Dane GUS-u wskazują, że od stycznia do grudnia 2013 roku spółdzielnie mieszkaniowe ukończyły prawie 3500 nowych lokali. W tej grupie przeważały mieszkania o bardzo niskiej cenie jednostkowej. Dzięki swojej polityce cenowej spółdzielnie dość skutecznie uzupełniają ofertę najtańszych mieszkań. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że nowe lokale spółdzielcze można nabyć z odrębnym prawem własności. Zasady zakupu takich mieszkań zależą między innymi od statutu spółdzielni.

Nabywca lokalu zwykle musi dołączyć do spółdzielni

Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej sytuacja spółdzielni mieszkaniowych wzbudziła wiele wątpliwości. Niektórzy prawnicy twierdzili, że spółdzielczy inwestor w ogóle nie musi brać pod uwagę nowych regulacji. Obecnie dominuje nieco inny pogląd. Uważa się, że przepisy ustawy deweloperskiej powinny być stosowane, gdy spółdzielnia buduje mieszkanie dla osoby, która nie jest jej członkiem. W takiej sytuacji spółdzielczy inwestor musi spełnić na przykład wymagania związane z prospektem informacyjnym oraz notarialną formą umowy deweloperskiej. Jeżeli sprzedaż lokali w danej inwestycji rozpoczęła się po 29 kwietnia 2012 roku wymagane są również środki ochrony nabywcy (rachunki powiernicze i gwarancje). Identyczna zasada obowiązuje w przypadku lokali budowanych przez deweloperów. Warto jednak przypomnieć, że zapisy ustawy deweloperskiej nie mają zastosowania do ukończonych mieszkań, które są oferowane przez spółki i spółdzielnie.

W praktyce większość spółdzielni mieszkaniowych nie stosuje zapisów ustawy deweloperskiej. Ich statuty zwykle wykluczają możliwość wybudowania lokalu dla osoby, która nie chce być spółdzielcą. Takie ograniczenie jest zgodne z zapisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (patrz artykuł 18).

Reklama

Spółdzielnie prowadzące działalność inwestycyjną na zasadach deweloperskich wciąż stanowią mniejszość. Potwierdzają to zapytania wysłane do trzydziestu spółdzielczych inwestorów. Tylko sześciu z nich zadeklarowało możliwość wybudowania lokalu dla osoby, która nie podpisze deklaracji członkowskiej.

Bezpieczeństwo dla spółdzielcy zapewnia ekspektatywa

Reklama

Mimo wyłączenia spod przepisów ustawy deweloperskiej członkowie spółdzielni, którzy podpisali umowę o wybudowanie lokalu nie są pozbawieni ochrony. Ich uprawnienia określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (artykuły 18 - 27). Wspomniany akt prawny reguluje również inne aspekty zakupu spółdzielczych mieszkań.

Osoba, która chce kupić lokal budowany przez spółdzielnię po opłaceniu wpisowego oraz udziału powinna wnieść wkład. Jego wartość jest wyznaczana na podstawie szacunkowych kosztów budowy mieszkania. W przypadku, gdy nabywca korzysta z kredytu hipotecznego harmonogram wpłaty poszczególnych części wkładu budowlanego trzeba uzgodnić ze spółdzielnią i bankiem.

Po zawarciu umowy budowlanej spółdzielca ma roszczenie dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wspomniane roszczenie jest nazywane ekspektatywą. Klient spółdzielni powinien zadbać, aby informacja o jego ekspektatywie znalazła się w księdze wieczystej zabudowywanego gruntu. Na uwagę zasługuje fakt, że ekspektatywa jest zbywalna i podlega dziedziczeniu oraz egzekucji komorniczej.

Po oficjalnym zakończeniu inwestycji spółdzielnia w trakcie trzech miesięcy musi ustanowić odrębne prawo własności lokalu. Nie oznacza to jednak, że cała procedura zakupu spółdzielczego mieszkania dobiegła końca. Przed upływem sześciu miesięcy od daty oddania budynku do użytkowania spółdzielnia powinna rozliczyć koszty budowy. W przypadku, gdy były one wyższe od zakładanych nabywca nowego mieszkania będzie musiał wnieść dopłatę. Zwrot części wniesionego wkładu następuje, jeżeli koszty wybudowania lokalu okazały się niższe od wstępnych szacunków.

Powyższy opis dotyczy zakupu nieukończonego mieszkania od spółdzielni. W przypadku spółdzielczych lokali, które zostały już oddane do użytkowania transakcja jest mniej skomplikowana i nie wymaga dodatkowych zabezpieczeń.

Zmiany w MdM-ie rozwiążą „spółdzielczy problem”?

Ze względu na niską cenę i niewielki metraż spora część powstających lokali spółdzielczych spełnia podstawowe kryteria programu MdM. Osoby zainteresowane uzyskaniem dopłaty do takich mieszkań przeżywają spory zawód. W MdM-ie niestety mogą uczestniczyć tylko nabywcy ukończonych lokali spółdzielczych. Według aktualnych zasad programu Mieszkanie dla Młodych wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni nie jest traktowane jako podstawa do uzyskania dopłaty. Dodatkowym utrudnieniem są przepisy pozwalające na zmianę ceny lokalu spółdzielczego w trakcie sześciu miesięcy od jego ukończenia. Po ewentualnej dopłacie do wkładu budowlanego cena takiego mieszkania może przekroczyć limit programu MdM.

Problemy związane z dotowaniem spółdzielczych lokali mają zniknąć po planowanej zmianie zasad MdM-u. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju zapowiada, że od początku przyszłego roku dopłaty otrzymają również osoby wnoszące wkład budowlany do spółdzielni. Wspomniany resort na razie nie ujawnił, jakie zmiany prawne pozwolą na dofinansowanie zakupu nieukończonych lokali spółdzielczych. Można jednak przypuszczać, że spółdzielnie już na wstępie będą musiały zadeklarować maksymalną cenę budowanych mieszkań.

Andrzej Prajsnar, portal RynekPierwotny.pl