Nowa mieszkaniowa inicjatywa rządu. Spełni oczekiwania?

Na razie najnowsza inicjatywa zyskała medialny rozgłos, ale także wzbudziła chyba nieco nadmierne oczekiwania i nadzieje w stosunku do dość ograniczonej skali przedsięwzięcia – pisze Jarosław Jędrzyński, Analityk portalu RynekPierwotny.com.

Najnowszy rządowy pomysł na poprawę kondycji oraz efektywności krajowego rynku mieszkaniowego przewiduje powołanie do życia poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, który ruszyłby na początku przyszłego roku z docelowym budżetem 5 mld zł, przeznaczonych do zainwestowania w ciągu 4 lat.

Instytucja miałaby funkcjonować jako fundusz zamknięty aktywów niepublicznych. Przedmiotem jego działalności mają być inwestycje w całe budynki z lokalami mieszkalnymi wykończonymi „pod klucz”, a więc gotowymi do wynajęcia, a następnie wynajmowanie tych mieszkań. Pięciomiliardowy budżet ma wystarczyć na wybudowanie około 20 tys. mieszkań o powierzchni nie większej niż 50-60 metrów kwadratowych. Koncepcja ma dotyczyć sześciu największych miast Polski.

Lokalami będą administrować wybrane w drodze konkursu firmy zarządzające. Mieszkania trafią na wolny rynek, a więc będą dostępne dla wszystkich chętnych, a także mają stanowić konkurencyjną ofertę w ramach nieruchomościowego rynku wynajmu mieszkaniowego, wobec czego cała inicjatywa ma spowodować spadek rynkowych stawek czynszów najmu. Te bowiem w nowych czynszówkach mają nie przekraczać obowiązującego w TBS-ach poziomu 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. To w wybranych miastach (Warszawa, Wrocław) nawet o ponad połowę mniej niż wynoszą obecne stawki rynkowe, co zdaniem autorów nowej inicjatywy rządowej ma upowszechnić popularność mieszkaniowego rynku wynajmu w Polsce, wlokącego się wciąż w ogonie europejskich statystyk.

Docelowo fundusz ma zostać sprzedany wybranemu inwestorowi albo wprost na GPW w formie certyfikatów inwestycyjnych. Miałoby to stanowić zalążek przyszłego rozwoju budownictwa czynszowego w Polsce, wciąż pozostającego w przysłowiowych powijakach pomimo ogromu niezaspokojonych krajowych potrzeb mieszkaniowych. Czy pomysł spełni oczekiwania swoich autorów?

Giełda obojętna

Realizatorami nowej inicjatywy rządu mają być firmy deweloperskie, od których najpierw mają zostać wykupione gotowe mieszkania, pod warunkiem dysponowania przez nie odrębnością choćby w postaci lokalizacji w ramach osobnej klatki schodowej. W następnej kolejności deweloperzy na konkretne zamówienie funduszu będą podejmować specjalne inwestycje. Jak zwykle największe możliwości w ramach tego typu przedsięwzięć mają deweloperskie spółki giełdowe, dysponujące największym potencjałem inwestycyjnym oraz możliwościami adaptacji inwestycji do ograniczonych limitów cenowych. Pozornie więc dla akcjonariuszy giełdowych deweloperów inicjatywa rządowa powinna oznaczać istotne profity.

Tymczasem w dniu pierwszej publikacji informacji o nowej mieszkaniowej inicjatywie rządu indeks WiG-deweloperzy nie tylko nie zareagował „fajerwerkami”, ale co gorsza praktycznie wcale na nią nie odpowiedział. Dwie-trzy spółki zanotowały co prawda zauważalną zwyżkę kursów, która jednak na kolejnych sesjach nie doczekała się kontynuacji, ale wręcz korekty. Pierwszy, jednak bardzo wiarygodny bo giełdowy test wagi rządowego pomysłu wypadł więc raczej blado, by nie powiedzieć fatalnie. Dlaczego?

Ograniczona skala

Wydaje się, ze głównym powodem braku entuzjastycznej reakcji inwestorów giełdowych była raczej mocno ograniczona skala przedsięwzięcia, a także niepewny poziom jego rentowności dla firm deweloperskich, o skojarzeniach z feralnymi inwestycjami drogowymi nie wspominając. Suma miliarda polskich złotych, którym rząd chce corocznie w latach 2014-2017 subsydiować budowę czynszówek, być może robi wrażenie w ramach listy Stu Najbogatszych Polaków Forbesa, jednak jako roczne dofinansowanie krajowej mieszkaniówki to co innego. Jest to zaledwie ułamek promila polskiego PKB. Jeśli nawet do tego doliczyć 600 mln zł. planowanych rocznych wydatków budżetu na program „Mieszkanie dla młodych”, to i tak w sumie to niewiele więcej niż jedna tysięczna rodzimego PKB.

Co ciekawe niejako ubocznym celem programu ma być pobudzenie rodzimej gospodarki. Czy miliard złotych rocznie jest wystarczającą sumą dla pobudzenia gospodarki 38-milinowego kraju, wartej 1,6 biliona złotych według wskazań poziomu Produktu Krajowego Brutto? Wydaje to się raczej mało prawdopodobne,

Pewne natomiast jest, że kraje nawet o bardziej zaawansowanym rozwoju rynku nieruchomości oraz istotnie mniejszym deficycie mieszkaniowym przeznaczają na mieszkalnictwo dotacje mierzone odsetkiem PKB w skali nieporównywalnie większej od kwot, które na cele mieszkaniowe przeznacza polski rząd. W polskich warunkach osiągniecie pożądanych efektów ekonomicznych, społecznych czy też demograficznych wymaga corocznej subwencji państwa na rynku nieruchomości mieszkaniowych w wysokości co najmniej jednego procenta PKB, i to na przestrzeni czasowej raczej dłuższej niż czteroletnia, a więc mniej więcej dziesięciokrotnie wyższej od przyjętego w Polsce standardu.

Według przyjętej i wielokrotnie powtarzanej w mediach przez przedstawicieli Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, więc niejako oficjalnej wersji danych dotyczących rodzimego statystycznego deficytu mieszkaniowego, w Polsce do pełnego zaspokojenia potrzeb brakuje około 700 tys. mieszkań. Celem nowej inicjatywy rządowej jest udostępnienie krajowym gospodarstwom domowym tworzącym ten deficyt okrągłej liczby 20 tys. lokali mieszkalnych na wynajem. Należy przez to rozumieć, że problem deficytu mieszkaniowego w Polsce za sprawą nowej inicjatywy rządu zostanie rozwiązany w ciągu czterech lat w skali 2,8 procent. Czy to jest rozwiązanie adekwatne do rozmiaru problemu, także trudno stwierdzić.

Trzeba też uwzględnić ewentualne konsekwencje niskich limitów cenowych, jakie pomysłodawca rządowego projektu narzuci zleceniobiorcom inwestycji. W efekcie będą one zlokalizowane w peryferyjnych, a więc trzeciorzędnych rejonach miast, najgorzej skomunikowanych i najsłabiej rozwiniętych infrastrukturalnie. Czy proponowane stawki najmu będą w takich warunkach naprawdę atrakcyjne dla potencjalnych najemców? - zobaczymy. Co gorsza, deweloperzy by osiągnąć oczekiwany zysk z tego typu inwestycji będą zmuszeni do ich realizacji nie tylko na najgorzej zlokalizowanych działkach, ale także według specjalnych, ekonomicznych projektów oraz przy użyciu najtańszych materiałów budowlano-wykończeniowych. Należy mieć nadzieję, że w ten sposób nie powstaną „osiedla-getta” z budynkami pozbawionymi wind, balkonów, garaży podziemnych, parkingów czy nawet placów zabaw dla najmłodszych mieszkańców.

Wszystko się liczy, ale…

W okolicznościach wciąż słabo zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych Polaków, zdecydowanie niskiej dostępności cenowej mieszkań, czy wreszcie trudnej sytuacji ekonomicznej większości krajowych gospodarstw domowych w odniesieniu do przeciętnych standardów gospodarek Unii Europejskiej, każda inicjatywa państwa mająca na celu ułatwienie drogi do dachu nad głową rodzinom sytuowanym poniżej średniej krajowej jest godna uznania, a każda suma publicznych środków subsydiująca mieszkaniówkę „na wagę złota”. Czy jednak poszukiwanie przez rząd w tym względzie alternatywnych, czy wręcz eksperymentalnych metod, nie gwarantujących oczekiwanego efektu, a zwłaszcza powodzenia całego przedsięwzięcia jest zasadne? - czas pokaże. Na razie wygląda na to, że mamy do czynienia z kolejnym rządowym półśrodkiem, mającym za zadanie wywołać bardziej efekt medialny aniżeli rzeczywisty – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, Analityk portalu RynekPierwotny.com.