Wynajem mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Nie chodzi przy tym wyłącznie o to, że lokatorzy mogą zniszczyć lokal – wynajmujący może też trafić na najemcę, który będzie miał problem z terminowymi płatnościami. Czy istnieje sposób, by ryzyko takiej sytuacji zminimalizować?

Zabezpieczanie swoich interesów należy zacząć od zweryfikowania, czy potencjalny najemca jest rzeczywiście osobą, za którą się podaje. Sprawdzenie kilku dokumentów (np. oprócz dowodu osobistego również paszportu czy prawa jazdy) może pomóc wykryć oszusta jeszcze przed wynajęciem mu lokalu. W weryfikacji najemcy pomocna jest także baza dokumentów zastrzeżonych, do której dostęp mają m.in. banki i pośrednicy na rynku nieruchomości.

Kradzione dokumenty są wykorzystywane w celach przestępczych kilkanaście tysięcy razy w roku, a każdego dnia do bazy trafia 300 zastrzeżonych dokumentów.
Na etapie weryfikacji najemcy należy też zadać jak najwięcej pytań, także tych o sytuację materialną osoby, która chce wynająć mieszkanie. Można na przykład poprosić o przedstawienie raportu z Biura Informacji Kredytowej, zaświadczenia o dochodach lub innego dokumentu, który potwierdzi, że jest to osoba wiarygodna finansowo.

Bezpieczny najem okazjonalny

Reklama

Po sprawdzeniu tożsamości i zweryfikowaniu możliwości finansowych najemcy można zająć się zabezpieczeniem interesów poprzez dobrze skonstruowaną umowę najmu. Warto zainteresować się tzw. najmem okazjonalnym.

Najem okazjonalny to forma umowy, która najsilniej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości. Jest to rozwiązanie relatywnie nowe, obecne w polskim prawie od zaledwie kilku lat. Zawarcie takiej umowy umożliwi sprawną eksmisję najemcy, który nie płaci za najem i nie chce opuścić lokalu.

Reklama

Najem okazjonalny to rozwiązanie przeznaczone tylko dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Określone warunki musi też spełniać umowa najmu: przede wszystkim wymagana jest obecność u notariusza i deklaracja najemcy o opuszczeniu lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Dodatkowo najemca musi wskazać lokal (naturalnie za pisemną zgodą jego właściciela), do którego będzie mógł się wyprowadzić. Koniecznym warunkiem jest też, by dochody z najmu zostały zgłoszone do urzędu skarbowego.

W razie niewywiązywania się ze zobowiązań przez najemcę, po wypowiedzeniu umowy wynajmujący może wezwać go do opuszczenia mieszkania. Ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie podpisane przez najemcę na początku. Po uzyskaniu w sądzie tytułu wykonawczego, sprawę należy skierować do komornika, który przeprowadzi eksmisję.

Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza interesy właściciela, ale warto także postarać się, by dawała ochronę także w innych punktach. Istotne jest m.in. zapisanie w niej, szczegóły dotyczące elementów czynszu oraz terminów płatności i odsetek za ewentualne opóźnienia. Warto też zadbać o kaucję, która zabezpiecza przed ewentualnymi zniszczeniami w lokalu lub nieterminowymi płatnościami. Wysokość kaucji ustalana jest zazwyczaj na poziomie jedno- lub kilkukrotności miesięcznego czynszu, a w przypadku zakończenia umowy i braku podstaw do potrącenia z niej części środków, jest zwracana.

Udokumentowanie stanu nieruchomości

Przed rozpoczęciem najmu warto nie tylko spisać liczniki, ale i udokumentować stan mieszkania np. zdjęciami. Dzięki temu w przypadku ewentualnych zniszczeń lokalu czy wyposażenia, wynajmujący będzie posiadać dowód na to, w jakim stanie mieszkanie zostało udostępnione. Dodatkowo w umowie można zawrzeć informacje o tym, kto odpowiada za bieżące naprawy i remonty w mieszkaniu. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać jak najbardziej szczegółowy opis mieszkania, jego stan oraz wyposażenie.

Michał Bukowski, kierownik działu najmu w Home Broker