Zima już za pasem, a więc czasu na budowę zimowej nieruchomości zostało za mało. Jeśli ktoś chce jeszcze w tym roku cieszyć się zimową aurą pod własnym dachem w domu ogrzewanym kominkiem, jedynym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości już istniejącej. Możliwości jest sporo, tak samo jak duży jest rozstrzał pomiędzy cenami zimowych „drugich domów”.
Niewielu Polaków stać na nieruchomość wakacyjną
Niedawno dziennik The Independent poinformował, że w Wielkiej Brytanii ponad 2,4 miliona obywateli (na ponad 62 mln wszystkich) ma tzw. „drugi dom”, czyli nieruchomość wakacyjną. 1,6 miliona z nich ma taką nieruchomość na terenie Anglii lub Walii. Kolejne 48 tys. wybrało Szkocję lub Irlandię Północną, a niespełna 821 tys. obywateli Wielkiej Brytanii posiada nieruchomość wakacyjną za granicą.
W Polsce aż tak dokładne dane niestety nie są dostępne. Co więcej, szukać ich można w wynikach Narodowego Spisu Powszechnego, a dane płynące z tego przeprowadzonego w 2011 roku nie są jeszcze w pełni opracowane. Trzeba więc posiłkować się danymi za 2002 rok. Zgodnie z nimi „drugich domów” było wtedy w Polsce jedynie 127 484. Można oszacować, że Polacy posiadają 8 razy mniej nieruchomości wakacyjnych niż Brytyjczycy. Biorąc bowiem pod uwagę, że przeciętne gospodarstwo domowe liczy w Wielkiej Brytanii 2,4 osób liczbę „drugich domów” można oszacować na Wyspach na ponad milion sztuk.
Budżet nie musi być milionowy
Wystarczy już budżet rzędu kilkuset tysięcy złotych, aby stać się właścicielem ciekawej nieruchomości, w której można odetchnąć spędzając zimowy urlop, zaprosić rodzinę na Wigilię lub znajomych, aby powitać Nowy Rok. I tak na przykład w odległości 25 kilometrów od Częstochowy, we wsi Borowa, czeka na właściciela skromny drewniany dom z 2000 roku o powierzchni 50 m kw., stojący na ponad 16-arowej działce. Działka znajduje się w lesie, niedaleko hodowli danieli i blisko rekreacyjnego zbiornika wodnego. Jest idealnym miejscem, aby odpocząć obcując z przyrodą.
Kolejną propozycją jest 200-metrowy pięciopokojowy dom w miejscowości Milówka (Beskid Żywiecki). Działka ma powierzchnię 11 arów i sąsiaduje z górskim strumieniem. Do adaptacji wciąż pozostaje strych, co pozwoliłoby właścicielom przyjmować jeszcze więcej gości. Do budynku przynależy garaż, a sama parcela jest ogrodzona. Cena ofertowa to 299 tys. zł. Nowy nabywca powinien jednak zarezerwować też pewną kwotę na remont, bo nieruchomość wymaga odświeżenia.
Osoby, które wolą nowsze budownictwo drewniane, ciekawą ofertę mogą znaleźć całkiem niedaleko wspomnianej wyżej Milówki – w miejscowości Łysina k. Żywca. Tam za 300 tys. zł można zostać właścicielem domu zbudowanego w 2011 roku. Ma on powierzchnię 166 metrów i jest w stanie surowym zamkniętym. Położenie na stoku spowodowało, że pod domem znajduje się spora piwnica, a z okien roztacza się piękny widok na pobliską dolinę i góry. W okolicy znajdują się szlaki turystyczne i wyciągi narciarskie, a odległość od pobliskiego Żywca to około 5 km.
Narty pod własnym dachem
Dla miłośników szusowania ciekawa może być oferta apartamentu w Szczyrku. Położony w centrum miasta dwupoziomowy apartament o powierzchni 80 m kw. został przez właściciela wyceniony na 380 tys. zł. Wykończony w wysokim standardzie znajduje się niedaleko wyciągów narciarskich. Okna tego lokalu wychodzą na cztery strony świata, dzięki czemu można podziwiać atrakcyjne górskie panoramy.
Za niewiele wyższą cenę na nabywców czekają natomiast domy jednorodzinne wybudowane przez dewelopera w pół drogi między Nowym Sączem i Krynicą-Zdrojem. Domy są wycenione na kwotę od 430 do 460 tys. zł. Mają 162 m kw. powierzchni użytkowej i stoją na działkach o powierzchni od 8 do 15 arów. Okolica jest atrakcyjna turystycznie ze względu na górskie krajobrazy, bliskość miast zdrojowych (lecznicze wody mineralne), liczne szlaki turystyczne oraz wyciągi i stoki narciarskie.
Oczywiście trzeba pamiętać, że im lepsza lokalizacja, tym droższe nieruchomości i tak na przykład w modnym Zakopanem ceny nieruchomości należą do jednych z najwyższych w kraju. Przykładowo, na stoku Gubałówki, w odległości 3 km od Krupówek, na nabywcę czeka ponad 100-metrowy wyposażony apartament za prawie 700 tys. zł. Istnieje możliwość dokupienia garażu w cenie 40 tys. zł. Ale już bliżej centrum i niedaleko Wielkiej Krokwi dom o powierzchni 400 m kw. na niewielkiej działce (6 arów) wyceniony został przez właściciela na 5 mln złotych. Dom ten może być wykorzystywany jako 10-pokojowy pensjonat.
Relaks na odludziu
Znacznie tańsze nieruchomości można znaleźć w Bieszczadach. W Wetlinie na nabywcę czeka dom wykończony w wysokim standardzie, o powierzchni 250 m kw., usytuowany na działce o powierzchni 36 arów. Parter podzielony jest na trzy pokoje, a poddasze może zostać dowolnie zaaranżowane. Choć Bieszczady są celem turystów właściwie o każdej porze roku, to nie najlepiej rozwinięta komunikacja z tą częścią Polski pozwala uniknąć hord turystów. Co więcej, opisywana nieruchomość znajduje się w odległości 5km od najbliższego sąsiada, co daje jeszcze większą gwarancję spokoju. Cena ofertowa to 1,35 mln zł.
Na „odludziu” położony jest też drewniany dom oddany do użytkowania przed dwoma laty niedaleko wsi Krzyżówki (6 km od Jeleśni, na której rynku znajduje się kilkusetletnia drewniana karczma). Zimą dojechać tam można tylko pojazdem terenowym, co gwarantuje wypoczynek w ciszy i spokoju. Działka ma powierzchnię 47 arów, a pięciopokojowy dom ma 113 m kw. i jest wykończony w wysokim standardzie. Na parceli znajduje się też stara drewniana chata, która po renowacji może być ciekawą atrakcją.
Nie zawsze w górach
Zimowa nieruchomość nie musi jednak leżeć w górach. Przykład? Rezydencja położona w lesie koło Białegostoku. W miejscowości Hryniewicze czeka na nabywcę 310-metrowa rezydencja wykończona w bardzo wysokim standardzie i wyceniona na 1,95 mln zł. Nieruchomość składa się z 13 pokoi i jest położona na działce o powierzchni ponad 20 arów. - Jej zimowe atuty to piękne krajobrazy i możliwość zorganizowania kuligu na terenie sąsiedniego kompleksu leśnego. W pobliżu organizowane są też polowania, a na posesji jest zlokalizowany duży staw, który zimą służyć może jako lodowisko. – wymienia Ewelina Klepczyńska, doradca Home Broker z Białegostoku.
Ciekawa rezydencja znajduje się też na terenie Skierbieszowskiego Parku Krajobrazowego (Zamojszczyzna). Budynek wzniesiony został w 2007 roku i ma powierzchnię ponad 410 m kw. składając się z 10 pokoi wykończonych w bardzo wysokim standardzie. Do nieruchomości przynależy domek letni, weranda, taras i budynek grillowy. Prywatność gwarantuje bardzo duża powierzchnia działki, która wynosi aż 3,2 ha. Przestrzeń ta jest w dużej mierze zagospodarowana. - Z okien domu roztacza się piękny widok, ponieważ budynek znajduje się na szczycie pagórka należącego w całości do właściciela domu. – podkreśla Bartosz Kowalczyk, kierownik oddziału Home Broker z Lublina.
Zysk z zimowej inwestycji
Warto też pamiętać, że nieruchomość wakacyjna nie musi koniecznie generować tylko kosztów w ciągu roku. W okresach urlopowych może ona dawać całkiem spore przychody. I tak na przykład do wynajęcia można przeznaczyć apartament lub dom, z którego w danym momencie właściciel nie planuje korzystać. Można też zbudować od podstaw lub kupić już działający pensjonat lub nawet ośrodek wypoczynkowy. I tak na przykład w Ustrzykach Dolnych na nabywcę czeka ośrodek wypoczynkowy, w którym na działce o powierzchni 83 arów znajdują się 22 drewniane domki całoroczne. Ośrodek ten niedawno został wyceniony przez rzeczoznawcę majątkowego na 1,9 mln zł. Właściciel skłonny jest sprzedać nieruchomość za niewiele ponad połowę wartości. Podobnie jest w przypadku ośrodka wypoczynkowego położonego także w Ustrzykach Dolnych, w którym znajduje się 50 miejsc noclegowych (w budynku ze stołówką i kawiarnią) oraz 9 domów całorocznych, oświetlony wyciąg orczykowy i boisko do tenisa. Nieruchomość ta położona jest na działce o powierzchni prawie 6 ha i została wyceniona na niecałe 8 mln złotych. Właściciel skłonny jest sprzedać nieruchomość za mniej niż połowę rynkowej wartości.
Trzeba jednak pamiętać, że zakup takiej nieruchomości wiąże się z potrzebą zajęcia się jej zarządzaniem. Kupując używany obiekt trzeba się też liczyć z koniecznością poniesienia nakładów na remont lub rearanżację. Jeśli ktoś nie ma czasu na zarządzanie takim majątkiem może zdecydować się na zakup pokoju w hotelu zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę. Chodzi tu o model zwany „condo-„ lub „aparthotel”. Polega on na zakupie prawa własności do pokoju w hotelu i wynajmowaniu go później wyspecjalizowanej firmie zajmującej się zarządzaniem całym obiektem. Plusem tego typu inwestycji jest fakt, że inwestor może osiągać z góry określony poziom czynszu. W wielu hotelach typu „condo” jest on gwarantowany wieloletnią umową. W takim wypadku można liczyć na przychody na poziomie od 5 do 10% wartości nieruchomości w skali roku. Na przykład w Szklarskiej Porębie można kupić lokal, który przez pierwsze dwa lata ma generować przychód na poziomie 7% wartości nieruchomości rocznie. Do kupienia są teraz apartamenty w cenie od 256 do 598 tys. zł (plus miejsce postojowe za 9 tys. zł).
Kuszący udział w zyskach z nutą ryzyka
Alternatywą do zakupu pokoju z gwarancją najmu jest podjęcie od razu ryzyka działalności hotelowej. W takim wypadku przychody inwestora mogą być skumulowane w okresach największego sezonu, ale za to inwestor może liczyć na wyższą stopę zwrotu – tak przynajmniej wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających. W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5% wartości nieruchomości w skali roku, gdy obłożenie wyniesie 65% (rentowność ta uwzględnienia już koszt czynszu płaconego operatorowi budynku na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie).Przy niższym obłożeniu dochód inwestora też będzie niższy.
Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55% będzie można uzyskać 10,4% rentowności, a przy 45% obłożenia - 8,3% rentowności. Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1%. W miejscach atrakcyjnych dla turystów obłożenie może być jednak znacznie większe od średniej. Ale uwaga! Inwestor nie musi brać na siebie takiego ryzyka. Alternatywą w omawianym projekcie jest gwarantowany zysk na poziomie 7%. Jak podkreśla jednak deweloper prawie nikt nie jest takim rozwiązaniem zainteresowany. Ceny apartamentów w tym projekcie zaczynają się od 187 tys. zł netto.
Wakacje pod własnym dachem
Inwestując w pokój hotelowy uzyskuje się nie tylko przychody z jego wynajmowania, ale też można samodzielnie z niego korzystać. Właściciel musi być jednak świadomy tego, że nie zawsze będzie mógł korzystać ze swojej nieruchomości. Często pobyty właścicielskie są ograniczane w najwyższym sezonie do 1 – 2 tygodni. Mniejsze obostrzenia są poza sezonem. Niestety przeważnie im dłużej właściciel zajmuje własny lokal, tym mniejsze osiąga przychody. Bez wątpienia jest to jednak rozwiązanie znacznie tańsze niż odpłatne wynajmowanie pokoju w innym hotelu.