Z raportu „Miami Realtors – New Construction Report” z listopada 2025 r. wynika, że w ciągu ostatnich 22 miesięcy ponad połowę, bo 52 proc., nowych mieszkań w Miami i południowej Florydzie kupili nabywcy z 73 krajów. Przeważali klienci z takich krajów jak Kolumbia (23 proc.), Meksyk (20 proc.), Argentyna (11 proc.) i Brazylia (9 proc.).

Jak wskazują eksperci, Miami przyciąga międzynarodowych nabywców dzięki stabilności inwestycyjnej, długoterminowemu potencjałowi wzrostu wartości lokali, sprzyjającemu klimatowi i coraz lepszym połączeniom lotniczym, co ułatwia podróże i zarządzanie nieruchomościami.

Dodatkowo wielu kupujących dywersyfikuje swoje portfolio, inwestując równocześnie w Miami czy Dubaju.

Polacy coraz mocniej obecni w Miami

Jak mówi w rozmowie z DGP Anna Maria Porowska, ekspertka rynku nieruchomości na Florydzie, w ostatnich latach widać znaczący wzrost zainteresowania mieszkaniami na tamtejszym rynku także ze strony polskich klientów.

- Wyraźnie widać, że aktywność Polaków znacząco wzrosła. Coraz więcej Polaków wiąże z Miami swoje plany życiowe. To być może efekt bezpośrednich połączeń lotniczych, jakie od kilku lat funkcjonują między Warszawą a Miami. Dzięki temu oba miasta dzieli już tylko 10 godzin podróży – mówi.

- Na Florydzie robi się powoli biało-czerwono. Coraz częściej organizowane są tu polskie wydarzenia kulturalne i społeczne, działają polskie kluby, a także otwiera się coraz więcej polskich sklepów – dodaje Porowska, która jest licencjonowanym pośrednikiem obrotu nieruchomościami w stanie Floryda od 2015 r.

Ile kosztują tańsze mieszkania w Miami Beach?

Rynek nieruchomości w Miami jest na tyle szeroki, że oferta zawiera zarówno apartamenty wyceniane na kilkanaście milionów dolarów, jak i lokale, których cena zbliżona jest do wielu ofert dostępnych w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku.

Jak podkreśla Porowska, nawet w Miami Beach, najbardziej popularnej części Miami, dostępne są lokale, których cena tylko nieznacznie przekracza 1 mln zł.

- Starsze lub mniejsze mieszkania, tzw. condo, można znaleźć już od 350 tys. dol., a czasami zdarzają się i tańsze. Ceny w tym segmencie sięgają 600 tys. dol. i w tym budżecie można znaleźć już naprawdę dużo ofert – mówi Porowska.

Zgodnie z listopadowymi danymi Grupy Morizon-Gratka, średnia cena mieszkania w Warszawie to 17,4 tys. zł, w Krakowie 16,2 tys. zł, a w Gdańsku 15,4 tys. zł. Przy tych stawkach 350 tys. dol. - czyli równowartość 1,26 mln zł – oznaczałoby możliwość zakupu 72 m kw. w Warszawie, 78 m kw. Krakowie lub 81 m kw. w Gdańsku.

Najdroższe apartamenty? Nawet kilkanaście milionów dol.

Jak wskazuje Porowska, najbardziej popularny segment rynku – obejmujący nowoczesne apartamenty i lokale w lepszych lokalizacjach – to konieczność wydatku w przedziale od 700 tys. dol. do 1,5 mln dol.

- Nieruchomości z tego segmentu kupują głównie dobrze zarabiający profesjonaliści, przedsiębiorcy oraz inwestorzy. Miami Beach to nie tylko rynek dla milionerów. Osoby z dobrym dochodem i rozsądnym planem finansowym również mogą tu kupić nieruchomość – tłumaczy.

Ultra-bogactwo jest natomiast wymagane przy najbardziej prestiżowych i luksusowych adresach. Dotyczy to m.in. dzielnicy Palm Beach, gdzie cena metra kwadratowego jest porównywalna z cenami obowiązującymi w Monte Carlo czy Londynie.

- Najwyższa półka to już segment luksusowy, czyli apartamenty przy samej plaży oraz tzw. domy na wodzie. Tu mówimy już o cenach od 2 mln dolarów w górę. Często dochodzą one aż do kilkunastu milionów dolarów. Tutaj faktycznie na zakup mogą pozwolić sobie już tylko osoby bardzo bogate – wskazuje ekspertka.

Dodaje, że w ekstremalnych przypadkach – takich jak luksusowe rezydencje i penthousy w najbardziej prestiżowych wieżowcach – ceny nieruchomości przekraczają 100 mln dolarów.

Jakie mieszkania kupują Polacy na Florydzie?

Pytana przez nas o profil nieruchomości, jakich Polacy najczęściej szukają na Florydzie, wskazuje na „praktyczne i bezpieczne nieruchomości”, które łączą opcję wypoczynku z potencjałem inwestycyjnym.

- Mówimy tu przede wszystkim o apartamentach typu condo, kupowanych jako drugie mieszkanie i służących przez kilka tygodni w roku jako nieruchomość wakacyjna, a w pozostałe miesiące jako lokal pod wynajem – wskazuje.

Bazując na swoich wieloletnich obserwacjach i doświadczeniu zaznacza, że Polacy szukający nieruchomości na Florydzie kierują się przede wszystkim pragmatyzmem.

- Polacy zazwyczaj wybierają średni segment cenowy i ostrożnie korzystając z kredytów. Z kolei np. Rosjanie częściej kupują luksusowe nieruchomości za gotówkę, traktując je jako zabezpieczenie kapitału i symbol prestiżu. Natomiast Amerykanie działają planowo, głównie przy wsparciu kredytów hipotecznych – zaznacza Porowska.

Zniechęcać mogą koszty dodatkowe oraz klęski żywiołowe

Decydując się na nieruchomość na Florydzie, należy pamiętać o kosztach dodatkowych. Do samej ceny nieruchomości należy doliczyć również miesięczne opłaty HOA (Homeowners Association), czyli obowiązkowe miesięczne lub roczne składki płacone przez właścicieli nieruchomości w ramach wspólnoty mieszkaniowej lub osiedla.

- W niektórych budynkach opłaty HOA mogą sięgać nawet kilku tysięcy dolarów miesięcznie, co znacząco wpływa na rentowność inwestycji. Równie ważna jest ostrożność przy zakupie — wiele osiedli głównie domów jednorodzinnych w miastach takich jak Boca Raton wymaga obowiązkowego wykupienia członkostwa, co często bywa pomijane w analizie kosztów. Takie „drobne” zapisy mogą w praktyce zrobić ogromną różnicę w opłacalności inwestycji – przestrzega Porowska.

Oprócz kosztów HOA należy w wyliczeniach wziąć również pod uwagę stałe opłaty takie jak podatki, ubezpieczenie oraz możliwe dodatkowe opłaty na utrzymanie lokalu, szczególnie w starszych budynkach.

Ryzyko inwestycji w nieruchomości w stanie Floryda zwiększają też klęski żywiołowe – głównie powodzie oraz huragany.

- Huragany są realnym, ale przewidywalnym ryzykiem. Największe straty historycznie dotyczyły starszej zabudowy. Nowe inwestycje realizowane są już zgodnie z jednymi z najbardziej rygorystycznych norm budowlanych w USA – tłumaczy Porowska.