Lockdown – kto wie czy ostatni – wzbudził do życia słynny już art. 15ze tarczy atykryzysowej. Przepis ten w założeniu miał chronić korzystających z powierzchni handlowej przed obowiązkem zapłaty czynszu w okresie pierwszego lockdownu (marzec–maj 2020 r.) przy jednoczesnym umożliwieniu centrom handlowym odrobienia braku przychodów w okresie lockdownu dzięki przedłużeniu umów o korzystanie z powierzchni handlowych o czas trwania zakazu handlu przedłużony o sześć miesięcy. Rachunek wydawał się prosty. Niecałe dwa miesiące lockdownu i pozbawienie galerii przychodów przez ten czas w zamian za przedłużenie umowy na warunkach przedpandemicznych o pół roku. Dodatkowym uzyskiem dla centrów handlowych było przesądzenie braku roszczeń odszkodowawczych najemców z tytułu niemożliwości prowadzenia działalności w centrum handlowym.
Artykuł 15ze mógł spełnić swoją funkcję przy założeniu, że po pierwszym lockdownie pandemia się skończy, rzeczywistość wróci do normalności, a gospodarka będzie żywiołowo odrabiać straty – dzięki czemu ekonomicznie uzasadnione będzie dłuższe obowiązywanie umów na warunkach z czasów prosperity. Założenie to się nie spełniło, mamy już trzeci lockdown, a w okresach braku zakazu handlu obroty nie wróciły do czasów sprzed pandemii.

Arytmetyka nie jest mocną stroną resortu

Zakaz handlu oznacza brak przychodów. Nadal trzeba jednak ponosić chociażby koszty zatrudnienia. Najistotniejszym wydatkiem – poza towarem i zatrudnieniem – jest czynsz za powierzchnię handlową. Ustawodawca w art. 15ze nie sprecyzował, co się dzieje, gdy ponownie zostaje wprowadzony zakaz handlu. Nie wskazał też, co miałoby się stać, gdyby był wprowadzony zakaz handlu powtarzalny, np. obejmujący tylko soboty z uwagi na największe zatłoczenie w centrach handlowych w ten dzień tygodnia.
Ministerstwo Rozwoju wydało interpretację wykładni art. 15ze, stosownie do której, aby uzyskać potwierdzenie wygaśnięcia zobowiązań z tytułu czynszu najmu, najemca musiałby składać galerii handlowej taką ofertę ponownie po każdym zakończeniu okresu zakazu handlu, niezależnie od tego, że już złożył ofertę przedłużenia umowy, i niezależnie od tego, ile razy i na jak długo zakaz handlu będzie wznawiany. Artykuł 15ze nie wprowadza ograniczeń w liczbie ani długości okresów zakazów handlu. Mogą być one wznawiane w zależności od panującej sytuacji epidemicznej, czego emanacją jest wznowienie zakazu handlu w okresie 7–29 listopada 2020 r. oraz ponownie od 28 grudnia 2020 r. do 17 stycznia 2021 r. A przyszłość jest niepewna.
Wykładnia zaprezentowana przez urzędników Ministerstwa Rozwoju nie jest wiążąca. Prowadzi ona do niedających się zaakceptować skutków w świetle celu art. 15ze, którym jest poszukiwanie rozwiązania uwzględniającego słuszne interesy najemcy powierzchni handlowej i centrum handlowego, a nie tylko centrum handlowego. Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Rozwoju przy dwóch okresach zakazu handlu umowa miałaby przedłużać się w istocie nie o okres zakazu handlu przedłużony o sześć miesięcy, ale o okres zakazu handlu przedłużony o 12 miesięcy. Przy trzecim lockdownie umowa miałaby zostać przedłużona o okres zakazu handlu oraz 18 miesięcy. Gdybyśmy mieli cztery okresy zakazu handlu – co jest realne – umowa przedłużałaby się o czas zakazu handlu i dwa lata – i to niezależnie, ile trwał okres zakazu handlu.
Idąc tym tokiem myślenia, zakaz handlu trwający np. trzy dni oznaczałby konieczność przedłużenia umowy o kolejne pół roku. Gdyby było kilka kolejnych krótkich okresów zakazu handlu, doszłoby do absurdalnej sytuacji, w której tysiące umów przedłużałyby się o czas dłuższy niż ich pierwotny okres obowiązywania. Jak szaleć, to szaleć.
Interpretacja Ministerstwa Rozwoju oznacza, że art. 15ze staje się pułapką zastawioną na najemców przez resort (oby nie przez ustawodawcę) z korzyścią dla centrów handlowych, gdyż zakłada ona obowiązek zapłaty czynszu za kolejne okresy zakazu handlu w razie próby uniknięcia tej pułapki w postaci odmowy składania kolejnych ofert przedłużenia umów najmu. Przeciętna umowa najmu powierzchni handlowej jest zawierana na pięć lat. Stanowisko Ministerstwa Rozwoju zakłada, że już w warunkach trzeciego lockdownu powinna ona trwać dłużej o 18 miesięcy powiększone o około 13 tygodni zakazu handlu, czyli prawie siedem lat. W zamian za utratę czynszu za 13 tygodni centrum handlowe otrzymuje przychód z dodatkowego czynszu za 85 tygodni, czyli ok. 6,5 razy dłuższy – a to nie musi być ostatni lockdown i ostatnie przedłużenie.
Galerie handlowe już wzywają do złożenia kolejnych ofert przedłużenia umów za listopadowy lockdown, warunkując tym przyznanie obniżek, strasząc skorzystaniem z zabezpieczeń umownych (gwarancja bankowa, kaucja, oświadczenie o poddaniu się egzekucji, czyli tzw. trzy siódemki). To się dzieje naprawdę. Galeria, dysponując zabezpieczeniami, może więc działać – korzystając z interpretacji Ministerstwa Rozwoju – jak pan życia i śmierci najemcy.

Wykładnia prawa wymaga myślenia słusznością

Na szczęście reguły wykładni prawa są znacznie bardziej złożone niż proste odczytanie na głos przepisu. Koncepcja racjonalnego aksjologicznie i prakseologicznie ustawodawcy wydaje się być obca Ministerstwu Rozwoju. Celem wykładni prawa jest doprowadzenie do uwolnienia treści normy prawnej uwięzionej w przepisie jako jednostce redakcyjnej zgodnie z jej celem. Wykładnia prawa kończy się z chwilą uzyskania jasności co do celu nakazu lub zakazu określonego zachowania się.
Wykładnia prowadząca do skutków absurdalnych – jak w przypadku tej zaprezentowanej przez Ministerstwo Rozwoju – jest błędna. Sąd Najwyższy i czołowi polscy teoretycy prawa nie mają wątpliwości, że wykładnia przepisu nie może prowadzić do niedających się zaakceptować wniosków.
Jeśli z wykładni literalnej przepisu wynika, że regulacja, która w założeniu miała chronić najemców, ma skutek odwrotny, oznacza to, że należy poszukiwać dalej, stosując wykładnię funkcjonalną. Chodzi o to, aby spojrzeć na art. 15ze przez pryzmat funkcji. Ustawodawca nakazujący przedłużać umowy najmu o sumę kolejnych zakazów i wielokrotność sześciu miesięcy w analizowanym przypadku byłby antytezą racjonalnego ustawodawcy.

Proste wyjście z pułapki

Tym wyjściem jest ustęp czwarty art. 15ze. Zgodnie z nim zasady ustalone na mocy art. 15ze nie uchybiają właściwym przepisom kodeksu cywilnego w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej (a takim ograniczeniem jest właśnie zakaz handlu czy świadczenia określonych usług w obiektach o powierzchni powyżej 2 tys. mkw.).
Zgodnie z art. 475 par. 1 k.c. i art. 495 par. 1 k.c. jeżeli jedna ze stron (tu: galeria handlowa) nie spełnia swojego świadczenia, nie może ona domagać się spełnienia świadczenia wzajemnego od drugiej strony (tu: najemcy). W przypadku zakazu handlu w galeriach handlowych oznacza to, że jeżeli nie jest możliwe osiągnięcie celu umowy o korzystanie z powierzchni handlowej – udostępniający taką powierzchnię (galeria handlowa) nie spełnia swojego świadczenia (udostępniana powierzchnia nie jest powierzchnią handlową wskutek zakazu handlu, staje się więc zbędna najemcy, nie spełnia ustalonego w umowie celu stosunku prawnego) – to korzystający z powierzchni handlowej (tu: najemca) nie jest obowiązany do zapłaty czynszu i innych opłat eksploatacyjnych. Świadczenia stron na czas trwania zakazu handlu wygasają.

Postanowienia sądów

Powyższe stanowisko zostało podzielone w licznych orzeczeniach sądów powszechnych. Jako jeden z pierwszych był Sąd Rejonowy w Kielcach (sygn. akt V Gco 141/20), który powyższe podejście do sytuacji zakazu handlu zaaprobował w całości.
Sądy okręgowe następująco oceniały sytuację domagania się przez galerie handlowe zapłaty za okres, w którym obowiązywał zakaz handlu.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z 8 czerwca 2020 r. (sygn. akt XXVI GCo 107/20):
„Wskutek wprowadzenia na terenie całej Polski w okresie od 13 marca 2020 r. do odwołania zakazu prowadzenia działalności handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. („zakaz handlu”) A. nie było w stanie udostępnić powierzchni handlowej w celu prowadzenia na niej sprzedaży przez uprawnionego”.
„Obowiązany nr 2 na podstawie przepisu art. 495 par. 2 zdanie pierwsze k.c. utracił prawo do żądania odpowiedniej części świadczenia wzajemnego, czyli należności wynikających z umowy najmu za okres od dnia wprowadzenia zakazu handlu, tj. od 13 marca 2020 r. do dnia odstąpienia przez uprawnionego od umowy najmu”.
Postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z 1 października 2020 r. (sygn. akt XVI GCo 222/20):
„W szczególności biorąc pod uwagę fakt, że w okresie kiedy uprawniona nie mogła prowadzić działalności gospodarczej w lokalu objętym przedmiotowym wnioskiem, nie była ona zobowiązana do uiszczania należności na rzecz obowiązanej (...)”.
W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Okręgowy w Warszawie w innych sprawach (sygn. akt XXVI GCo 91/20 i XXVI GCo 104/20).
Powyższe nie powinno jednak stanowić usprawiedliwienia dla błędnej wykładni art. 15ze ust. 1 i 2, który miał stanowić prosty mechanizm ochrony działalności najemców i przy prawidłowej wykładni taką funkcję może cały czas spełniać.
Ważne Jeżeli nie jest możliwe osiągnięcie celu umowy o korzystanie z powierzchni handlowej, bo galeria handlowa nie spełnia swojego świadczenia (udostępniana powierzchnia nie jest powierzchnią handlową wskutek zakazu handlu, staje się więc zbędna najemcy, gdyż nie spełnia ustalonego w umowie celu stosunku prawnego) – to najemca nie jest obowiązany do zapłaty czynszu i innych opłat eksploatacyjnych. Świadczenia stron na czas trwania zakazu handlu wygasają.