Subskrybuj nas na Youtube
Tym samym do przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, którym przysługują udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Wprawdzie ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu (…) umożliwia wystąpienie z żądaniem przekształcenia przez współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jednak w sytuacji, jeżeli chociaż jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, postępowanie jest zawieszane. Zatem brak zgody jednego współużytkownika wieczystego blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku. W takim przypadku zastosowanie znajduje przepis art. 199 kodeksu cywilnego, co oznacza skierowanie sprawy przekształcenia na drogę sądową. Sąd rozstrzyga o zgodzie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jaką jest wyrażenie zgody na przekształcenie.
Taka sytuacja powoduje przedłużanie procesów przekształceń gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi, co przekłada się na niezadowolenie właścicieli lokali i dodatkowe obciążanie organów administracji publicznej i sądów sprawami z tego zakresu. Ponadto postępowania sądowe nie stanowią jakiejkolwiek gwarancji, że przekształcenie dojdzie do skutku.
Projektowana ustawa władczo przesądzi o nabyciu prawa własności do gruntów przez właścicieli lokali położonych w budynkach wielolokalowych, realizując tym samym postulaty i oczekiwania mieszkańców, zwłaszcza wielkich miast, kierowane w licznych wnioskach i petycjach do organów administracji oraz Parlamentu.
W projekcie zaproponowano zmianę, czyli przekształcenie z mocy ustawy, z dniem określonym w ustawie, udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi w prawo współwłasności gruntu na rzecz właścicieli lokali położonych w tych budynkach. Przekształceniem objęte zostaną nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, które zbudowane są budynkami wielolokalowymi.
Przewiduje się, że przekształcenie nastąpi odpłatnie. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów będą zobowiązane do uiszczania należności za nabycie prawa własności w formie opłat rocznych, przez okres, na który ustanowione było prawo użytkowania wieczystego. Wysokość opłaty będzie odpowiadała wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia, tj. w dniu 1 stycznia 2017 r. Ponieważ okres uiszczania opłat może być niekiedy długi, przewiduje się możliwość ich waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych co kwartał przez Prezesa GUS. Dotychczasowi właściciele, tj. Skarb Państwa oraz gminy będą mogli udzielać bonifikat od ww. opłat. Nabywcy udziałów w prawie własności gruntu będą mogli uiścić jednorazowo należność za nabyte prawo. W takim przypadku przysługiwałaby bonifikata w wysokości 50 proc.
Podstawę ujawnienia nowych współwłaścicieli w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie stanowiło zaświadczenie wydawane przez organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli gruntów, tj. Skarb Państwa oraz gminy.
W związku z dotychczasowymi problemami z przekształcaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego, proponuje się wprowadzenie przepisu likwidującego możliwość ustanawiania od dnia 1 stycznia 2017 r. odrębnej własności lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że od wskazanej daty z własnością lokalu będzie mogło być związane wyłącznie prawo własności gruntu.
Proponowane zmiany:
Resort podzielił słuszne uwagi deweloperów i wyeliminował zapisy, zgodnie z którymi istniało poważne ryzyko, że po wejściu w życie ustawy nie będzie możliwa zmiana celu umowy użytkowania wieczystego. To oznaczałoby, że inwestycje mieszkaniowe będą mogły być realizowane na prawie użytkowania wieczystego tylko wtedy, gdy grunt przed 1 stycznia 2017 r. był oddany w użytkowanie na cele budownictwa mieszkaniowego. Odróżnić bowiem należy przeznaczenie planistyczne danej nieruchomości, wynikające z decyzji o warunkach zabudowy czy miejscowego planu, od celu wynikającego z umowy. Obecnie bardzo często występuje między nimi niezgodność.
Inwestycje deweloperskie na użytkowaniu wieczystym nie zostaną zablokowane. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa poprawiło projekt ustawy uwłaszczeniowej. Po 1 stycznia 2017 r. możliwa będzie zmiana przeznaczenia użytkowania gruntu lub ustanowienie użytkowania wieczystego na nowo, a po przeprowadzeniu inwestycji budowlanej przez dewelopera zbycie mieszkania z udziałem w prawie własności gruntu.
Wedle pierwotnych założeń przekształcenie użytkowania we własność dotyczyć miało jedynie właścicieli mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w budynkach wielolokalowych. Osoby te 1 stycznia 2017 r. – z mocy prawa – miały stać się współwłaścicielami gruntów, na których stoi dany obiekt. Przekształcenie będzie odpłatne. Powyższe zasady znajdą zastosowanie do budynków, w których co najmniej 51 proc. lokali to mieszkania. Według informacji DGP planowane przez rząd przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ma również objąć grunty pod domami jednorodzinnymi.