Spółka, która wzniosła budynek, nie może uwolnić się od odpowiedzialności odszkodowawczej z powodu wadliwości projektu budowlanego. Stwierdził tak Sąd Apelacyjny w Warszawie.
Reklama
Sprawa zaczęła się w 2007 r. Wówczas pewne małżeństwo zawarło umowę z deweloperem, w ramach której zobowiązał się on wybudować segment mieszkalny o powierzchni 131 mkw. w zamian za 519 tys. zł.
W 2009 r. doszło do przekazania budynku. Szybko jednak pojawiły się problemy. Okazało się, że w lokalu są wilgotne ściany. Wilgoć jest zaś tak duża, że zagrzybione były nie tylko same ściany, lecz także znajdujące się w pomieszczeniach meble.
W 2010 r. spółka przyznała, że istnieje problem związany z „niewystarczająco sprawnym systemem odwodnienia osiedla ”. Deweloper w związku z tym zaproponował wykonanie szeregu prac naprawczych, do którego ostatecznie nigdy nie doszło.
Małżeństwo najpierw zawezwało sprzedawcę do zawarcia ugody, a gdy to nie przyniosło efektu, skierowało sprawę do sądu. Zażądało blisko 50 tys. zł odszkodowania za zniszczenia powstałe wskutek zawilgoceń oraz zwrotu 150 tys. zł tytułem obniżenia ceny lokalu z tytułu wady fizycznej.
Sądy obu instancji orzekły podobnie: nie było podstaw do obniżenia ceny o 150 tys. zł, ale nie budzi wątpliwości, że odszkodowanie się należy.
W toku postępowania sądowego spór wzbudził powód wadliwego wybudowania segmentu. Okazało się bowiem, że deweloper wzniósł budynek zgodnie z przygotowanym projektem budowlanym. Ten zaś okazał się fuszerką, gdyż w ogóle nie odnosił się do uwarunkowań terenu, na którym miał powstać budynek. Poziom posadzki parteru został wyniesiony zbyt nisko w stosunku do terenu. Konsekwencją tak wadliwego położenia wysokościowego było zaś usytuowanie izolacji poziomej ścian wewnętrznych poniżej terenu wokół budynku. Efekt łatwy do przewidzenia, czyli wszechobecna wilgoć.
Sąd apelacyjny – potwierdzając ustalenia sądu okręgowego – nie miał wątpliwości, że w grę wchodzi odpowiedzialność odszkodowawcza spoczywająca na deweloperze. Bez znaczenia jest to, że kłopot wynikł z wadliwego projektu.
Co więcej, zdaniem sądu można wręcz mówić o zatajeniu wady przed powodami. Należy bowiem zakładać, że pozwana spółka – profesjonalista w obrocie – zdawała sobie sprawę lub bez trudu mogła się dowiedzieć, że projekt budowlany, w oparciu o który został wzniesiony segment powodów, jest nieprawidłowy. To przecież ten, kto buduje budynek, odpowiada za to, aby nabywcy mogli z niego swobodnie korzystać. Inną rzeczą jest ewentualna odpowiedzialność architekta wobec podmiotu, który zlecił mu przygotowanie projektu.
„Pozwana jako inwestor powinna dołożyć należytej staranności w zakresie ustalenia profilu geologicznego podłoża oraz warunków wodnych na nieruchomości, na której planowała budowę osiedla domów mieszkalnych, i dostosować rozwiązania projektowe do tych warunków” – wskazał sąd apelacyjny. Podzielił zarazem ustalenia sądu okręgowego, który stwierdził, że w żadnym razie nie można przerzucić odpowiedzialności na powodów. Choćby dlatego, że charakter wad budynku uniemożliwiał ich wykrycie przez nabywców w chwili odbioru lokalu (wymagało to specjalistycznej wiedzy z zakresu budownictwa i przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych).
Deweloper próbował się jeszcze bronić argumentem, że zawilgocenia są spowodowane intensywnymi opadami deszczu, a nie wadliwym posadowieniem budynku. W latach 2009–2010 na obszarze, na którym znajduje się segment, występowały nawalne opady deszczu. I ten argument jednak nie znalazł uznania.
„Nawalne opady deszczu mogły się przyczynić jedynie do spotęgowania skutków wad fizycznych budynku w postaci braku właściwej izolacji fundamentów oraz niewłaściwego usytuowania wysokościowego w stosunku do poziomu gruntu (...) Prawidłowo sąd okręgowy ustalił, że ulewne deszcze nie były samoistną przyczyną zawilgocenia ścian w domu powodów” – wskazał SA. Jego zdaniem przyjęcie argumentacji broniącej się spółki prowadziłoby do uznania, że w razie złych warunków atmosferycznych ludzie powinni liczyć się z tym, że będą mieszkali w zawilgoconych, zagrzybiałych lokalach. A tak oczywiście nie jest.
Wyrok jako pierwsze opisało Czasopismo „Lege Artis”.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 2148/16.