Subskrybuj nas na Youtube
Pani Anna w 2016 roku kupiła swój pierwszy dom. Z poprzednim właścicielem zawarła umowę, na mocy której nabyła prawo własności do budynku, jak również prawo użytkowania wieczystego do gruntu znajdującego się pod tym budynkiem. Tuż przed końcem roku dostała pismo z urzędu miasta zatytułowane „wypowiedzenie”, w którym została poinformowana, że zwiększeniu ulega opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Zdziwienie jej było tym większe, gdy doczytała, że opłata wzrosła o ponad 150 proc. Okazało się, że w tym czasie takie same pisma otrzymali również inni właściciele domów na osiedlu, na którym mieszka pani Anna. W tej sytuacji kobieta zdecydowała, iż w pierwszej kolejności zwróci się o wyjaśnienia do pracownika urzędu miasta, z którego dostała pismo. Skonsultowała się też ze znajomym prawnikiem, który potwierdził, że miasto ma prawo wypowiedzieć wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Na początku stycznia prawnik pan Andrzej zdecydował się towarzyszyć właścicielce budynku podczas rozmowy w urzędzie.
● ETAP 1 Podstawa naliczania opłaty
Proszę pani, tuż przed świętami Bożego Narodzenia otrzymałam z urzędu gminy wypowiedzenie, czy mogłaby mi pani wytłumaczyć, z czego ono wynika – zapytała właścicielka domu. – W piśmie tym informujemy panią jako użytkownika wieczystego nieruchomości, że opłata roczna, którą zobowiązana jest pani płacić na rzecz właściciela nieruchomości, ulega odpowiedniemu zwiększeniu, począwszy od pierwszego stycznia następującego po roku, w którym pani to wypowiedzenie dostała – wyjaśniła spokojnie urzędniczka pani Eliza. – Z racji tego, że wypowiedzenie to otrzymała pani jeszcze w ubiegłym roku, wysokość opłaty rocznej ulegnie zmianie, począwszy od 1 stycznia 2017 roku.
– Dlaczego w ogóle muszę płacić co roku tę opłatę? Przecież jestem właścicielką domu, w którym mieszkam. W ogóle nic nie wiedziałam na temat tego, że muszę płacić za użytkowanie wieczyste – zirytowała się nieco pani Anna. – Jest pani wprawdzie właścicielem domu, ale grunt pod tym domem nie znajduje się w pani własności, lecz w użytkowaniu wieczystym. Użytkowanie wieczyste jest prawem najbardziej zbliżonym do własności, jednak między nim a prawem własności występują pewne istotne różnice – zaczęła wyjaśniać urzędniczka. – Jest to prawo udzielane na wiele lat, ale nadal ograniczone w czasie. Co do zasady trwa 99 lat, chociaż w pewnych uzasadnionych przypadkach może być udzielone na krócej. Drugą kwestią ważną dla użytkowników jest to, iż za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste jej właściciel pobiera opłaty – pierwszą opłatę przy jego udzieleniu oraz później opłaty roczne, które wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok, za wyjątkiem pierwszego roku użytkowania wieczystego. Właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste cały czas pozostaje bowiem Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek jednostek samorządu terytorialnego. – W pani przypadku oczywiście opłata początkowa już została zapłacona – uspokajał panią Annę prawnik. – Obecnie jednak pozostaje jeszcze aktualny obowiązek uiszczania opłaty rocznej, który przeszedł na panią z momentem nabycia prawa użytkowania wieczystego – wyjaśnił pan Andrzej.
CO NA TO PRAWO? RADA 1
● ETAP 2 Stawka zależy od sposobu wykorzystania nieruchomości
Czy opłata za użytkowanie wieczyste jest jednakowa dla wszystkich – dopytywała dalej pani Anna.
– Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Stawka taka wynosi dla nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe 1 proc. ceny tej nieruchomości – wyjaśniła urzędniczka. – Stawka ta będzie inna przykładowo dla nieruchomości oddanej na cele związane np. z prowadzeniem działalności gospodarczej czy oświatowej. Drugą zmienną, od której uzależniona jest wysokość opłaty, jest wartość gruntu.
– A co gdyby cel ten nie był określony przy nabyciu użytkowania wieczystego – chciała wiedzieć właścicielka domu.
– Rzeczywiście nie zawsze w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste taki cel jest wskazany – odpowiedział pan Andrzej. – Wówczas jednak decyduje cel wynikający z rzeczywistego korzystania z nieruchomości.
– Co bierze się pod uwagę przy ustalaniu wysokości opłaty, wartość prawa użytkowania wieczystego? – spytała właścicielka.
– Stawka liczona jest nie od wartości prawa użytkowania wieczystego, a od wartości prawa własności nieruchomości, którą powinien dodatkowo określać odpowiedni rzeczoznawca majątkowy – wyjaśniła urzędniczka. – To bowiem on decyduje o wyborze właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości, czego nie może jednak zrobić w sposób dowolny, ale musi kierować się zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi w przepisach. W szczególności w tym zakresie istotne są przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 ze zm.).
– I to właśnie rzeczoznawca zdecydował, że moja opłata roczna musi teraz ulec zwiększeniu? – z wyczuwalnym żalem w głosie spytała pani Anna.
– Nie, zdecydował o tym prezydent miasta jako organ reprezentujący właściciela nieruchomości – sprostowała pani Eliza. – Jednak z uwagi na fakt, że ciąży na nim obowiązek wykazania, że zaistniały przesłanki do zmiany wysokości opłaty, musiał zgromadzić w tym zakresie odpowiednie dowody. Takim dowodem, którym kieruje się właściciel, jest zaś opinia rzeczoznawcy w postaci operatu szacunkowego.
● ETAP 3 Wgląd do dokumentów
– Chciałabym zapoznać się z takim operatem, czy zostanie on mi udostępniony? – spytała pani Anna.
– W piśmie, które pani od nas otrzymała, znajduje się zarówno informacja o wartości nieruchomości, która została wyliczona przez rzeczoznawcę, jak i informacja, że z operatem szacunkowym będącym podstawą tego wyliczenia można zapoznać się u nas w urzędzie miasta. Nie ma problemu z jego udostępnieniem – zapewniła urzędniczka.
– Czy więc decyzję o aktualizacji opłaty rocznej mogę kwestionować – chciała się jeszcze dowiedzieć właścicielka budynku.
– Pismo, które pani otrzymała, nie stanowi decyzji administracyjnej, lecz stanowi wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty oraz ofertę w zakresie nowej jej wysokości – sprecyzowała urzędniczka. – Nie oznacza to jednak, że jest pani pozbawiona jakichkolwiek środków prawnych w tym zakresie. Może pani nie zgodzić się z nową wysokością opłaty i w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona, ale w innej wysokości.
– W tej sprawie właściwe będzie Samorządowe Kolegium Odwoławcze według miejsca położenia nieruchomości – dodał pan Andrzej.
– Proszę pamiętać, by w tym przypadku złożyć wniosek w dwóch egzemplarzach bezpośrednio do samorządowego kolegium odwoławczego, a nie na adres urzędu miasta, jak przy odwołaniu od decyzji administracyjnych wydawanych przez prezydenta – zwróciła uwagę urzędniczka. – Co prawda, jeżeli we wskazanym 30-dniowym terminie złoży pani wniosek do nas, to przekażemy go według właściwości do rozpoznania do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, ale wydłuży to pani tylko termin do rozpatrzenia sprawy – dodała.
– Na samym końcu wypowiedzenia powinno się znajdować zresztą dokładne pouczenie co do sposobu kwestionowania tego wypowiedzenia pani Aniu – dopowiedział prawnik.
– Jeżeli jednak pani nie zakwestionuje nowej opłaty, będziemy uznawać, że przyjęła pani naszą ofertę w tym zakresie – stwierdziła urzędniczka.
– Co mogę kwestionować w zakresie takiego wypowiedzenia i jak wygląda procedura przed samorządowym kolegium odwoławczym – dociekała pani Anna.
– W ramach takiego postępowania ma pani prawo wykazywać, że dokonana przez właściciela nieruchomości aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona, ale w innej wysokości, niż wynika to z wypowiedzenia i nowej oferty – odpowiedział pan Andrzej.
CO NA TO PRAWO? RADA 2
– Samorządowe kolegium odwoławcze powinno niezwłocznie wyznaczyć termin pierwszej rozprawy i doręczyć do urzędu miasta odpis pani wniosku. Stronami tego postępowania będą strony stosunku użytkowania wieczystego, a zatem pani jako osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, oraz właściciel nieruchomości gruntowej – w tym przypadku gmina reprezentowana przez prezydenta miasta, choć może to być również w zależności od konkretnej sytuacji odpowiednio Skarb Państwa, inna jednostka samorządu terytorialnego lub związek jednostek samorządu terytorialnego – dopowiedział prawnik.
– Przed samorządowym kolegium odwoławczym sprawa może zakończyć się poprzez zawarcie ugody albo poprzez wydanie orzeczenia, w którym zadecyduje ono, czy pani wniosek powinien ulegać oddaleniu, czy też powinien zostać uwzględniony, a opłata ustalona w innej wysokości, niż zaoferował w swoim piśmie prezydent miasta – kontynuował. – Tak ustalona nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje panią od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty, a więc od 1 stycznia 2017 roku.
– Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez SKO nie może pani jednak wstrzymać się z zapłatą opłaty, lecz zobowiązana pani jest do płacenia opłaty w dotychczasowej wysokości – wyjaśniła urzędniczka. – To jest tej sprzed dokonania wypowiedzenia.
● ETAP 4 Sprzeciw od orzeczenia
– Co, jeżeli nie zgodzę się z rozstrzygnięciem wydanym przez samorządowe kolegium odwoławcze – dopytywała pani Anna.
– Od orzeczenia SKO wydanego w sprawie zarówno właściciel, jak i użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia im orzeczenia – jeżeli nie zgadzają się z jego treścią – wyjaśniał prawnik.
– Sprzeciw należy złożyć bezpośrednio w samorządowym kolegium odwoławczym. Jego wniesienie jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. SKO nie pozostanie nic innego, jak przekazać temu sądowi całość akt sprawy wraz ze sprzeciwem. Orzeczenie SKO traci zaś moc i to niezależnie, czy jest ono kwestionowane w całości, czy tylko w części. Nie dotyczy to jedynie sytuacji, gdy będzie pani niezadowolona z rozstrzygnięcia jedynie w zakresie samych kosztów postępowania – wówczas sąd orzeknie bowiem tylko o tych kosztach – dokładnie opisał sposób postępowania pan Andrzej.
– Czyli najpierw sprawa trafia do samorządowego kolegium odwoławczego, a potem do sądu – powtórzyła pani Anna.
– Tak, i pani wniosek o uznanie wypowiedzenia opłaty rocznej za nieuzasadniony uznawany będzie przez sąd w takiej sytuacji za pozew – potwierdził prawnik.
– Na etapie postępowania sądowego nadal to właściciel nieruchomości zobowiązany jest wykazać, że zaistniały przesłanki do wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, mimo że teoretycznie jest w tej sprawie pozwanym – zauważyła szybko urzędniczka.
– Jeżeli sąd uzna, że wysokość opłaty zaoferowanej przez właściciela w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona, ustala opłatę w dotychczasowej wysokości.
CO NA TO PRAWO? RADA 3
– To kto ponosi opłatę od pozwu w takiej sprawie? – z niepokojem spytała pani Anna.
– Ponieważ to pani byłaby powodem w takiej sprawie, to i obowiązek opłaty od pozwu ciążyłby na pani – nie miała wątpliwości urzędniczka. – Przyjmuje się, iż sąd powinien wówczas wezwać panią do zapłaty tej opłaty w odpowiedniej wysokości, przy czym wraz z tym wezwaniem wezwie panią do usunięcia ewentualnych innych braków formalnych, o ile takie się pojawią. Wartością przedmiotu sporu, od której liczona będzie opłata od pozwu, będzie różnica pomiędzy wysokością nowej i dotychczasowej wysokości opłaty rocznej – dodała pani Eliza.
– Ta cała procedura wygląda na bardzo skomplikowaną. Czy tę zwiększoną opłatę, o której mowa w wypowiedzeniu, mam płacić już od nowego roku w nowej wysokości? Zmiana jej wysokości jest bowiem drastyczna – odezwała się pani Anna.
– W pani przypadku podwyżka rzeczywiście jest bardzo istotna i przewyższa ponad dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej – przyznała pani Eliza. – W takich przypadkach przepisy przewidują szczególny mechanizm pozwalający złagodzić nieco odczuwalność podwyżki. W tym roku będzie pani zobowiązana do zapłaty opłaty w wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę podwyżki dzieli się na dwie równe części i w przyszłym roku opłata wzrośnie o jedną część, a za dwa lata o kolejną. W ten sposób docelowa wysokość opłaty osiągnięta zostanie dopiero w trzecim roku, licząc od wypowiedzenia – objaśniła dokładniej mechanizm wzrostu kosztów urzędniczka.
Czy praktycznie co roku mogę spodziewać się podwyżki tej opłaty – narzekała niepocieszona pani Anna. – Opłata zgodnie z obecnymi przepisami może być aktualizowana nie częściej niż raz na 3 lata. Ograniczenie to wprowadzono kilka lat temu, żeby zapobiec częstym zmianom opłat w sytuacji dużych wahań cen występujących na rynkach nieruchomości – uśmiechnęła się pani Eliza.
CO NA TO PRAWO? RADA 4
– Oczywiście podstawowym warunkiem takiej aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości. Nie ma przy tym żadnej wymaganej minimalnej wartości tej zmiany, czyli faktycznie każda zmiana wartości może potencjalnie prowadzić do wypowiedzenia opłaty rocznej. Nie dokonuje się ich jednak tak często przy drobnych zmianach z uwagi chociażby na koszty przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Dlatego również z drugiej strony, jeżeli wypowiedzenie nie było dokonywane przez dłuższy okres, to zmiana ta może jednorazowo być niekiedy dość drastyczna – przyznała.
● ETAP 5 Żądanie aktualizacji
– A czy ja mogę w przyszłości wnieść o obniżenie opłaty rocznej? Ceny nieruchomości w pewnych okresach i miejscach maleją – zauważyła z kolei pani Anna.
– Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się albo z urzędu, albo może pani sama również złożyć wniosek o dokonanie takiej aktualizacji. Nic nie stoi na przeszkodzie, by inicjatywa w tym zakresie pozostawała po pani stronie, jeżeli właściwy organ sam nie podjął aktualizacji – przyznała urzędniczka. – Co istotne, pani jako użytkownika wieczystego również dotyczy ograniczenie, by wypowiedzenie składać nie częściej niż raz na trzy lata. W celu dokonania wypowiedzenia powinna pani doręczyć organowi najpóźniej do 31 grudnia danego roku żądanie zmiany opłaty rocznej.
– Jeżeli spotka się pani z odmową, wówczas w terminie 30 dni od jej otrzymania sprawę można skierować do samorządowego kolegium odwoławczego – uzupełnił prawnik.
– A co, jeżeli organ w ogóle nie wypowie się w przedmiocie mojego wypowiedzenia – zastanawiała się właścicielka budynku. – Organ na wypowiedzenie się ma 30 dni. Jeżeli w tym terminie nie wypowie się co do otrzymanego wypowiedzenia, ma pani kolejne 90 dni na zwrócenie się do samorządowego solegium odwoławczego o rozpatrzenie sprawy, jak również w dalszej kolejności prawo zwrócenia się do sądu – kontynuował prawnik.
– Czyli to ja muszę wówczas zwrócić się o wycenę nieruchomości do rzeczoznawcy i ponieść koszty tego operatu – odezwała się wyraźnie zniechęcona klientka.
– W takiej sytuacji ciężar dowodu, że nastąpiła obniżka wartości nieruchomości, spoczywać będzie na pani – nie miała wątpliwości urzędniczka. – Zgodnie z orzecznictwem sądów faktu tego dowodzić można na różne sposoby i wszelkimi środkami, jednak najbardziej przekonującym będzie tu oczywiście opinia rzeczoznawcy. Jeżeli załączy pani do wypowiedzenia taką jednoznaczną opinię, to zwiększa pani prawdopodobieństwo przekonania organu o zasadności wypowiedzenia. Nie można jednak zagwarantować, że organ zgodzi się z pani stanowiskiem i sprawa może oczywiście wymagać rozstrzygnięcia przez samorządowe kolegium odwoławcze lub nawet przez sąd.
– To może sporo kosztować. Czy mogę w jakiś sposób zwrócić się jeszcze o zmniejszenie tej opłaty rocznej? – testowała dalej cierpliwość urzędniczki dociekliwa klientka.
– Przepisy pozwalają pani na złożenie wniosku o udzielenie 50 proc. bonifikaty od opłat rocznych, jeżeli wykorzystuje ją pani na cele mieszkaniowe. W tym przypadku jednak musi być spełnione jeszcze kryterium odpowiednio niskiego dochodu miesięcznego – na członka rodziny nie może przekroczyć on 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia za rok wcześniej niż za ten, za który ma być wniesiona opłata – wyjaśniła urzędniczka. – Jeżeli natomiast w okresie po ostatniej aktualizacji dokonała pani nakładów na nieruchomość na budowę infrastruktury technicznej, choćby na przykład kanalizacji, to te wydatki mogą zostać zaliczone na poczet zwiększonej opłaty rocznej. Zaliczenia takiego można dokonać również, jeżeli nakładów dokonano wcześniej, ale nie uwzględniono ich w poprzednio dokonywanych aktualizacjach – wyjaśniła pani Eliza z wyczuwalnym zniecierpliwieniem w głosie.
CO NA TO PRAWO? RADA 5
– Dziękuję uprzejmie za wszystkie udzielone informacje – powiedziała pani Anna i opuściła urząd, zastanawiając się, na ile jest sens dalej walczyć z gminą w kwestii zmiany stawki.
RADA 1
PRZEJŚCIE PRAWA UŻYTKOWANIA NA NABYWCĘ A OPŁATY
Niezależnie od tego, czy nabędziemy prawo użytkowania wieczystego bezpośrednio od właściciela gruntu (Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego), czy też od poprzedniego użytkownika w drodze umowy o przeniesienie tego prawa, zobowiązani będziemy do uiszczania opłaty rocznej. Nabywca użytkowania wieczystego wchodzi bowiem w sytuację prawną swego poprzednika, w tym również w zakresie wysokości należnej opłaty rocznej. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 16 grudnia 1999 r. (sygn. akt II CKN 639/98) podkreślił, że nabywca prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy nie może zasłaniać się brakiem wiedzy zarówno co do istnienia samego obciążenia prawa opłatą roczną, jak i co do jej wysokości. Obowiązek dowiedzenia się, ile ta opłata wynosi, wynika z obowiązku dołożenia należytej staranności przy nabywaniu prawa do nieruchomości.
RADA 2
CO PODNOSIĆ W RAMACH KWESTIONOWANIA WYPOWIEDZENIA
Przyczyną kwestionowania otrzymanego wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powinno być przeświadczenie, że ustalona przez właściciela nieruchomości jej nowa wysokość jest nieprawidłowa. Poza kwestionowaniem prawidłowości procedury wypowiedzenia, podstawowym argumentem w takich sporach jest, że dokument, w oparciu o który dokonano nowej wyceny nieruchomości, nie został sporządzony w sposób prawidłowy. Zgodnie z par. 28 ust. 1 obowiązującego rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej ustala się wartość nieruchomości jako wartość prawa własności, stosując podejście porównawcze. W ramach tej wyceny, w zależności od uwarunkowań danego rynku nieruchomości, zastosować należy jedną z metod przewidzianych w przepisach: porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Kwestionując wycenę, można przykładowo skupić się na nieprawidłowym doborze wyżej wskazanej metody czy też zastosowanych współczynników czy nieruchomości służących porównaniu, dobranych przez rzeczoznawcę do wyceny.
RADA 3
PRZEBIEG POSTĘPOWANIA PRZY KWESTIONOWANIU WYPOWIEDZENIA
Postępowanie w przypadku kwestionowania przez użytkownika wieczystego wypowiedzenia opłaty rocznej przebiega w sposób dość nietypowy. W pierwszej kolejności bowiem składany jest wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego, który w toku postępowania stosuje jedynie częściowo przepisy ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.). Następnie sprawa w wyniku wniesienia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego trafia do sądu powszechnego – wydziału cywilnego, który rozpatruje ją w oparciu o ustawę z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1822 ze zm.). Zgodnie z art. 80 ust. 2 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozew w takim przypadku zastępuje wniosek użytkownika wieczystego o uznanie wypowiedzenia za nieuzasadniony. Oznacza to, że w każdej sytuacji, nawet jeżeli samorządowe kolegium odwoławcze orzekło na korzyść użytkownika, a sprzeciw wnosił właściciel, to użytkownik będzie powodem w sprawie, a właściciel pozwanym. Rodzi to niekiedy dość istotne problemy natury procesowej. W doktrynie podnosi się, iż w toku całego postępowania, w tym również przed sądem, obowiązuje wyrażona w art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami regulacja, zgodnie z którą ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właścicielu nieruchomości (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 23 wrzenia 2009 r., sygn. akt I CSK 45/09). Jest to stanowisko dominujące (choć niejednolite) również w orzecznictwie sądów. Prowadzi to do sytuacji nietypowej dla postępowania cywilnego, gdy to strona pozwana (właściciel nieruchomości), a nie powód ma dowodzić swoich racji w sporze. W praktyce jednak powód (użytkownik wieczysty) jest w toku takiego postępowania żywotnie zainteresowany kwestionowaniem nowej wysokości opłaty i w wielu przypadkach samemu dostarcza dowody na okoliczności dla niego korzystne, w tym wnosi o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w osobie rzeczoznawcy majątkowego. Użytkownik wieczysty wyręcza w ten sposób w pewnym stopniu właściciela, jednak sądy co do zasady takie wnioski dowodowe dopuszczają.
RADA 4
CZĘSTOTLIWOŚĆ AKTUALIZACJI OPŁAT
W 2011 roku wprowadzono wiele zmian w zakresie możliwości wypowiadania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Jedną z nich było ograniczenie częstotliwości takich wypowiedzeń – z dotychczasowej – raz w roku, do nowej – maksymalnie raz na trzy lata. Miało to w zamierzeniu zapobiec drastycznym zmianom opłat, które licznie występowały w praktyce. W istocie jednak największe wzrosty opłat wynikały w większości z sytuacji wręcz odwrotnej – niedokonywania aktualizacji niekiedy nawet przez kilkanaście lat wstecz.
Dużo bardziej zasadną była więc inna z równocześnie wprowadzonych zmian – pozwalająca na rozłożenie w czasie wzrostu opłaty rocznej w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty. Użytkownik wieczysty wnosi wówczas opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się zaś na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Pozwala to na złagodzenie skutków drastycznych podwyżek i odpowiednie rozłożenie takich podwyżek w czasie.
RADA 5
ZALICZANIE NAKŁADÓW NA POCZET OPŁATY ROCZNEJ
Przepisy dopuszczają, by zaliczyć w poczet zwiększenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej na nieruchomości. Zaliczenie takie jest możliwe w stosunku do nakładów dokonanych po dniu ostatniej aktualizacji albo wcześniejszych – o ile nie zostały uwzględnione w poprzednich aktualizacjach. Z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wynika jednak, że zaliczenie takie może następować jedynie przy aktualizacji (a więc od chwili otrzymania wypowiedzenia do prawomocnego zakończenia sprawy), a nie w dowolnym momencie. W związku z tym warto zachowywać potwierdzenia w zakresie wydatków poczynionych na wybudowanie takiej infrastruktury. Wniosek o zaliczenie wartości tych nakładów jest wiążący dla organu rozpatrującego sprawę aktualizacji opłaty i właściciel nieruchomości nie może od takiego obowiązku się uchylić (co potwierdził między innymi Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 21 lipca 2011 r., sygn. akt VI ACa 88/11), choć podlegać powinien on weryfikacji przez rzeczoznawcę wyceniającego nieruchomość.
PODSUMOWANIE
Procedura związana z kwestionowaniem wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest skomplikowana, jednak jeżeli nie zgadzamy się z nową wysokością podaną przez właściciela, warto jest ją zapoczątkować i przeprowadzić do końca. Zgodnie z orzecznictwem opisany tryb przewidziany w przepisach art. 78–80 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest jedyną drogą podważenia skuteczności, jak i zasadności wypowiedzenia opłaty rocznej (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z 22 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 1450/14). Tak więc, jeżeli spór dotyczący opłaty trafi do rozpoznania przez sąd bez rozpoznania sprawy przez SKO, to nie będzie dopuszczalne podnoszenie przez użytkownika wieczystego zarzutów np. co do merytorycznej zasadności zwiększenia opłaty, o ile wcześniej nie wszczęliśmy odpowiedniego postępowania. Również orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego o oddaleniu wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, może być kwestionowane jedynie poprzez złożenie sprzeciwu w przewidzianym prawem czternastodniowym terminie. Jak potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I OSK 2894/13), w stosunku do tego orzeczenia nie ma chociażby możliwości złożenia w późniejszym terminie wniosku o stwierdzenie nieważności w trybie przewidzianym w kodeksie postępowania administracyjnego. Dlatego też otrzymawszy pismo o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, jeżeli nie akceptujemy nowej wysokości opłaty, warto przejść przez całą procedurę wprowadzoną przepisami. Później nie będzie co do zasady możliwości kwestionowania tej wysokości i będziemy nią związani.
Należy również pamiętać, że w przypadku gdy nieruchomość znajduje się we współużytkowaniu wieczystym większej liczby osób, każdy ze współużytkowników powinien osobno otrzymać oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej. Każdy z nich również będzie musiał we własnym zakresie podejmować czynności związane z kwestionowaniem tego wypowiedzenia. Jeżeli więc jesteśmy właścicielami np. mieszkania w budynku obejmującym więcej niż jeden lokal i zbudowanym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to podejmowanie czynności w celu kwestionowania nowej wysokości opłaty rocznej przez właściciela innego z lokali nie będzie odnosić skutków w stosunku do nas. Każdy ze współwłaścicieli musi działać we własnym zakresie i w stosunku do każdego z nich będzie prowadzone osobne postępowanie. Jeżeli nie skorzystamy z przysługujących nam uprawnień, to może skończyć się sytuacją, gdy nasz sąsiad będzie finalnie płacił niższe od nas opłaty roczne za użytkowanie wieczyste.