Urbaniści, planiści i inni specjaliści od gospodarki przestrzennej nie szczędzą słów krytyki projektowi specustawy mieszkaniowej zaproponowanemu przez resort rozwoju. „Nie jest to de facto akt, który ma umożliwić przyspieszenie procesów budowy, ale akt, który ma przyspieszyć spekulację gruntami, zachęcić do większej korupcji w tym sektorze i w działalności samorządów terytorialnych” – podkreśla Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN.
Zarzuty ekspertów, postawione w toku zakończonych właśnie konsultacji publicznych, koncentrują się zwłaszcza wokół rozwiązania umożliwiającego deweloperom ubieganie się u rady gminy o zgodę na inwestycję mieszkaniową nawet tam, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) wyklucza takie przedsięwzięcie. Może to w praktyce oznaczać, że właściciele nieruchomości, którzy – zgodnie z planem – spodziewali się na sąsiedniej działce terenów zielonych czy sportowo-rekreacyjnych zamiast tego zobaczą wjeżdżające dźwigi budowlane.
Jedyne kryterium wydawania zgody przez gminę – stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w okolicy – jest na tyle nieprecyzyjne, że może otworzyć drogę do podejmowania przez radnych uznaniowych decyzji. Jak zauważa Towarzystwo Urbanistów Polskich, prowadzi to do paradoksalnej sytuacji, w której ten sam organ podejmujący uchwałę dotyczącą planu miejscowego jednocześnie będzie wyrażać zgodę, aby go nie stosować.
Reklama
Eksperci zwracają też uwagę na zagrożenia związane z wyłączeniem stosowania innych przepisów. I tak inwestycje mieszkaniowe realizowane na podstawie specustawy „w szczególnie uzasadnionych przypadkach” nie będą musiały odpowiadać warunkom technicznym budynków. Zdaniem Fundacji Rozwoju nie da się wykluczyć, że pozwoli to na lokowanie bloków w zbyt bliskiej odległości od siebie. W projekcie nie ma też wymogu respektowania zasady dobrego sąsiedztwa. Wydawana przez wojewodę decyzja o ustanowieniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ma określać m.in. minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową lokali, ale już nie linię zabudowy czy jej maksymalną wysokość. Jak przekonuje fundacja, może się okazać, że obok osiedla domów jednorodzinnych czy w historycznych centrach miast będzie wznoszona zabudowa zupełnie niewspółgrająca z otoczeniem.
W przypadku nowych inwestycji wyłączone zostanie też stosowanie przepisów o ochronie gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast, co zdaniem specjalistów od gospodarki przestrzennej niesie ze sobą ryzyko rozproszenia zabudowy i powstawania substandardowych osiedli z ograniczonym dostępem do usług publicznych.

Eksperci PAN podkreślają, że określenie w specustawie odległości nowych osiedli od drogi publicznej, szkoły czy przystanków to pomysł nonsensowny i szkodliwy. Ich opinia sugeruje, że autorzy projektu specustawy mają elementarne braki wiedzy o procesie planistycznym. Nie da się przecież określić uniwersalnych standardów dotyczących odległości, które można by zastosować w przypadku różnego rodzaju obszarów zabudowy. „Tak lokalizowana zabudowa będzie być może względnie tania na etapie realizacji inwestycji, natomiast generować będzie ogromne koszty społeczne, w tym środowiskowe, w przyszłości” – przekonuje Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN.