Za chwilę będziemy pisali założenia do projektu zmian ustawy deweloperskiej. Chodzi o wzmocnienie ochrony przyszłych nabywców mieszkań. Aby osiągnąć ten cel, rozważane jest wykreślenie z ustawy otwartego rachunku powierniczego – zapowiedział niedawno w wywiadzie na łamach naszej gazety Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów („Spróbujemy nakłonić banki, by dogadały się z frankowiczami”, DGP 244/2016).
Likwidacja otwartego rachunku powierniczego nie jest jednak pomysłem nowym. Pod koniec 2014 r. z podobną inicjatywą wyszedł ówczesny prezes urzędu Adam Jasser. Projekt zatrzymał się jednak na etapie konsultacji społecznych i uzgodnień międzyresortowych – nie trafił do parlamentu.
Katalog zabezpieczeń
Przypomnijmy, że dziś zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie deweloperską (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 555.), deweloper ma obowiązek zapewnić klientom alternatywnie:
● zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub
● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Każdy z powyższych rachunków służy gromadzeniu środków wpłacanych przez nabywców mieszkań na poczet ceny wznoszonych nieruchomości. Różnica między rachunkiem zamkniętym a otwartym sprowadza się do momentu przekazania deweloperowi pieniędzy przez bank. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata jest dokonywana jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa do wybudowanego lokalu i otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego potwierdzającego tę czynność. Natomiast w przypadku otwartego wypłata następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia określonym w umowie deweloperskiej. A dokładnie po dokonaniu przez bank kontroli na placu budowy i stwierdzeniu, że zakończono dany etap prac. W ocenie UOKiK w przypadku braku dodatkowego zabezpieczenia (gwarancji) dla otwartego rachunku kłopoty finansowe dewelopera mogą odbić się na jego klientach. Stąd też wziął się właśnie pomysł wyeliminowania tego wariantu z obrotu.
– Niestety niczego więcej nie możemy powiedzieć. Będziemy informować na bieżąco o postępach w tej sprawie – ucina Paweł Ratyński z biura prasowego UOKiK poproszony o podanie więcej szczegółów.
Szkopuł jednak w tym, że prosty ruch legislacyjny i wykreślenie otwartego rachunku może wywołać niemały wstrząs na rynku deweloperskim.
– Jest to instrument, z którego korzysta 90 proc. rynku. Polskie firmy nie są bowiem na tyle bogate, by prowadzić inwestycje wyłącznie z własnych środków, a tego wymaga korzystanie z rachunku zamkniętego. Otwarty rachunek z gwarancją czy ubezpieczeniem to bowiem dziś fikcja. Żadna instytucja nie posiada takiego wariantu w swej standardowej ofercie – komentuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Krytycznie do pomysłu podchodzi również radca prawny dr Łukasz Bernatowicz, ekspert Business Centre Club. – Ta inicjatywa to niepotrzebne dokręcanie śruby deweloperom. Otwarty rachunek sprawdza się w praktyce. Środki na nim zgromadzone nie są wypłacane przecież na żądanie dewelopera, lecz po szczegółowym sprawdzeniu realizacji etapów prac przez inspektora z banku – zaznacza mec. Bernatowicz.
Inne instrumenty ochronne
Dlatego też nie zgadza się on z poglądem – formułowanym przez zwolenników likwidacji otwartego rachunku – jakoby w przypadku upadku dewelopera środki wypłacone mu po realizacji poszczególnych części inwestycji były nie do odzyskania.
– Przecież taka nieruchomość – nawet jeśli inwestycja na niej nie została doprowadzona do końca – przedstawia konkretną wartość. Inaczej bank nie decydowałby się na zwalnianie kolejnych transz wpłaconych przez klientów pieniędzy. Wpłacone środki upadłemu deweloperowi są więc do odzyskania za pomocą syndyka – podkreśla prawnik.
Według przedstawiciela Polskiego Związku Firm Deweloperskich likwidacja otwartego rachunku powierniczego wyeliminuje część firm z rynku. Problem będzie dotyczył szczególnie mniejszych podmiotów, którym banki nie będą chciały udzielić kredytu.
– Suma finansowania inwestycji deweloperskich w bankach jest ograniczona. W 2014 r. wartość naszego rynku oszacowano na około 24 mld zł, a banki były skłonne finansować inwestycje o wartości 6–7 mld zł. Dlatego też likwidacja rachunku otwartego może doprowadzić do ograniczenia finansowania aż trzech czwartych inwestycji – analizuje Konrad Płochocki.
Będzie drożej
I wylicza, że rachunek powierniczy to tylko jeden z elementów zabezpieczeń, jakimi dysponuje obecnie nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego w przypadku, gdy deweloper zaczyna mieć problemy z płynnością finansową. Od 2016 r., kiedy weszło prawo restrukturyzacyjne, roszczenie jego klienta wyprzedza hipotekę banku (mimo że jest ustanawiana wcześniej) i to do wysokości wpłaconych środków.
– Dodatkowo dana nieruchomość wyodrębniona jest z masy upadłościowej i stanowi odrębną masę. Co więcej, w tej chwili roszczenia nabywców w stosunku do bankowego funduszu gwarancyjnego nie wynoszą już 100 tys. euro w stosunku do całej inwestycji. Gwarancja BFG to równowartość 100 tys. euro na każdego wpłacającego środki – zaznacza Płochocki.
W jego ocenie wszystkie te zabezpieczenia minimalizują niemalże do zera ryzyko straty po stronie klientów deweloperów. Jaki może być natomiast efekt wprowadzanych zmian?
– Nie ma co ukrywać, że zwiększone koszty finansowania będą musiały się odbić w cenie inwestycji. I to nawet o 4 proc. Kredyty kosztują obecnie ok. 4 proc. w skali roku, a inwestycja to średnio dwa lata. Gorzej będzie, gdy stopy procentowe pójdą w górę – szacuje Płochocki.