Obwieszczenia o lokalach zajętych przez komornika można znaleźć nie tylko w sądach, ale i w internecie. Przed wpłaceniem wadium trzeba obejrzeć oferowane pomieszczenia i zapoznać się z ich stanem prawnym
Czy komornik musi ogłosić licytację
Słyszałem, że na licytacji komorniczej można kupić mieszkanie zdecydowanie taniej niż na wolnym rynku. Chciałbym przejrzeć takie oferty. Czy komornik ma obowiązek zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży zajętych nieruchomości?
Podstawowym obowiązkiem komornika jest przekazanie informacji o licytacji zajętego mieszkania jak największemu gronu potencjalnych nabywców. Obwieszczenie o licytacji komorniczej musi zostać wywieszone w budynku sądu i urzędu gminy oraz opublikowane w lokalnej prasie. Niezależnie od tego informacja o planowanej sprzedaży lokalu musi zostać zamieszczona na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Osoby zainteresowane kupnem mieszkania za pośrednictwem komornika nie muszą więc nawet wychodzić z domu. Wystarczy, że odwiedzą portal www.licytacje.komornik.pl. Znajdują się na nim obwieszczenia o licytacjach wszystkich nieruchomości, a więc nie tylko mieszkań, ale i domów, garaży lub gruntów. Interesujące oferty, np. dotyczące konkretnej miejscowości, można odnaleźć za pomocą udostępnionej na stronie wyszukiwarki.
Komornik nie może zwlekać z publikacją informacji o planowanej licytacji do ostatniego dnia. Obwieszczenie musi ukazać się co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem i powinno zawierać podstawowe informacje o licytacji. Zaliczają się do nich: oznaczenie nieruchomości (m.in. adres jej położenia), czas i miejsce licytacji, imię i nazwisko dłużnika, numer księgi wieczystej lokalu (o ile została wcześniej założona), suma oszacowania i cena wywołania oraz wysokość rękojmi, jaką powinien złożyć licytant.
Podstawa prawna
Art. 953 par. 1, art. 955 par. 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Czy mam gwarancję niskiej ceny
Zdecydowałem się na kupno mieszkania na licytacji komorniczej. Czy mam gwarancję zakupu takiej nieruchomości po cenie wywoławczej lub do niej zbliżonej?
Na cenę, po jakiej zostanie ostatecznie sprzedane mieszkanie zajęte w toku egzekucji, wpływa wiele czynników. Jeszcze przed licytacją nieruchomość musi być dokładnie opisana i oszacowana. Wyceny dokonuje powołany przez komornika biegły rzeczoznawca. Cena oszacowania powinna stanowić odpowiednik wartości rynkowej, na którą mają wpływ przede wszystkim wielkość, położenie, stan techniczny i prawny nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna i możliwa do uzyskania na rynku cena. Cena wywoławcza nieruchomości na licytacjach prowadzonych przez komornika jest jednak od niej niższa. Na pierwszej wynosi ona 3/4 sumy oszacowania, a jeżeli mieszkania nie uda się od razu sprzedać, jest ona obniżana na drugiej licytacji do 2/3 ceny oszacowania. Cena wywoławcza jest najniższą, za jaką można kupić mieszkanie za pośrednictwem komornika. Jeżeli na licytacji stawi się tylko jedna osoba (lub inni licytanci nie będą podbijać ceny wywoławczej), będzie mogła ona nabyć nieruchomość po cenie wywoławczej. Brak większego zainteresowania zakupem nie uprawnia jednak licytanta do targowania się z komornikiem i żądania od niego obniżenia ceny wywoławczej.
Podstawa prawna
Art. 965 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Czy mogę obejrzeć nieruchomość przed licytacją
Przed zapłatą rękojmi komornikowi chciałbym obejrzeć lokal, który będzie przedmiotem licytacji. Czy jest to możliwe?
W obwieszczeniu o licytacji publikowanym przez komornika musi znaleźć się informacja o czasie, w którym przed licytacją będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. Komornik wskazuje w nim najczęściej, że w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość w dni powszednie we wskazanych godzinach. Jednocześnie podaje, w którym konkretnie sądzie rejonowym zostaną udostępnione akta postępowania komorniczego. Przed taką wizytą warto ustalić w kancelarii komornika sygnaturę sprawy egzekucyjnej (sygnatura może znajdować się także w obwieszczeniu) i upewnić się w sądowej czytelni akt, czy do ich przejrzenia nie będzie potrzebna wcześniejsza rezerwacja.
Podstawa prawna
Art. 953 par. 1 pkt 5 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Czy mieszkanie musi być opróżnione
Dowiedziałem się od komornika, że w sprzedawanym przez niego lokalu mieszkają jego obecni właściciele. Czy komornik musi eksmitować ich przed zlicytowaniem nieruchomości?
Kupno mieszkania na licytacji komorniczej może wiązać się z pewnymi niedogodnościami. W lokalu mogą zamieszkiwać jego poprzedni właściciele bądź inne osoby, które będą dodatkowo w nim zameldowane. Komornik nie ma jednocześnie obowiązku ich usunięcia w związku ze sprzedażą nieruchomości na licytacji, przed czy po sprzedaży. Po zmianie właściciela lokalu dotychczasowi mieszkańcy będą musieli go opuścić (o ile zażąda tego nabywca). Jeżeli nie będą chcieli tego zrobić dobrowolnie, pozostaje przeprowadzenie procedury eksmisyjnej. W niektórych przypadkach może to trwać latami. W niektórych sytuacjach niechcianym lokatorom może przysługiwać bowiem prawo do lokalu socjalnego, którym gmina nie będzie dysponowała od ręki.
Inną kwestią jest wymeldowanie niechcianych lokatorów. Przeprowadzenie procedury w tym zakresie jest możliwe po opróżnieniu mieszkania. Wymeldowanie odbywa się w drodze decyzji administracyjnej, która jest wydawana z reguły na wniosek właściciela lub innej osoby dysponującej tytułem prawnym do lokalu.
Podstawa prawna
Art. 1046 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Art. 15 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 139, poz. 993 ze zm.).
Czy muszę udać się do notariusza
W przyszłym tygodniu biorę udział w komorniczej licytacji lokalu. Czy jeżeli ją wygram, będę musiał zapłacić dodatkowo za notariusza, przed którym zostanie sporządzony akt przeniesienia własności?
Przy nabyciu mieszkania w drodze licytacji komorniczej nie sporządza się odrębnej umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza ani w jakiejkolwiek innej formie. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych (zapłaty całości ceny, do której wlicza się rękojmia) sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Postanowienie sądu w tym zakresie zastępuje akt notarialny. W momencie, kiedy stanie się ono prawomocne, własność lokalu jest przenoszona na nabywcę. Dokument sądowy jest podstawą do dokonania wpisów w katastrze nieruchomości i księdze wieczystej. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywcy należą się również pożytki, jakie przynosi nieruchomość. Przykładowo, jeżeli była ona wcześniej wynajmowana, nowy właściciel może pobierać czynsz od dotychczasowych najemców.
Podstawa prawna
Art. 999 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).
Czy otrzymam zwrot wadium
W obwieszczeniu o licytacji komorniczej przeczytałem, że osoby, które chcą wziąć w niej udział, muszą wpłacić komornikowi rękojmię. Czy pieniądze są zwracane w razie przegrania licytacji lub niewzięcia w niej udziału?
Osoby przystępujące do publicznej licytacji nieruchomości muszą wcześniej wpłacić rękojmię (tzw. wadium). Odpowiada ona jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Tak więc zainteresowany zakupem lokalu, którego wartość wyceniono na 200 tys. zł, musi wcześniej przekazać komornikowi kwotę 20 tys. zł. Wpłaty można dokonać w gotówce, przelewem na rachunek bankowy komornika lub przez złożenie książeczki oszczędnościowej z upoważnieniem dla komornika do podjęcia wkładu odpowiadającego wysokości rękojmi. Komornik może też wskazać w obwieszczeniu o licytacji inne sposoby wniesienia rękojmi, np. poprzez zapłatę kartą kredytową. Złożenie rękojmi jest warunkiem przystąpienia do licytacji. Co ważne, musi to nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Nie można więc uiścić jej na sali sądowej tuż przed rozpoczęciem licytacji.
Po zakończeniu licytacji sąd sprawujący nadzór nad jej przebiegiem wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaproponował najwyższą cenę. W tym momencie następuje zatwierdzenie wyboru najlepszej oferty i zatrzymanie wniesionej przez niego rękojmi. Pozostałym osobom rękojmia jest natomiast niezwłocznie zwracana.
Podstawa prawna
Art. 963, art. 987 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).