Deweloperom spada sprzedaż mieszkań, ale nie zwalniają z ich budową

Cena metra kwadratowego lokali rośnie nawet o 10 proc. rok do roku, za to sprzedaż mieszkań spada. Deweloperzy podnoszą marże, licząc, że klienci będą zmuszeni zaakceptować podwyżki.

Nowe mieszkania kupowane od deweloperów cieszyły się dotąd niesłabnącą popularnością. W efekcie firmy z kwartału na kwartał chwaliły się rosnącą sprzedażą. Aż do tego roku. W II kwartale czołowi deweloperzy podpisali mniej umów z klientami niż rok wcześniej. Z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia od lat.

Dwanaście firm z branży nieruchomości, których akcje są notowane na warszawskiej giełdzie i które w związku z tym regularnie informują o swoich wynikach, od kwietnia do czerwca sprzedało niewiele ponad 5 tys. lokali. To o prawie 5 proc. mniej niż rok wcześniej. To równocześnie najsłabszy wynik od lata 2016 r.

Adrian Kyrcz, analityk spółek z branży deweloperskiej w DM BZ WBK, uważa, że to efekt wzrostu cen. – Decyzje zakupowe części klientów zostały przynajmniej odłożone w czasie. Wydaje się, że potrzebują oni nieco czasu na zaakceptowanie podwyżek – ocenia.

Rząd dopłaci do czynszu przez 15 lat. Kryteria spełnia nawet 40 proc. Polaków

Według firmy Home Broker, pośrednika w handlu nieruchomościami, cena metra kwadratowego lokalu w największych miastach rośnie w tempie zbliżonym do 9 proc., a w niektórych ośrodkach podwyżki rok do roku przekraczają 10 proc.

– Deweloperzy nie kryją się ze wzrostem stawek, ale jeszcze w I kwartale rynek ich nie zaakceptował. Propozycje ofertowe były przez nabywców zbijane – przypomina Jacek Furga, szef centrum AMRON, ogólnopolskiej bazy danych o cenach nieruchomości.

– Z punktu widzenia deweloperów podnoszenie cen to racjonalne działanie. Bank ziemi się wyczerpuje i firmy mają problem z jego uzupełnianiem. Skutkuje to tym, że wyczerpuje się również oferta mieszkań. W tej sytuacji priorytetem powinna być walka nie o rekordy sprzedaży, ale o możliwie najwyższą marżę – wskazuje Adrian Kyrcz.

Budujemy nowy, jeszcze droższy dom

Branża wykazuje wzrost zapasów. Ale wciąż tylko w niewielkiej części są to lokale, które nie znalazły nabywców.

Drugi kwartał przyniósł pierwsze od lat zmniejszenie sprzedaży mieszkań przez deweloperów, licząc w ujęciu rocznym. W sumie dwunastka spośród giełdowych firm z tej branży, które poinformowały o swoich wynikach sprzedażowych (nie zrobił tego np. Polnord), miała w minionym kwartale prawie ćwierć tysiąca mniej sprzedanych lokali niż rok wcześniej. Spośród dużych spółek największe spadki zanotowały Robyg i J.W. Construction. Największymi wzrostami pochwaliły się z kolei Archicom i Murapol.

Dlaczego sprzedaż była mniejsza? Koszty pracy i materiałów rosną, więc firmy budowlane każą płacić sobie więcej za stawianie nowych budynków. To oznacza większe wydatki deweloperów. Żeby bronić się przed obniżką zyskowności, sprzedawcy mieszkań próbują znacząco podnosić ceny. To zaś odstrasza część potencjalnych nabywców – przynajmniej na pewien czas.

Dziennik Gazeta Prawna

Fakt, że deweloperzy znaleźli mniej nabywców mieszkań, nie oznacza, że wyniki finansowe branży się pogorszą. Przynajmniej nie natychmiast. – W marży deweloperów jak dotąd nie widać wzrostu kosztów. Na większą skalę będzie można to zaobserwować mniej więcej za rok. Wtedy klientom przekazywane będą mieszkania, których cena została ustalona, zanim jeszcze koszty pracy w firmach budowlanych zaczęły iść w górę – wyjaśnia Adrian Kyrcz, analityk w DM BZ WBK.

Upłynie kilka kolejnych kwartałów i da o sobie znać efekt mniejszej liczby umów zawieranych obecnie. Standardem w branży jest rozliczenie przychodów ze sprzedaży konkretnego lokalu dopiero wtedy, gdy zostanie podpisana ostateczna umowa i klient otrzyma klucze. Dziś źródłem przychodów są klienci znalezieni mniej więcej dwa lata temu.

Perspektywa mniejszych zysków i spowolnienia w branży powoduje, że inwestorzy giełdowi stali się wobec niej bardziej ostrożni. Indeks WIG-Nieruchomości pod koniec stycznia minimalnie przekroczył 2,3 tys. pkt, dochodząc do najwyższego poziomu od 2011 r. Obecnie jest to już niewiele ponad 2,1 tys. pkt, przy czym spadki notowań można tłumaczyć również gorszymi nastrojami na całym rynku; zjawisko dotyczy również innych światowych giełd. W piątek branżowy indeks obniżył się o 0,8 proc. Notowania Marvipolu czy Dom Development spadły o ok. 5 proc.

Firmy starają się jednak na bieżąco ograniczać niekorzystne skutki sytuacji w budownictwie. – W drugiej połowie 2017 r. odnotowaliśmy istotny wzrost kosztów budowy, który choć w mniejszym stopniu był również widoczny w pierwszej połowie bieżącego roku. Strukturalny niedobór siły roboczej to problem, z którym będziemy się mierzyć w nadchodzących latach, jednak niedawna stabilizacja cen stali może wskazywać na stabilizowanie się kosztów budowy – uważa Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Dodaje, że odpowiedzią na większe koszty było powołanie własnej firmy wykonawczej. Spółka Dom Construction rozpoczęła działanie w II kwartale. – Ten ruch ma na celu zapewnienie kontroli kosztów oraz jakości, co ma zasadnicze znaczenie dla naszej długoterminowej zyskowności – dodaje Szanajca.

– Wszyscy deweloperzy mierzą się ze spowolnieniem decyzji administracyjnych dotyczących pozwoleń na budowę, przy jednoczesnym niedoborze podwykonawców, co przekłada się na dłuższe terminy realizacji – wskazuje z kolei Oscar Kazanelson, szef rady nadzorczej Robygu. Nie widzi jednak powodów do obaw: – Branża deweloperska w Polsce ma atrakcyjne perspektywy rozwoju dzięki znaczącym potrzebom mieszkaniowym – które zapewniają ciągłą absorpcję, a także dzięki niskim stopom procentowym.

Boom na rynku nieruchomości: Mieszkania kupujemy coraz droższe

– Zakładamy, że sytuacja w kolejnych okresach będzie stabilna. Dobrą koniunkturę przewidujemy co najmniej w perspektywie najbliższych 4–6 kwartałów – dodaje Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom. Ta warszawska firma należy do grupy, której w minionym kwartale udało się zwiększyć liczbę przedwstępnych umów z klientami.

O tym, że sprzedawcom mieszkań dotychczas udawało się unikać problemów z popytem i przyszłość widzą optymistycznie, świadczą ich bilanse. Według danych z agencji Blomberga, w końcu ub.r. piątka dużych deweloperów (Robyg, Dom Development, Polnord, Atal, J.W. Construction; porównywalnych informacji dla innych firm w serwisie nie ma) ujmowała w zapasach niesprzedane mieszkania warte minimalnie powyżej miliarda złotych. Nawet gdyby założyć, że w Robygu, który nie opublikował sprawozdania za I kwartał, wartość niesprzedanych lokali się nie zmieniła (w poprzednich latach w pierwszych trzech miesiącach spadała), to i tak w całej piątce takie zapasy skurczyły się o przeszło 100 mln zł.

– Na zapasy składają się: bank ziemi, mieszkania w trakcie budowy oraz te, na które nie znaleziono nabywców. Niesprzedane mieszkania nie stanowią obecnie znaczącej pozycji w bilansach. W przypadku większości firm lokale znajdują nabywców już na etapie dziury w ziemi. Wzrost zapasów to w głównej mierze skutek rosnącego zaangażowania kapitału w budowę mieszkań. Trudno natomiast ocenić, w jakiej mierze wpływa na to wzrost kosztów – zaznacza Adrian Kyrcz.

W tej samej piątce firm zapasy w produkcji na przestrzeni ostatnich lat wyraźnie wzrosły. Na początku tego roku przekraczały już 4 mld zł. Były ponad dwa razy większe niż jeszcze trzy lata temu. Z punktu widzenia potencjalnych nabywców oznacza to większy wybór. A im bliżej zakończenia budowy, tym łatwiej przekonać niecierpliwych kupujących. – W drugim półroczu kolejne budynki z naszej oferty znajdą się w zaawansowanej fazie realizacji, co oznacza większe zainteresowanie klientów, którzy chętniej decydują się na gotowe mieszkania – mówi Krzysztof Andrulewicz, prezes Archicomu.

Zaloguj się