Z obowiązujących przepisów prawa budowlanego wynika zasada, zgodnie z którą realizacja robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Ustawa Prawo budowlane przewiduje jednak szereg wyjątków. To właśnie dzięki nim nie zawsze do rozpoczęcia prac budowlanych wymagane będzie uzyskanie pozwolenia. Wystarczy ich zgłoszenie. Forma ta dotyczyć będzie np. budowy domu jednorodzinnego, na którym skupimy się w tym artykule.

- Już w 2015 r. ustawodawca zdecydował, iż budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę, wymaga natomiast zgłoszenia budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej – wyjaśnia Andrzej Lulka, radca prawny i partner zarządzający w kancelarii Lulka i Wspólnicy.

Kto jest zatem właściwym organem? To starosta lub prezydent w przypadku miast na prawach powiatu.

Jakie informacje należy zawrzeć w zgłoszeniu?

• rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych;
• termin ich rozpoczęcia;
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• w zależności od potrzeb niezbędne mogą odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Jeżeli w ciągu 21 dni od zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu wobec budowy, możemy rozpoczynać prace budowlane.

Zgłoszenie budowy nie zawsze bezpieczne

Okazuje się bowiem, że pewne problemy może sprawiać ustalenie, czy obszar oddziaływania wymarzonego domu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został on zaprojektowany, np. gdy dom ma być zlokalizowany obrzeżach działki.

- Ze względu na to, iż w postępowaniu zgłoszeniowym stroną jest wyłącznie inwestor, czyli w naszym przypadku statystyczny Kowalski, błędne wyznaczenie obszaru oddziaływania przez projektanta może spowodować, iż sąsiad Kowalskiego nie będzie mógł zgłosić swoich zastrzeżeń co do budowy, która może mieć wpływ na jego nieruchomość, a niezgłoszenie sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej usankcjonuje niekorzystny wpływ budowy na nieruchomość sąsiednią – informuje Błażej Szczęsny, radca prawny w kancelarii Lulka i Wspólnicy.

Jakie mogą być konsekwencje takiej sytuacji?

- Niezadowolony sąsiad może kwestionować legalność naszego obiektu podnosić, że stanowi on efekt samowoli budowlanej i że nie miał szansy na wyrażenie swoich zastrzeżeń do planowanych przez nas robót budowlanych – dodaje Błażej Szczęsny.

Aby zabezpieczyć się przed powyższymi zarzutami, mamy możliwość uzyskania standardowego pozwolenia na budowę zamiast dokonywania zgłoszenia.

- W postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, jeżeli działka sąsiada znajduje się w obszarze oddziaływania tego obiektu, sąsiad będzie stroną, a zatem będzie mógł wyrazić swoje ewentualne obiekcje wobec budowy – tłumaczy Szczęsny.

Chcesz dowiedzieć się jak uzyskać pozwolenie na budowę? Przejdź do naszego poradnika >>