Słabnąca sprzedaż mieszkań odbije się na wynikach deweloperów w 2013 i 2014 r. O ile spadną ceny mieszkań?
Informacje płynące od deweloperów nie wyglądają dobrze. W I półroczu tego roku największe notowane na GPW spółki mieszkaniowe podpisały wstępne umowy sprzedaży na nieco ponad 2 tys. mieszkań. To o 12,5 proc. mniej niż przed rokiem.
Jednak na razie nie widać tego w ich wynikach. Łączny zysk netto Dom Development, J.W. Construction, Robyga, Inpro i Ronsona wyniósł w I połowie tego roku 61,3 mln zł. Był o ponad 83,7 proc. lepszy niż przed rokiem.
– Coraz słabsza bieżąca sprzedaż deweloperów będzie widoczna w wynikach za 2013 i 2014 r. – szacuje Piotr Zybała, analityk DI BRE. Obecnie bowiem pozytywnie na rezultaty firm mieszkaniowych działa rosnąca liczby lokali oddanych do użytkowania i przekazanych klientom. Tylko takie lokale deweloperzy mogą uwzględniać w swoich wynikach. W większości przypadków to mieszkania, których umowy sprzedaży zostały podpisane w ciągu ostatniego roku czy dwóch, kiedy były jeszcze w budowie. Innymi słowy, na obecne wyniki wpływa ożywienie na rynku mieszkaniowym z lat 2010 – 2011, który podnosił się wówczas po zapaści z roku 2009.
Szczególnie dobrze wypadają tutaj Robyg, który wydał w I półroczu 442 lokale wobec 93 przed rokiem, i Dom Development z 685 lokalami wobec 366. Słabiej radzi sobie J.W. Construction, którego wydania spadły do 215 z 617 i którego bieżąca sprzedaż spadła najbardziej z całej piątki, o 28 proc. do 347 lokali.
– JWC od dawna nie wprowadziło do sprzedaży nowego projektu, a w tych, które są w sprzedaży, najlepsze mieszkania już znalazły nabywców – dodaje analityk DI BRE.
Spadki sprzedaży nowych mieszkań to efekt kilku czynników. Najważniejsze to coraz mniejsza dostępność kredytów hipotecznych i ogromna podaż nowych mieszkań na rynku. Na koniec II kw. w sześciu największych aglomeracjach klienci mogli wybierać spośród 56,7 tys. mieszkań z oferty deweloperów.
Według Cezarego Bernatka z KBC Securities będzie dobrze, jeśli sprzedaż w 2013 r. będzie podobna do tegorocznej. Nie spodziewa się on jednak, że w zakupie mieszkań w przyszłym roku pomoże m.in. Komisja Nadzoru Finansowego, której zalecenia zahamowały sprzedaż kredytów hipotecznych. Nadzór może w tym roku poluźnić zasady obliczania zdolności kredytowej, ale analitycy spodziewają się, że będzie to dotyczyło raczej kredytów konsumpcyjnych.
Na dodatek w tym roku kończy się program „Rodzina na swoim”, w którym rząd przez kilka lat finansuje spłatę części odsetek od kredytu, i na razie nie ma innego, który go zastąpi. W I połowie 2012 r. w ramach „RnS„ udzielono 5,95 tys. kredytów hipotecznych przeznaczonych na zakupy na rynku pierwotnym.
Według analityków DM PKO BP wszystkie te czynniki powodują, że przedstawiciele branży oczekują, iż spowolnienia na rynku deweloperskim potrwa jeszcze około dwóch lat. „Zgadzamy się z tymi stwierdzeniami i oczekujemy kolejnych kilkuprocentowych spadków cen w 2013 r. oraz spadku sprzedaży mieszkań na poziomie 20 – 25 proc. proporcjonalnie do spadku kredytów” – taka konkluzja znalazła się w najnowszym raporcie brokera, dotyczącym Robyga.
Maciej Wewiórski, analityk IDMSA, przewiduje, że większe spadki cen w przyszłym roku mogą być jeszcze większe. W największych miastach mogą sięgnąć nawet 12 – 15 proc.
W I połowie roku banki udzieliły w sumie 98 tys. nowych kredytów mieszkaniowych (na lokale nowe i używane), o niemal 18 proc. mniej niż przed rokiem.
