Opowieści, że dopłaty do najmu wyciągną mniej zamożnych z biedy mieszkaniowej, można włożyć między bajki.
Ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu, zwana w skrócie ustawą o dopłatach do czynszu, ma zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2019 r. Projekt zakłada, że osoby z niewielkimi dochodami zasiedlą nowo wybudowane czynszówki, a państwo dołoży im do komornego. Wysokość dopłaty będzie zależała od miasta oraz liczby osób w rodzinie.
Trzy po trzy lata
Z dofinansowania będzie można korzystać dziewięć lat. Dopłaty będą najwyższe w pierwszym okresie, po trzech latach zmaleją o jedną trzecią, by w ostatnim trzyletnim okresie osiągnąć poziom 33 proc. pierwotnej stawki.
Reklama
Artur Kaźmierczak, wspólnik firmy Mzuri, która zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem, twierdzi, że wysokość pomocy może wielu rozczarować. A ich wpływ na rynek czynszówek okaże się zbyt mały. Porównał on dopłaty dla jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i we Wrocławiu. Dla uproszczenia założył, że w kawalerce zamieszkuje jedna osoba, a w mieszkaniu dwupokojowym – dwie.

Reklama
Wnioski nie są budujące. Dla tych czterech miast dopłata jako procent czynszu netto (tzn. pomijając opłaty do administracji, za media itp.) do kawalerki stanowi w pierwszych trzech latach 12–13 proc. W przypadku mieszkań dwupokojowych waha się między 16 proc. (we Wrocławiu) a 22 proc. czynszu netto (w Poznaniu). To duża rozbieżność.
Po drugie, i najważniejsze, dopłata będzie stanowić istotną część czynszu jedynie przez pierwsze trzy lata. W ostatnich trzech latach będzie symboliczna, na poziomie ok. 4 proc. czynszu netto w przypadku kawalerki (między 38 zł miesięcznie w Łodzi i 58 zł w przypadku Warszawy) oraz ok. 5–7 proc. czynszu netto w przypadku mieszkania dwupokojowego (66–101 zł miesięcznie). Gdyby uwzględnić cały czynsz, łącznie z opłatami, dopłata stanowiłaby jeszcze mniejszą jego część.
Do podobnych wniosków doszli eksperci z portalu RynekPierwotny.pl.
Subwencja najwyżej 15 proc. czynszu
Według ich wyliczeń planowana maksymalna dopłata dla warszawskiej trzyosobowej rodziny przedstawia się okazale tylko w pierwszych trzech latach (432 zł miesięcznie). Zredukowane stawki w dwóch kolejnych trzyletnich okresach są znacznie mniej zachęcające (odpowiednio: 288 zł i 144 zł miesięcznie). W całym dziewięcioletnim okresie dotowania przeciętne dofinansowanie najmu wyniesie 288 zł miesięcznie, czyli niespełna jedną szóstą czynszu (bez uwzględnienia inflacji).
Dla innych miast uśrednione miesięczne stawki dopłat dla trzyosobowej rodziny przedstawiają się następująco: Kraków – 241 zł (16 proc. czynszu), Łódź – 190 zł (19 proc. czynszu), Wrocław – 244 zł (15 proc. czynszu), Poznań – 260 zł (21 proc. czynszu) i Gdańsk – 252 zł (17 proc. czynszu).
Porównanie średniego czynszu za wynajem M2 w metropoliach i wysokość proponowanych dopłat dla najemców / Dziennik Gazeta Prawna
Gdy uwzględnić opłaty za media i koszty wspólne zarządzania nieruchomością, rządowa subwencja nigdzie nie przekroczy 15 proc. uśrednionej miesięcznej kwoty za lokal.
– Rodzina potrzebuje największej pomocy na starcie, z czasem będzie bardziej zamożna i coraz mniej będzie potrzebowała wsparcia – tłumaczył niedawno na łamach DGP Artur Soboń, wiceszef resortu inwestycji i rozwoju, odpowiedzialny za program „Mieszkanie plus” i dopłaty.
– Tu bym się nie zgodził – mówi Artur Kaźmierczak. – Nie wiem, jak osoby wybrane według ustawowych kryteriów (orzeczona niepełnosprawność, wiek powyżej 65 lat) miałyby uzyskiwać stopniowo coraz wyższe dochody. Inwestor i najemca ryzykują, że po trzech czy sześciu latach tego drugiego nie będzie już stać na mieszkanie. To duży kłopot dla obu stron. A projekt milczy o tym, co miałoby się wydarzyć w takiej sytuacji. Eksmisja? Sponsorowanie czynszu przez właściciela nieruchomości?
Zdaniem prof. Marka Bryksa, kierownika Katedry Miasta Innowacyjnego na SGH, dopłaty, choć niedoskonałe, są najlepszą formą wspierania rodzin, by mogły żyć w przyzwoitych warunkach.
– Są szeroko stosowane w świecie. Głównym kryterium ich różnicowania jest rzeczywisty dochód rodziny. Niezależnie od tego, jak długo to trwa, otrzymuje ona wsparcie w relacji do swoich dochodów. Sens dodatku jest taki, aby zwiększyć szanse tych rodzin na godne zamieszkiwanie. Z tego powodu ich dochody są weryfikowane, zwykle raz do roku, przez wypłacającego dodatek mieszkaniowy – mówi.
Czynsze (nie)potrzebnie zamrożone
Zdaniem Artura Kaźmierczaka ustawa nie przewiduje żadnego mechanizmu indeksacji czynszów. – Patrząc na 2017 r., nie byłoby to problemem w Poznaniu, gdzie opłaty nie wzrosły. Ale gdyby zeszłoroczne tendencje utrzymały się w Łodzi, gdzie czynsze poszły w górę o ok. 6 proc., to jako inwestor zawahałbym się, gdyż przez nieelastyczne rozwiązanie prawne mógłbym zostać zamrożony z czynszem na rosnącym rynku na długi okres dziewięciu lat – komentuje wspólnik w Mzuri.
Jego zdaniem perspektywy dla rynku najmu są korzystne, więc nie chce zarabiać mniej, gdy inni mogą więcej. Nie pociesza go to, że ustawa gwarantuje mu stały czynsz również w sytuacji, gdyby rynek się nagle zepsuł.
– Zamrażanie czynszów jest najgorszą praktyką, niestety stosowaną w Europie i w Polsce od czasu I wojny światowej. Wiele państw europejskich odeszło od niej lata temu – przypomina prof. Bryx. I zwraca uwagę, że wolne czynsze sprzyjają nowym inwestycjom, zwiększają podaż nieruchomości na wynajem. – Zgodnie z zasadami rynku, jeśli popyt rośnie wolniej niż podaż, to obniża ceny i czynsze. Nie możemy obserwować tego zjawiska w budownictwie mieszkaniowym, ale jest ono wyraźnie widoczne w nieruchomościach biurowych. Ten sam mechanizm zadziałałby, gdybyśmy budowali dużo mieszkań na wynajem – dodaje ekspert.
Jego zdaniem zamrażanie czynszów to dzisiaj rzadka praktyka. Wyjątkiem są Niemcy, gdzie swego czasu dość powszechnym rozwiązaniem było, że developer otrzymywał nieodpłatnie od miasta plac pod inwestycję mieszkaniową i negocjował kwotę czynszu w mieszkaniach, które miał wybudować. – Były one zamrażane na 20 lat i dopiero potem inwestor mógł stosować rynkowe stawki. Biorąc jednak pod uwagę wartość ziemi, którą otrzymał, to mu się zwyczajnie opłacało – mówi prof. Bryx.
W jego opinii państwo nie powinno się interesować, za ile deweloper zbudował mieszkania, tylko jaka jest sytuacja najemców. Tak, by nie dopłacać samotnemu młodzieńcowi do stumetrowego mieszkania, ale do 28 mkw. kawalerki.