Jeśli spełnią się prognozy ludnościowe, to deweloperzy po kilku rekordowych latach sprzedaży mogą zacząć przygotowywać się do ostrego spadku popytu. Statystycy wieszczą, że po latach stabilnego utrzymywania się liczby ludności Polski powyżej 38 mln osób już za 8 lat będzie nas 37,7 mln. Pięć lat później liczba ludności spadnie o kolejne pół miliona. Na dodatek będziemy coraz starsi. Polaków powyżej 65. roku życia będzie w 2025 r. 1,8 mln więcej niż teraz, a w 2030 r. będzie to już ponad 2 mln. Z kolei grupa w wieku 18–44 lata, kiedy zwykle staramy się o samodzielne mieszkanie, zmniejszy się odpowiednio o niemal milion, a potem już o ponad 3 mln osób. Na pierwszy rzut oka daty są odległe, ale deweloperzy inwestycje muszą przygotowywać z dużym wyprzedzeniem. W zależności od skali projektu uzyskiwanie pozwoleń i budowa mogą trwać 2–3 lata.

Firmy przyznają, że wkrótce będą musiały poważnie zastanowić się, jak zmiany demograficzne wpłyną na rynek i jak się do nich przystosować. Poważnie, co nie znaczy, że w strachu. Przekonują, że w perspektywie kilkunastu lat będzie jeden z wielu czynników wpływających na ich działalność, a jego ewentualne negatywne efekty zrównoważy m.in. stan polskich mieszkań.

– Średnia powierzchnia mieszkania przypadająca na statystycznego Polaka jest jedną z najniższych w Unii Europejskiej. A znaczna część zasobów mieszkaniowych znajduje się w starym budownictwie, w tym blokach z wielkiej płyty. Polacy wraz z poprawą stanu materialnego zmieniają mieszkania na te z rynku deweloperskiego. Lata zaniedbań z poprzednich dekad w kwestii mieszkalnictwa sprawiają, że rynek znajduje się w bardzo dobrej kondycji – wskazuje Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu, jednego z największych deweloperów w kraju.

Z szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (MIB) opartych na ostatnim spisie powszechnym wynika, iż tzw. mieszkania substandardowe może zajmować nawet kilka milionów Polaków. Chodzi m.in. o lokale za małe czy bez kanalizacji.

Trudniej ocenić, w jakiej kondycji za jakiś czas będzie wielka płyta. – Na podstawie m.in. statystyk z lat 1961–1989 można szacunkowo określić, że w budynkach z wielkiej płyty mieszka ok. 7,8 mln osób, czyli blisko 20 proc. populacji – informuje biuro prasowe ministerstwa.

Przedstawiciele branży dodają, że mimo niekorzystnych prognoz demograficznych nie można zapominać o migracji wewnętrznej. – Deweloperzy są obecni głównie w dużych ośrodkach miejskich, do których z roku na roku przyjeżdżają kolejni młodzi ludzie w poszukiwaniu pracy i nowych perspektyw. Dlatego jeszcze przez długi czas nie będzie można mówić o przesyceniu rynku mieszkaniowego – ocenia Krzysztof Foder, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight, podkreśla, że popytu na mieszkania nie należy wiązać wyłącznie z ogólną liczbą ludności. – To liczba gospodarstw domowych jest kluczowa. A ta będzie jeszcze długo rosła. Spadać zacznie dopiero po 2030 r. – wskazuje. GUS przewiduje, że w 2025 r. gospodarstw domowych ma być 15 mln, a w 2030 r. 15,4 mln wobec szacowanych 13,6 mln w 2011 r.

To nie oznacza jednak, że branża przez zmiany spowodowane demografią przejdzie w miarę bezboleśnie. Na pewno będzie musiała stać się bardziej elastyczna. – Rozwój kraju, wzorem innych, będzie oznaczał postępującą urbanizację i migrację do ośrodków, gdzie najprężniej będzie rosła produkcja usług i dóbr. Tam będzie alokowany popyt na mieszkania – wskazuje prof. Jacek Łaszek, ekspert Narodowego Banku Polskiego.

Deweloperzy będą musieli przestawić się też z budowania dla masowego odbiorcy na ofertę skierowaną do bardziej konkretnych grup. – Branża będzie szła w kierunku specjalizacji nastawionej np. na fundusze kupujące mieszkania pod wynajem czy też projekty realizowane bardziej z myślą o starszych lub rodzinach czy osobach młodych. Z dużej, masowej produkcji będziemy przechodzić do specjalistycznej budowy mieszkań i domów. Nie jest wykluczone, że doprowadzi to też do zmniejszania liczby podmiotów działających w sektorze deweloperskim – ocenia Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas.

Specjaliści nie chcą na razie szacować, jaki potencjał tkwi w budownictwie senioralnym. Spodziewają się jednak, że dzięki sprzedaży lub wynajęciu dotychczas zajmowanego lokalu wzrosną możliwości finansowania takich inwestycji na własność lub wynajem, co jest częstym rozwiązaniem na Zachodzie.

– Coraz więcej mieszkań jest naszą własnością, a nie np. spółdzielni, co było typowe dla poprzedniego ustroju – wskazuje dr Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości w Związku Banków Polskich.

Krzysztof Foder spodziewa się, że zmiany demograficzne najmniej dotkną liderów rynku, którzy do czasu, kiedy branża realnie zetknie się z problemem spadku ludności, powinni być obecni we wszystkich największych aglomeracjach, przejmując rynki od mniejszych graczy. Jest zresztą od kogo. Według danych na koniec ubiegłego roku w tych miastach, z wyłączeniem Katowic, działało łącznie ok. 650 deweloperów.

Specjaliści wskazują też kilka innych czynników, które mogą zrównoważyć niekorzystne tendencje demograficzne. Prognozy nie ujmują np. ważnego zjawiska w postaci imigrantów ze Wschodu, głównie Ukraińców. – Coraz częściej są to osoby młode, wykształcone, dla których życie w Polsce oznacza awans społeczny oraz zawodowy i właśnie z naszym krajem wiążą swoją przyszłość – wskazuje Katarzyna Kuniewicz z Reas, wskazując, że ta grupa daje szansę na ograniczenie negatywnych dla rynku prognoz demograficznych.

Inni zwracają uwagę na polityczny zwrot ku rodzinom, np. w postaci programu 500 plus, z którego kolejnym ekipom rządzącym trudno będzie zawrócić, a które mogą spowodować, że faktyczny stan demograficzny Polski się poprawi. Do tego dochodzi dwumilionowa rzesza emigrantów, którzy wyjechali i w ostatnich latach. – Powrót nawet części z nich będzie pozytywnie wpływał na podtrzymanie popytu na mieszkania – ocenia Jacek Furga.

Przytacza on przykład Niemiec, gdzie co roku klientom indywidualnym i pod wynajem sprzedawanych jest ok. 250 tys. nowych mieszkań oraz domów, a łączna liczba transakcji na rynku mieszkaniowym przekracza 500 tys. rocznie. – Wciąż generowany jest tam popyt związany z chęcią czy koniecznością zmiany czy to z powodu jakości lub lokalizacji w zależności od etapu życia rodzinnego, czy zawodowego – ocenia.

Jak więc będzie wyglądał popyt? – Gdybyśmy mieli szacować sprzedaż wyłącznie na bazie prognoz GUS i potrzeb mieszkaniowych, powiedziałbym, że nie spodziewamy się niczego złego. Ale w grę wchodzi jeszcze tempo wzrostu płac, dostępność finansowania, atrakcyjność inwestycji w mieszkania na tle innych aktywów, wzrost PKB i sytuacja na rynku pracy. Bez tych zmiennych trudno o szacunki – mówi jeden z deweloperów.

Zdaniem specjalistów, jeśli nie będziemy obserwować baniek cenowych generowanych przez trudne do przewidzenia zjawiska w gospodarce czy na rynku finansowym, raczej nie będzie powodów do dużych zmian cen. – W polskiej branży deweloperskiej panuje wysoka konkurencja, co przy perspektywie ograniczenia popytu będzie hamowało możliwości większych podwyżek. Przy stabilnym wzroście gospodarki i wskaźników makroekonomicznych oraz odpowiednim dostosowaniu się deweloperów do potrzeb rynku proporcjonalnie, czyli umiarkowanie i stabilnie, powinny rosnąć też ceny nieruchomości – ocenia nasz rozmówca.

Wiele będzie zależało od tego, jak duża będzie konkurencja ze strony rynku wtórnego. Nadpodaż ze strony sprzedających może zmuszać do cięcia cen i szukania sposobów na obniżenie kosztów budowy. Adam Czerniak spodziewa się, że deweloperzy mogą szerzej zainteresować się nowoczesnymi technologiami budowy z gotowych prefabrykatów, popularnymi w budownictwie wielorodzinnym na Zachodzie. Pozwalają one skrócić m.in. czas realizacji i zaoszczędzić na robociźnie. ⒸⓅ

Wraz z poprawą sytuacji materialnej zmieniamy mieszkania na lepsze

OPINIE

Sama demografia nie rozwiąże problemu z niedostatkiem mieszkań w Polsce. Co prawda statystyczny deficyt, liczony stosunkiem liczby gospodarstw domowych do liczby mieszkań, sukcesywnie spada, ale ten wskaźnik nie oddaje faktycznej sytuacji, jeśli chodzi o warunki zamieszkania. Wystarczy spojrzeć na dane z rządowej uchwały dotyczącej realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego. Według przytoczonych w niej szacunków, opartych na ostatnim spisie powszechnym z 2011 r., ok. 5,4 mln osób zajmowało wówczas 1,3 mln mieszkań „substandardowych”. To lokale za małe, przeludnione, bez kanalizacji czy wodociągu. Z przeciętnie ok. 26 mkw. na osobę w nieruchomości mieszkaniowej wypadamy bardzo słabo na tle np. Niemiec, gdzie wskaźnik ten sięga 48 mkw. Te dane pokazują, jak wielką lekcję mamy do odrobienia, jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe i poprawę warunków bytowych. Według naszych szacunków i przy założeniu, że żaden lokal mieszkaniowy nie zostanie wyłączony z użytku, przy obecnych 367 mieszkaniach na 1000 mieszkańców dojście do 2030 r. do obecnej średniej unijnej na poziomie 436 lokali, może wymagać budowy kolejnych 3 mln mieszkań. To oznaczałoby konieczność zwiększenia rocznej produkcji takich nieruchomości o ok. 70 tys., czyli do ponad 210 tys. sztuk rocznie z ok. 140–150 tys. w dobrych dla budownictwa mieszkaniowego latach.

Michał Sapota prezes Murapolu

Prognozowane zmiany demograficzne nie zagrażają działalności polskich firm deweloperskich ani kondycji rodzimego rynku mieszkaniowego. Zmianie może ulec jedynie mapa inwestycji wewnątrz kraju, jak również większe zainteresowanie deweloperów rynkiem zagranicznym. Będzie to efektem już dzisiaj zauważalnej migracji zarobkowej. Całkiem małe miejscowości, rzędu kilkunastu tysięcy mieszkańców, będą się wyludniać. Z kolei większe miasta bardzo intensywnie pracują nad tym, żeby się rozwijać, tworzą dogodne warunki do prowadzenia biznesu, przyciągają inwestorów, organizują specjalne strefy ekonomiczne czy wspierają start-upy. Kreując nowe miejsca pracy, przyciągają ludzi, którzy tam osiadają i kupują mieszkania.

Nasza strategia zakłada, poza umacnianiem pozycji na krajowym rynku mieszkaniowym, także wejście z działalnością na rynki zagraniczne. Pierwszym krokiem w realizacji tego planu rozwoju jest nabycie w czerwcu działki w Berlinie, gdzie planujemy wybudować ok. 120 mieszkań. Inwestycję w Niemczech traktujemy jako projekt pilotażowy, który pozwala nam nabywać doświadczenia w realizacji projektów nieruchomościowych za granicą. Stale przyglądamy się gruntom także w innych krajach europejskich, np. w Wielkiej Brytanii. Murapol od dawna ma ambicje osiągnięcia pozycji dewelopera klasy europejskiej i zamierzamy osiągnąć ten cel w ciągu najbliższych kilku lat.