Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Zainteresowanie ze strony polskich inwestorów stale wzrasta i utrzymuje się na wysokim poziomie. Decyzjom zakupowym sprzyja rekordowa koniunktura całego rynku emirackiego. W 2024 r. Dubaj odnotował najwyższą w historii liczbę transakcji w sektorze nieruchomości – wzrost w ujęciu rocznym wyniósł 17 proc. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że 2025 r. przyniesie kolejny rekord.
Rosnące zainteresowanie Polaków nieruchomościami w Dubaju widać również w Polsce - w większych miastach, jak Warszawa, Trójmiasto czy Wrocław, regularnie odbywają się wydarzenia sprzedażowe z udziałem deweloperów ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Z naszej perspektywy istotnym sygnałem była także ubiegłoroczna jesień, kiedy podczas krakowskich targów Holiday Homes Dubaj był najliczniej reprezentowaną destynacją wśród zagranicznych kierunków inwestycyjnych, co dobrze obrazuje skalę i masowość zainteresowania Polaków tym rynkiem.
Dubaj jest postrzegany przez Polaków jako rynek łączący egzotykę, bezpieczeństwo prawne i wysoki potencjał inwestycyjny. Miasto oferuje słoneczną pogodę przez cały rok, jest otwarte na przyjezdnych oraz różnorodne kultury z całego świata, a jednocześnie pozostaje relatywnie bliskie geograficznie - bezpośredni lot z Polski trwa 5,5 godziny.
Dostępność komunikacyjna Dubaju z Polski stale się poprawia. Z polskich lotnisk realizowanych jest obecnie kilkadziesiąt bezpośrednich lotów tygodniowo, co sprawia, że Dubaj stał się kierunkiem łatwym zarówno do inwestowania, jak i regularnego pobytu.
Kluczowym elementem jest możliwość nabywania nieruchomości na zasadzie freehold, czyli pełnej własności lokalu i gruntu w ramach wyznaczonych stref, bez ograniczeń czasowych oraz bez konieczności posiadania lokalnego partnera. Dla zagranicznych nabywców oznacza to realne, dziedziczne prawo własności, porównywalne z rozwiązaniami funkcjonującymi na rynkach europejskich.
Drugim filarem bezpieczeństwa prawnego jest działalność Dubai Land Department, czyli instytucji sprawującej centralny nadzór nad rynkiem nieruchomości. DLD odpowiada za rejestrację transakcji, prowadzenie rejestrów własności, licencjonowanie deweloperów i pośredników oraz egzekwowanie obowiązujących regulacji. Dzięki temu proces zakupu jest ustandaryzowany, przejrzysty i skutecznie chroni interesy nabywców, w tym inwestorów spoza ZEA.
Wbrew stereotypom inwestowanie w nieruchomości w Dubaju nie jest zarezerwowane wyłącznie dla bardzo zamożnych. Próg wejścia pozostaje relatywnie niski, głównie dzięki nieoprocentowanym planom płatności oferowanym przez deweloperów. Zazwyczaj pierwsza wpłata wynosi ok. 20 proc. wartości nieruchomości, a pozostała część ceny rozkładana jest na wygodne raty.
Na rynku dostępne są np. apartamenty typu studio, sprzedawane pod klucz, z miejscem parkingowym i dostępem do rozbudowanych części wspólnych, takich jak basen, siłownia czy sala kinowa. Tego typu nieruchomości można nabyć już od około 600 000 dirhamów, czyli mniej niż 600 tys. zł. Widać więc, że inwestycja w Dubaju może być dostępna dla znacznie szerszego grona nabywców, niż powszechnie się uważa.
Tak, dominuje podejście czysto inwestycyjne. Największą popularnością cieszą się mniejsze mieszkania, głównie studia oraz lokale z jedną sypialnią, w budżecie do ok. 1 mln zł, oferujące dobrą płynność oraz wysokie zainteresowanie najemców. Rynek przyciąga atrakcyjnymi stopami zwrotu, które w najlepszych projektach sięgają nawet 8–10 proc. rocznie, a także brakiem podatku dochodowego oraz podatku od zysków kapitałowych.
Inwestorzy z Polski, podobnie jak inwestorzy z całego świata, są zróżnicowani zarówno pod względem wieku, jak i motywacji oraz możliwości inwestycyjnych. Część klientów traktuje zakup jako drugi dom wakacyjny, czyli miejsce do spędzania zimy, które w pozostałym czasie jest wynajmowane krótkoterminowo. Zdarzają się również zakupy z myślą o przeprowadzce z powodów biznesowych lub dłuższym pobycie.
Klienci z Polski najczęściej podchodzą do Dubaju w sposób stricte inwestycyjny. Zwracają dużą uwagę na realną stopę zwrotu, płynność odsprzedaży oraz bezpieczeństwo projektu i dewelopera. Częściej wybierają mniejsze metraże w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, które łatwo wynająć w modelu krótko- lub długoterminowym.
Nabywcy z Europy Zachodniej częściej traktują zakup mieszkania w Dubaju jako drugi dom lub element stylu życia, natomiast inwestorzy z większych krajów, jak Indie, relatywnie częściej decydują się na większe jednostki lub zakupy portfelowe. Polacy pozostają bardziej ostrożni i pragmatyczni, koncentrując się na przewidywalności oraz długoterminowej efektywności inwestycji.
Ciekawym przykładem inwestycji były zakupy na wyspie Al Marjan w sąsiednim emiracie Ras Al Khaimah, które znacząco przyspieszyły po ogłoszeniu budowy pierwszego kasyna w Emiratach. Sama zapowiedź tej inwestycji wywołała bardzo silny wzrost zainteresowania. Szacuje się, że kasyno będzie przyciągać nawet ok. 5,5 mln turystów rocznie, generując całoroczny popyt na wynajem krótkoterminowy. W efekcie ceny nieruchomości na Al Marjan w krótkim czasie wyraźnie wzrosły, a brak wolnych działek pod nowe inwestycje na tej wyspie dodatkowo ogranicza podaż. Transakcje realizowane przez polskich klientów w tej lokalizacji często opiewają na kilka milionów złotych za jeden apartament, co pokazuje, że Polacy coraz śmielej uczestniczą również w segmencie premium oraz projektach o unikatowym charakterze.
Innym ciekawym przykładem są inwestycje zlokalizowane w Dubai South - obszarze, który obecnie pozostaje jeszcze słabo zurbanizowany, ale ma strategiczne znaczenie dla przyszłości emiratu. To właśnie tam powstaje największy port lotniczy na świecie, generując ogromny ruch pasażerski i cargo w tym rejonie. Na obecnym etapie ceny mieszkań w Dubai South są atrakcyjne i pozostają relatywnie niskie, co przyciąga inwestorów z całego świata. W efekcie część projektów znalazła nabywców niemal w całości już na bardzo wczesnym etapie oferty, jeszcze przed udostępnieniem ich szerokiemu rynkowi. Dla wielu inwestorów jest to klasyczny przykład zakupu z wyprzedzeniem, z myślą o długoterminowym wzroście wartości wraz z rozwojem infrastruktury.
To głównie ryzyka podobne do tych, które występują na innych rynkach na świecie. Jednym z nich jest bardzo dynamiczna rozbudowa miasta, które zgodnie z planami rozwojowymi Dubai 2040 Urban Master Plan przewiduje zwiększenie liczby mieszkańców do ok. 6 milionów. Ze względu na ograniczoną dostępność gruntów w centralnych lokalizacjach część nowych projektów powstaje coraz dalej od centrum, w dzielnicach, które nie zawsze będą odpowiednie np. pod wynajem krótkoterminowy lub jako dom wakacyjny.
Dodatkowym ryzykiem może być niewłaściwy dobór projektu lub dewelopera, ponieważ różnice w jakości wykonania i realnym potencjale inwestycyjnym poszczególnych inwestycji bywają istotne. Dlatego w Dubai Broker, dzięki wieloletniej znajomości lokalnego rynku nieruchomości oraz deweloperów, jesteśmy w stanie skutecznie doradzić klientom.
