rynku najmu. Uchodźcom pomagają w znalezieniu lokum migranci, którzy przyjechali do nas wcześniej. Część osób, które przybyły do Polski, jest w stanie wynajmować lokal samodzielnie. Jak dodaje Kirejczyk, część mieszkań znika też z rynku dlatego, że ich właściciele udostępniają je uchodźcom nieodpłatnie.
Diagnozę tę potwierdza Katarzyna Przybylska z Habitat for Humanity Poland: - Aktualnie obserwujemy rosnące zainteresowanie najmem. Z jednej strony jest to spowodowane drożejącymi kredytami, a z drugiej - napływem obywateli Ukrainy, którzy obecnie raczej szukają rozwiązań przejściowych.
Jej zdaniem może to mieć znaczenie dla mniejszych miast, w których obserwuje się trendy depopulacyjne. Na problem depopulacji małych i średnich ośrodków zwracał uwagę np. Polski Instytut Ekonomiczny w raporcie z końca 2019 r. czy resort rozwoju w raporcie na temat deglomeracji, przygotowanym w poprzedniej kadencji. Gdyby udało się część strumienia uchodźców ukierunkować w takie miejsca, mogłaby być to dla nich szansa na poprawę sytuacji demograficznej.
Przybylska podobnie jak Kirejczyk podkreśla ogromną skalę nieodpłatnego udostępniania mieszkań lub pokoi obywatelom Ukrainy. - To niezwykłe, jak wiele osób otrzymuje wsparcie mieszkaniowe dzięki życzliwości Polaków. W dalszej perspektywie może to przyczynić się do rozwoju najmu społecznego w Polsce - przewiduje.
Skok popytu
Zgadza się z tym Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Jak podkreśla, napływającą do nas falą uchodźców trzeba się zaopiekować - dać im poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, a więc możliwości unormowania życia. Należy zadbać m.in. o opiekę nad dziećmi i ich naukę, ochronę zdrowia, pracę, ale też dach nad głową. - Dla rynku najmu oznacza to przede wszystkim skokowy wzrost popytu. Oferta mieszkań na wynajem stopniała o 20‒30 proc. w tydzień po agresji Rosji na Ukrainę - podaje.
W tydzień po agresji Rosji oferta mieszkań na wynajem stopniała o 20‒30 proc.
‒ Liczba wyświetleń ogłoszeń dotyczących najmu mieszkań lub pokoi w Otodom była 7 marca o 166 proc. wyższa niż 24 lutego, w dniu inwazji. W serwisie OLX również zaobserwowaliśmy duży wzrost - o 114 proc. ‒ informuje Jarosław Krawczyk, szef PR Otodom.
Jak dodaje, zwiększone zainteresowanie mieszkaniami na wynajem jeszcze bardziej oddaje liczba odpowiedzi na ogłoszenia, czyli wykonanych telefonów lub napisanych wiadomości. W Otodom w poniedziałek była ona wyższa aż o 454 proc. niż 24 lutego, a w OLX - o 264 proc. wyższa.
Według niego mieszkania i pokoje do wynajęcia znikają z rynku. W poniedziałek było ich na Otodom 19 proc. mniej, a na OLX ‒ o 27 proc. niż w momencie inwacji Rosji na Ukrainę. Część ogłoszeń wciąż może być widoczna, ale lokale są już zarezerwowane.
‒ Za wcześnie jeszcze, by z tych statystyk wyciągać daleko idące wnioski. Widać jednak wyraźnie, że wiele Ukrainek i Ukraińców już dziś poszukuje mieszkań do długoterminowego wynajęcia - konkluduje Jarosław Krawczyk.
Według danych Związku Banków Polskich, IV kwartał ub.r. był trzecim z kolei odbudowy poziomu stawek czynszów w najmie prywatnym we wszystkich badanych miastach, po spadku wywołanym przez pandemię. - Po okresie zawirowań związanych z pandemią COVID‒19 rynek ponownie osiągnął równowagę. W większości miast wysokość czynszów wróciła do poziomu sprzed pandemii. W ujęciu rocznym największą dynamikę wysokości czynszów zanotowano w Krakowie (o 15,42 proc.) i w Warszawie (o 13,23 proc.). W tym samym okresie najwolniej rosły czynsze w Poznaniu (o 4,45 proc.) ‒ podano.
Jak przypominał przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości w ZBP Jacek Furga, spadki cen najmu spowodowane przez COVID-19 wynosiły 17‒18 proc. Przyznał, że tak szybkie odbicie stawek jest zaskakujące. - Zakładałem, że raczej się ustabilizują na nieco niższym poziomie niż przed pandemią, ale jak widać, ten głód mieszkaniowy nadal jest wysoki - mówił.
Jarosław Krawczyk podaje, że z danych Otodom wynika, że stawki najmu nawet przebiły te sprzed pandemii. W lutym 2020 r. średnia cena najmu w kraju wynosiła 2463 zł, a w styczniu 2022 r. było to już 2733 zł.
Pomoc doraźna
Jak zauważa Bartosz Turek, w większości przypadków najpierw przyjmujemy uchodźców w obiektach oferujących doraźną pomoc: dach nad głową, miejsce do spania, wyżywienie itd. Jego zdaniem nasze możliwości są tu bardzo duże - możemy przyjąć nawet kilka milionów Ukraińców. Gorzej jest z lokalami, które będą im służyć dłużej - przez co najmniej kilka miesięcy. - Tu pomóc może baza obiektów noclegowych (ok. 560 tys. miejsc), mieszkania dotychczas zajmowane przez Ukraińców (300‒400 tys.), rynek najmu (200‒250 tys. miejsc), akademiki (ok. 10‒20 tys. miejsc), ale też mieszkania udostępniane przez rodaków (łącznie nawet 1 mln miejsc) - wylicza.
O trendach na rynku, podczas ubiegłotygodniowej konferencji Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, mówił też prezes PFR Nieruchomości Wojciech Caruk. Jak wskazywał, rosnące ceny wykonawstwa, materiałów budowlanych przekładają się na wzrost cen mieszkań. To powoduje „przesunięcie się w kierunku najmu, najmu instytucjonalnego”.
- Mówimy o tym, że bezpieczny dom to już niekoniecznie jest dom, którego jesteśmy właścicielem, to może być także najem instytucjonalny, mogą być PRS (instytucjonalny najem mieszkań), które gwarantują pewną stabilność - przekonywał.
Zdaniem Bartosza Turka można się spodziewać rosnących czynszów. Skokowy wzrost liczby ludności może też doprowadzić do wzrostu cen mieszkań, choć powinien być on mniej dynamiczny niż np. w 2021 r.
Kazimierz Kirejczyk zastrzega, że obecnie trudno o głębsze analizy dotyczące wpływu wojny na nasz rynek nieruchomości. - Formułowanie jakichkolwiek długofalowych prognoz trzeba odłożyć do momentu, kiedy w jakiś sposób ta sytuacja się ustabilizuje - w jednym albo drugim kierunku - mówi.
rozmowa
Katarzyna Kuniewicz ekspertka ds. rynku mieszkaniowego, Obido
Część uchodźców zdecyduje się zamieszkać w Polsce na stałe
/>
Jak napływ uchodźców z Ukrainy wpłynie na nasz rynek nieruchomości - w krótkim i długim terminie?
To, co widzimy, ma raczej charakter socjologiczny i psychologiczny. Wielu Polaków zdecydowało się - co jest niezwykle budujące - zaprosić rodziny uciekające przed wojną do swoich domów i mieszkań, a ci, którzy dysponują mieszkaniami kupionymi z myślą o wynajmie, podejmują decyzje o nieodpłatnym udostępnieniu ich uchodźcom. Te ważne społecznie zjawiska nie mają na razie wpływu na sytuację na rynku nieruchomości. Powinniśmy mieć jednak świadomość, że to, co obserwujemy i w czym uczestniczymy, musi wywołać zmiany o charakterze społecznym i gospodarczym, jakich Europejczycy nie obserwowali od dekad. Nie ma wątpliwości, że część uchodźców, których wojna wygoniła z ich domów, zdecyduje się pozostać w Polsce, tu wychowywać dzieci i pracować. Ci ludzie będą poszukiwali mieszkania na rynku najmu i mogą w istotny sposób zasilić popyt na mieszkania do wynajęcia. Ich obecność na rynku najmu powinna stabilizować poziom czynszów, skracając jednocześnie średni czas oczekiwania właściciela mieszkania na najemcę.
Czego możemy się spodziewać, jeżeli chodzi o ceny mieszkań?
Ceny na polskim rynku pierwotnym, czyli tym, na którym odbywa się sprzedaż mieszkań budowanych przez deweloperów, rosły w ostatnich latach o kilkanaście procent rocznie. W ślad za rynkiem pierwotnym podążał wtórny. Prognozy na 2022 r., przygotowywane przed agresją Rosji na Ukrainę, przewidywały dalszy, co najmniej kilkuprocentowy wzrost cen. Zakładały jednak stabilizację (a w niektórych przypadkach nawet spadki) cen większości materiałów budowlanych oraz dalszy inflacyjny wzrost wynagrodzeń. Gospodarcze skutki wojny, zarówno te bezpośrednie (zniszczenia i recesja na Ukrainie), jak i te wywołane sankcjami dla Rosji, z dużym prawdopodobieństwem spowodują wzrost kosztów budowy, co w konsekwencji wzmocni obserwowane dotychczas wzrosty cen mieszkań. Oczywiście takie przewidywania bazują na istotnym założeniu, że wojna w Ukrainie nie rozleje się na inne europejskie kraje, w tym Polskę.
Jak obecnie wygląda podaż mieszkań na wynajem, a jak dostęp do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego?
Tuż przed agresją Rosji na Ukrainę podaż na rynku najmu w dużych miastach odpowiadała zgłaszanemu popytowi, co wpływało stabilizująco na średni poziom czynszów. Podobnie przedstawiała się sytuacja podażowa na rynku wtórnym, choć wzrost cen był tu zbliżony do tego, który obserwowaliśmy na rynku pierwotnym. Natomiast na rynku pierwotnym (szczególnie w największych miastach) dostrzegaliśmy coraz wyraźniejsze symptomy niedoboru podaży, która wyraźnie nie nadążała za popytem.
Czy należy oczekiwać, że wskutek wzrostu stóp procentowych kredytobiorcy będą się decydowali na sprzedaż mieszkań? Czy zjawisko to może mieć dużą skalę?
Skala kłopotów poszczególnych kredytobiorców zależy i zależeć będzie od momentu, w którym zaciągnęli oni dług. Obecny poziom stóp procentowych NBP odpowiada temu, jaki obserwowaliśmy w 2013 r., a ponieważ kredyty hipoteczne są zazwyczaj zaciągane na co najmniej 15 lat, dotychczasowe podwyżki stóp nie powinny powodować kłopotów ze spłatą kredytu przez znaczącą grupę kredytobiorców. Otwarte pozostaje pytanie, do jakiego poziomu wzrosną w tym roku stopy procentowe i z jakim poziomem inflacji przyjdzie się mierzyć kredytobiorcom w najbliższych miesiącach. W obecnych realiach nic nie wskazuje na to, by w 2022 r. skala sprzedaży mieszkań kupionych z udziałem kredytu miała zachwiać rynkiem.
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
