Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oto najważniejsze zmiany

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego

Nowelizacja UGN wprowadza szereg uregulowań dotyczących użytkowania wieczystego.

Po pierwsze, kończy spory dotyczące proporcjonalnego ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w sytuacji gdy prawo to zostało zbyte w ciągu roku.

Przed nowelizacją dyskutowane było czy możliwe jest proporcjonalnie obliczanie opłaty dla poprzedniego i nowego użytkowania wieczystego. Co do zasady, orzecznictwo opowiadało się za proporcjonalnym zmniejszaniem opłat dla „nowych” użytkowników wieczystych. W konsekwencji, na podstawie wyroków sądów wydawanych w sprawach indywidualnych samorządy zwracały część opłaty, pomimo iż nie miały możliwości egzekwowania opłaty za pozostałą część roku od „nowych” użytkowników wieczystych.

Nowelizacja UGN wprowadziła zasadę, że opłatę roczną wnosi w całości osoba będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który opłata obowiązuje. Oczywiście sposób wzajemnych rozliczeń strony będą mogły określić w umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w ramach swobody umów bądź - w przypadku zmiany użytkowania wieczystego na mocy wyroku sądu - sposób rozliczeń między dotychczasowym a aktualnym użytkownikiem wieczystym może ustalić sąd.

Bezprzetargowe oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Przed nowelizacją UGN, użytkownik wieczysty mógł wystąpić o przedłużenie umowy do chwili upływu okresu użytkowania wieczystego. W przypadku, gdy z takim wnioskiem nie wystąpił umowa użytkowania wieczystego wygasała z upływem okresu, na jaki została zawarta. Podmioty, których prawo użytkowania wieczystego wygasło, aby nabyć je ponownie musiały wziąć udział w przetargu, a następnie ponownie uiścić opłatę pierwszą, która wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej.

Nowe przepisy wprowadzają możliwość zawarcia bez przetargu umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z osobami, które były użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, ale nie zdążyły zgłosić żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą wygaśnięcia prawa. Podmioty, które deklarują chęć dalszego korzystania z nieruchomości mogą ponownie nabyć prawo użytkowania wieczystego z pominięciem drogi przetargowej, jeżeli zostanie wydane odpowiednie zarządzenie wojewody lub Ministra Infrastruktury i Budownictwa dla nieruchomości Skarbu Państwa albo uchwała rady lub sejmiku dla nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Jednocześnie, w przypadku zawarcia kolejnej (ponownej) umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, użytkownika wieczystego zwolniono z obowiązku zapłaty pierwszej opłaty z tego tytułu. Ustawodawca zakreślił jednak 3 letni termin (liczony od dnia wygaśnięcia użytkowania wieczystego), w którym będzie możliwe skorzystanie z tego „zwolnienia”. Przyjął on bowiem, że podmiot, który po raz kolejny stał się użytkownikiem wieczystymi nieruchomości wniósł już pierwszą opłatę przy zawieraniu umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, która wygasła. Jeżeli zatem nie upłynęły 3 lata od dnia wygaśnięcia umowy, nie jest uzasadnione obciążanie takiej osoby obowiązkiem wniesienia opłaty pierwszej, pobieranej przez właściciela co do zasady jednorazowo przy ustanawianiu prawa użytkowania wieczystego.

Biorąc pod uwagę wskazane powyżej zmiany wydaje się, że nowelizacja UGN w zakresie dotyczącym prawa użytkowania wieczystego jest przyjazna użytkownikom wieczystym.

Opłata adiacencka

Nowelizacja UGN miała również na celu zachęcenie właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości do dobrowolnego partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Umożliwiła bowiem wliczenie tych wydatków na poczet opłaty adiacenckiej, co do tej pory nie było możliwe.
Opłata adiacencka jest to opłata, która może być naliczana, jeśli wartość nieruchomości wzrośnie na skutek m.in. budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych. W zakres urządzeń infrastruktury technicznej wchodzą więc m.in. drogi oraz przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. Wysokość opłaty adiacenckiej jest ustalana uchwałą rady gminy i może sięgać od 30% do 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury, np. drogi. Co więcej, przy ustalaniu opłaty nie miało znaczenia czy właściciel chce korzystać z nowo powstałych instalacji (do obciążenia opłatą wystarczało bowiem samo stworzenie takiej możliwości) a nie to czy zamierza sprzedać nieruchomość.

Omawianą nowelizacją zmieniono powyższą zasadę ustalając, że nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się przy obliczaniu wysokości opłaty adiacenckiej (przy jej ustaleniu o wartość tych nakładów pomniejsza się różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem).

Jest to oczywista zmiana na korzyść właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, którzy mają ponieść nakłady na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ma ona na celu zachęcenie właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości do partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wprowadzenie korzystniejszego od dotychczasowego mechanizmu określania wysokości opłaty adiacenckiej wobec podmiotów, które dobrowolnie wniosły środki finansowe na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.

Pośrednik i zarządca

Kolejną istotną zmianą jaką wprowadziła nowelizacja UGN było cofnięcie deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości, a także nałożenie na osoby wykonujące te zawody nowych obowiązków.

Na skutek deregulacji przeprowadzonej w 2014 roku, ustawodawca zdecydował się jedynie szczątkowo uregulować kwestie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i umowy o zarządzanie oraz pozostawić obowiązek posiadania stosownego ubezpieczenia OC. Pozostałe przepisy dotyczące tych zawodów zostały uchylone.

Omawiana nowelizacja przywraca m.in. definicje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także określa zakres czynności pośrednika.

Zgodnie z nowelizacją pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części oraz innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Nowelizacja nie usuwa jednak wątpliwości dotyczących charakteru umowy o pośrednictwo nieruchomościami. Analizując powyższą definicję pośrednictwa o obrocie nieruchomościami można bowiem dojść do wniosku, że jest to umowa rezultatu, tymczasem większość doktryny oraz praktyka opowiada się za poglądem, iż jest to umowa starannego działania, innymi słowy umowa o sukces.

Nowelizacja wprowadza dodatkowo zakres czynności wykonywanych przez zarządcę nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością ma bowiem polegać na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności: właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Na tle pojawiających się wątpliwości zdecydowano również o przesądzeniu, iż pośrednikiem lub zarządcą może być jedynie przedsiębiorca posiadający stosowne ubezpieczenie OC. Takie zdefiniowanie pośrednika i zarządcy znacząco ograniczy ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby.

Celem zapewnienia restrykcyjnego przestrzegania obowiązku posiadania ubezpieczenia OC przez zarządcę oraz pośrednika, został na nich nałożony obowiązek, zgodnie z którym do umów o zarządzenie nieruchomościami lub umów pośrednictwa będą musieli załączać kopię dokumentu ubezpieczenia pod rygorem możliwości natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez drugą stronę. Na marginesie należy dodać, że nowelizacja wprowadza wysokie kary za brak ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej przez ww. osoby.

Należy zwrócić także uwagę, iż przywrócono wiele uprawnień, które mają służyć pośrednikom w ich codziennej pracy. Zyskają oni m.in. prawo wglądu do: ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, tabel taksacyjnych i map taksacyjnych, planów miejscowych, ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego oraz świadectw charakterystyki energetycznej. Pośrednicy będą mieli również prawo pobierać z wymienionych rejestrów odpisy, wypisy i zaświadczenia. Dzięki temu pośrednikom łatwiej będzie weryfikować dane niezbędne w ich działalności.