Najłatwiej o pieniądze, gdy deweloper jest doświadczony, ma historię współpracy z bankami lub sprzedaje gotowe mieszkania.
Rynek kredytów najsłabszy od 2009 r. / Dziennik Gazeta Prawna

To, że klient ma zdolność kredytową, nie oznacza, że bank pożyczy mu pieniądze na zakup mieszkania. Można zostać na lodzie, jeśli instytucji finansowej nie spodoba się deweloper

Reklama

Reklama

Wystarczy, że deweloper jest początkującą firmą bez doświadczenia i nieznaną bankowi, jego sytuacja finansowa budzi wątpliwości albo nie prowadzi rachunków powierniczych zgodnie z wymogami prawa. Bank może uznać, że kredyt na zakup nieruchomości u takiej firmy jest zbyt ryzykowny, i pieniędzy klientowi nie da. I coraz częściej nie daje.

W Lublinie niektóre banki odmawiały udzielenia kredytu na mieszkania sprzedawane przez spółkę zależną jednego z dużych deweloperów. W negatywnych decyzjach kredytowych znajdował się zapis: „Brak akceptacji inwestycji przez bank”. Nieoficjalnie klienci dowiadywali się, że bank obawia się o sytuację finansową spółki. Pod Krakowem jeden z banków nie udziela od kilku miesięcy kredytów na zakup domów od dewelopera nieposiadającego rachunków powierniczych zgodnych z ustawą deweloperską, mimo że wcześniej akceptował tę inwestycję. W Warszawie naszej czytelniczce nie udało się kupić mieszkania od doświadczonego dewelopera. Bankowcy nie dali kredytu, bo działka, na której stoi budynek, stanowi zabezpieczenie obligacji spółki deweloperskiej. Na zakup mieszkań banki nie chcą też pożyczać klientom innego stołecznego dewelopera, dlatego że przy wcześniejszych projektach akty notarialne z nabywcami podpisywał nawet z kilkuletnim opóźnieniem.

Po wybuchu kryzysu finansowego w końcu 2008 r. banki mocno zaostrzyły ocenę deweloperów i ich inwestycji. Przykręciły wtedy kurek z kredytami, a firmy zaczęły mieć problemy ze sprzedażą i z kończeniem inwestycji, szczególnie gdy budowę finansowały tylko z wpłat kupujących. Wcześniej banki finansowały kupno dziur w ziemi, a mieszkania sprzedawały się niemal na pniu.

– Spadek sprzedaży mieszkań spowodował, że banki dla bezpieczeństwa własnego i klientów musiały znacznie zwiększyć monitorowanie deweloperów i ich inwestycji – tłumaczy bankowiec odpowiedzialny za kredyty dla klientów indywidualnych w jednym z większych ogólnopolskich banków.

Banki podniosły poprzeczkę m.in. dla firm, z którymi wcześniej nie pracowały, z małą liczbą zakończonych realizacji, bez historii kredytowej. Niektóre stawiają też wymogi zawarte w ustawie deweloperskiej, która od połowy ubiegłego roku chroni kupujących. Jeśli inwestycja nie jest objęta rachunkiem powierniczym, wymagają określonego stopnia zaawansowania budowy. Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu w Expanderze, przyznaje jednak, że w praktyce zdarzają się odmowy kredytu z powodu braku rachunku.

Tych firm nie obsługujemy

Liczba zamkniętych i rozliczonych inwestycji, czas działania na rynku, zaawansowanie budowy, historia kredytowa i współpracy z bankami oraz sytuacja finansowa i termin zakończenia prac – to kilka z czynników, które banki biorą pod uwagę przy ocenie dewelopera, rozpatrując wniosek o kredyt hipoteczny na budowane przez niego mieszkanie. Im lepiej oceniany deweloper, tym łatwiej o kredyt.
– Na pewno trudniej uzyskać kredyt, jeśli firma nie ma doświadczenia lub nie jest powszechnie znana. W takiej sytuacji bank może odmówić w ogóle kredytu, ewentualnie zmienić procedury – mówi Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus.
Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu w Expanderze, zwraca uwagę, że w takim przypadku decydujący jest stan zaawansowania prac. – Odrębną kategorię stanowią inwestycje o problematycznym stanie prawnym. Ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń komorniczych czy zaskarżone pozwolenie na budowę powodują decyzję negatywną, ale powinny też skłonić kupującego do wstrzymania się z zakupem do czasu wyjaśnienia sytuacji przez dewelopera – dodaje.
Daleko w swoich wymaganiach idzie np. Citi Handlowy, który finansuje zakupy tylko w inwestycjach doprowadzonych już do stanu deweloperskiego. W Getin Noble Banku deweloper spoza listy firm akceptowanych już przez bank powinien mieć na koncie m.in. minimum dwie zrealizowane inwestycje, prace budowlane na poziomie 10 proc. i przedsprzedaż na takim poziomie. Millennium umożliwia finansowanie inwestycji już przy początkowym stadium zaawansowania inwestycji, ale pod warunkiem posiadania przez dewelopera ochrony w postaci rachunku powierniczego zgodnego z ustawą deweloperską. Pozostałe finansowane są przy stanie zaawansowania co najmniej 20 proc. W grupie BRE Banku dla deweloperów spoza listy wymagane jest zaawansowanie budowy na poziomie połowy przewidzianych w projekcie kondygnacji.
Bankowcy przyznają, że na bardziej rygorystycznej ocenie deweloperów zyskały m.in. duże, a także stabilne finansowo firmy, które mimo zastoju w sprzedaży mieszkań były w stanie kończyć inwestycje.
Zaostrzenie tej polityki powoduje, że zdecydowanie wzrosła liczba firm, które decydują się na zaciągnięcie kredytu na realizację inwestycji, tak aby nie finansować ich tylko z pieniędzy klientów.
– Taki ruch zwiększa ich wiarygodność. Banki przychylniej patrzą na projekty, które są już nadzorowane przez inną instytucję. Jednak wiele firm, szczególnie działających poza większymi miastami lub z brakiem historii kredytowej, ma z pozyskaniem takiego finansowania problem – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Generalnego Związku Firm Deweloperskich.
Wskazuje, że finansowanie deweloperów w ciągu ostatnich dwóch lat bardzo ograniczyło kilka średnich banków. Ich miejsce zajmują m.in. banki spółdzielcze, które lepiej niż ogólnokrajowe znają małe rynki deweloperskie.
– Wiele firm kończy jednak działalność deweloperską. Koszty i wymogi pozyskania kredytu na budowę często przekraczają ich możliwości i ograniczają rentowność planowanych inwestycji – dodaje Konrad Płochociński.
Od początku 2013 r. do maja deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 21,2 tys. mieszkań, czyli o ponad 36 proc. mniej niż przed rokiem, a rozpoczęli budowę 17,14 tys. lokali, co oznacza spadek o 43 proc.