Przykłady z sal sądowych pokazują, że są sposoby na to, by przekonać urząd do swojej inwestycji. Można np. wskazać podobną albo złożyć wniosek o poszerzenie obszaru analizy urbanistycznej.
Teoretycznie kluczową rolę w planowaniu przestrzennym w gminach powinny odgrywać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W praktyce – jak wiadomo – niestety nie zawsze tak jest. Ze statystyk wynika, że plany miejscowe nie obejmują nawet połowy powierzchni kraju. W takiej sytuacji jest oczywiste, że dla wielu terenów inwestorzy są zmuszeni uzyskać inny instrument planowania przestrzennego, weryfikujący dopuszczalność realizacji danego przedsięwzięcia. Jest nim decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przy jej wydawaniu występują liczne problemy. Wynika to trochę z samej formuły prawnej decyzji: organ administracji publicznej (w tym przypadku wójt/burmistrz/prezydent miasta) musi przeprowadzić analizę urbanistyczną i ocenić zamierzenia inwestycyjne. Oceny te mogą być w praktyce dosyć zróżnicowane i często subiektywne.
Omawiane decyzje dzielą się na decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje o warunkach zabudowy. Te pierwsze – zgodnie z nazwą – odnoszą się do inwestycji publicznych (i dlatego w mniejszym stopniu będą analizowane w niniejszym opracowaniu). Te drugie – do wszystkich pozostałych inwestycji obejmujących budowę obiektu budowlanego, wykonanie innych robót budowlanych, a także zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Tak więc jeżeli inwestor planuje zrealizować którąś z tych czynności, a na danym terenie nie ma planu miejscowego – musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Problem dotyczy więc wielu przedsiębiorców, zarówno tych prowadzących działalność gospodarczą z zakresu usług budowlanych, mieszkaniowych, deweloperskich, jak również tych chcących postawić w jakimś miejscu konkretny obiekt budowlany (np. siedzibę firmy, halę produkcyjną itd.).
Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana po spełnieniu następujących kryteriów:
wdziałka, na której ma być realizowana inwestycja, musi mieć dostęp do drogi publicznej,
wco najmniej jedna działka sąsiednia musi być zabudowana w taki sposób, aby pod względem jej przeznaczenia i parametrów technicznych realizowana inwestycja była zgodna z otoczeniem,
wwystępuje wystarczające dla inwestycji uzbrojenie terenu,
wprzedmiotowy teren nie wymaga odrolnienia lub odlesienia na podstawie planu miejscowego i zgody właściwego ministra,
wrealizowana inwestycja byłaby zgodna z przepisami odrębnymi (np. form ochrony przyrody, takich jak parki krajobrazowe czy obszary chronionego krajobrazu).
Konieczne jest również uwzględnienie postanowień rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). W praktyce przepisy te – dosyć skomplikowane – są w gminach różnie interpretowane. Wybrane problemy przedsiębiorców omawiamy poniżej.
1. WYTRYCHEM POWOŁANIE SIĘ NA INNE INWESTYCJE
Chciałbym wybudować w dzielnicy mieszkaniowej większy obiekt o przeznaczeniu usługowym. Czy w ogóle jest to możliwe na podstawie decyzji o warunkach zabudowy? Jakie argumenty mogą przekonać gminę, aby wydała pozytywną decyzję w tym zakresie?
Inwestor pragnący uzyskać pozytywną decyzję powinien zacząć od znalezienia innego obiektu zbudowanego w sposób co najmniej zbliżony do planowanego zamierzenia inwestycyjnego, który znajduje się w bezpośrednim otoczeniu działki przy (co należy podkreślić) tej samej drodze publicznej.
W niniejszym przypadku istotna będzie kwestia oceny zawartych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasad kontynuacji funkcji i dobrego sąsiedztwa. Nowo wybudowany budynek ma pod względem funkcjonalnym i technicznym stanowić jedną urbanistyczną całość z otoczeniem.
Zatem jeżeli w dzielnicy mieszkaniowej niedaleko planowanej inwestycji znajduje się już obiekt usługowy (np. duży sklep) – z dopuszczeniem realizacji zamierzenia budowlanego przez gminę nie powinno być problemu. Jeżeli jednak takiego budynku w sąsiedztwie nie będzie – pozytywna decyzja nie zostanie raczej wydana. Nawet przy dobrej woli wójt/burmistrz/prezydent miasta nie znajdzie wtedy w sąsiedztwie obiektu, który mógłby dopasować do naszego zamierzenia, i nie będzie miał podstaw formalnych do uwzględnienia naszego wniosku. Intencją ustawodawcy przy tworzeniu niniejszych przepisów było bowiem to, aby nie powstawały obok siebie zbyt zróżnicowane obiekty budowlane. Niszczyłoby to ład przestrzenny.
Bardzo ważne jest także to, gdzie zaplanujemy realizację inwestycji. Jeżeli przy tej samej drodze publicznej nie znajdziemy takiego budynku, który mógłby stanowić punkt odniesienia, możemy jeszcze sprawdzić, czy nie znajdzie się taki przy sąsiednich ulicach. Jeżeli tam jest jakiś obiekt – można jeszcze rozważyć zapewnienie jego dostępu – np. przez służebność drogową – do naszej drogi publicznej. Warunkiem wybrania danego obiektu budowlanego jako punktu odniesienia przy naszej inwestycji jest to, aby był on dostępny z tej samej drogi publicznej, przy której znajduje się działka, jaką zamierzamy zabudować.
PRZYKŁAD
Właściciel nieruchomości chce uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, na podstawie której mógłby na swojej działce zbudować sklepik osiedlowy w dzielnicy mieszkaniowej. W tym przypadku nawet jeżeli w otoczeniu nie będzie innych obiektów usługowych, pozytywna decyzja powinna być wydana. Sklepik osiedlowy (i inne podobne obiekty) mieści się bowiem w ramach funkcji mieszkaniowej i niedorzecznością byłoby blokowanie jego budowy. Ustawodawca dopuszcza drobne odstępstwa i różnice przy realizacji różnych inwestycji.
2. GRANICE OBSZARU ANALIZY URBANISTYCZNEJ MOGĄ BYĆ KLUCZOWE
Chciałbym uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla hali przemysłowej. W sąsiedztwie działki budowlanej można znaleźć inne hale. W gminie wyznaczono obszar do analizy urbanistycznej w taki sposób, że te inne hale nie zostały nim objęte. W konsekwencji przedstawiciele gminy wskazują, że wydanie pozytywnej decyzji nie jest możliwe, gdyż nie zostały spełnione kryteria określone w rozporządzeniu ministra infrastruktury (dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy) w zakresie elewacji frontowej i wskaźnika wielkości zabudowy na mojej działce. Czyli wskaźnik powierzchni zabudowy do całej działki byłby znacząco większy niż wskaźnik zabudowy obliczony w wyznaczonym obszarze urbanistycznym. Czy mogę coś zrobić?
Jednym z problemów występujących przy decyzji o warunkach zabudowy jest nieostrość kryteriów zawartych w powołanym rozporządzeniu. Rozporządzenie to wyznacza kryteria ustalania nowej zabudowy (linię zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy działki, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu), zaznaczając w większości przypadków, że parametry te mogą być inne, jeżeli będzie to wynikać z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Dotyczy to również obszaru analizowanego, czyli obszaru, na którym porównuje się parametry związane z zamierzeniem inwestycyjnym do parametrów budynków i działek sąsiednich. W rozporządzeniu określono minimalną powierzchnię takiego obszaru analizowanego (trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej jednak niż 50 metrów), ale nie wyznaczono powierzchni maksymalnej.
Wszystko to sprawia, że kryteria ustalenia warunków zabudowy stają się niejasne i subiektywne. W niektórych gminach mogą być podejmowane próby, żeby je odpowiednio dostosować do pozytywnej lub negatywnej decyzji. Jeżeli inwestor ma wrażenie, że taki przypadek ma miejsce w jego sprawie, powinien próbować (np. w odwołaniu) wykazać, że analiza urbanistyczna i wyrażone w postępowaniu administracyjnym oceny były błędne i subiektywne. Formalnie zasadą jest możliwość swobodnego zagospodarowania konkretnego terenu, a ograniczenia znajdują zastosowanie wtedy, gdy są wprost wyrażone. Wszelkie zaś wątpliwości należy natomiast interpretować na korzyść właściciela.
Wywłaszczeni z szansą na rekompensatę za gorsze warunki prowadzenia biznesu
Wywłaszczeni z szansą na rekompensatę za gorsze warunki prowadzenia biznesu

Zobacz również
PRZYKŁAD
Jeżeli obszar analizowany został wyznaczony tylko z jednej części działki, a z drugiej znajdują się zupełnie inne obiekty (umożliwiające nam w znacznie szerszym stopniu zrealizowanie inwestycji), powinniśmy to wskazać w odwołaniu od decyzji. Możemy też żądać od gminnego projektanta wytłumaczenia, dlaczego w taki, a nie inny sposób został przez niego wyznaczony obszar analizowany.
3. DECYZJA DLA TERENU CZY DLA CAŁEJ DZIAŁKI
Posiadam dużą działkę o przeznaczeniu rolnym. Część terenu stanowią grunty rolne I klasy, na których nie można realizować inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Pozostałą część działki stanowią grunty gorszych klas. Złożyłem wniosek o ustalenie warunków zabudowy tylko dla pozostałej części działki. Chciałem tam wybudować obiekt do mojej działalności gospodarczej. Niestety gmina odmówiła ustalenia warunków zabudowy, twierdząc, że decyzja ta może się odnosić tylko i wyłącznie do całej działki, a nie do części. I w tym przypadku, skoro nawet dla małej części działki nie można wydać pozytywnej decyzji, to samo dotyczy całej działki. Czy takie stanowisko jest słuszne?
Nie. Z żadnego przepisu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani rozporządzenia dotyczącego ustalania warunków zabudowy nie wynika taki wniosek. Tego rodzaju stanowisko (często wyrażane w praktyce) jest rażąco błędne.
Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 lipca 2015 r. (sygn. akt II OSK 491/14). Sąd w uzasadnieniu wskazał m.in., że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługuje się różnymi pojęciami w analizowanym kontekście, zarówno działki, jak i terenu. W konsekwencji należy przyjąć, że „teren” jest czymś innym niż „działka” i może stanowić część „działki”. Ustawa odnosi zmianę zagospodarowania i ustalanie warunków zabudowy do pewnej przestrzeni, a nie wydzielonej geodezyjnie działki. Nie ma żadnych powodów, aby teren nadający się pod zabudowę został wyłączony spod tej procedury. Przyjęcie odmiennego punktu widzenia oznaczałoby, że dysponent terenu zostałby całkowicie pozbawiony prawa do jego zabudowy. W konsekwencji dla takiej nieruchomości nie byłoby też dopuszczalne wydanie pozwolenia na budowę.
W praktyce pojawiają się wyroki o odmiennej treści, ale w świetle ostatniego orzeczenia NSA należy założyć, że głoszenie odmiennej tezy może zostać skutecznie zakwestionowane. Tym bardziej że za stanowiskiem przedstawionym powyżej przemawia kompleksowa wykładnia.
Uwaga! Analizowana zasada znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy na części działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy będzie można coś zbudować. W sytuacji gdy taki teren okaże się zbyt mały, to oczywiście trudno byłoby egzekwować wskazaną powyżej zasadę.
4. SĄSIEDZI STAJĄ OKONIEM? SZANSĄ NOWY WNIOSEK
Uzyskałem pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla obiektu, który będę chciał przeznaczyć na działalność gospodarczą. Jednak zamierzenie to nie podoba się moim sąsiadom, którym zależy na tym, żeby okolica pozostała spokojną, cichą dzielnicą mieszkaniową. Mimo że sąsiedzi nie mają mocnych merytorycznych argumentów, wnieśli odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Przedłuży to realizację całej inwestycji. Czy odwołanie może zostać uznane za zasadne?
W powyższym przypadku ma miejsce typowy w procesach planowania przestrzennego konflikt: użytkownicy różnych nieruchomości mają wzajemnie sprzeczne interesy i sprzeczne koncepcje zagospodarowania poszczególnych terenów. Kończy się to zazwyczaj postępowaniem administracyjnym, a nawet sądowym.
Co do zasady właściciele nieruchomości sąsiednich względem terenu objętego planowaną inwestycją mają pełne prawo do udziału w postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia warunków zabudowy. Przyszła inwestycja może znacząco wpłynąć również na ich warunki zamieszkania – a ujmując to bardziej od strony formalnoprawnej – na warunki i zakres ich prawa własności nieruchomości. Oznacza to również, że mogą wnosić odwołania od wydanej decyzji do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie skargi do sądów administracyjnych. Oczywiście żaden przepis nie stanowi, że takie odwołanie musi być mądre czy dobrze uzasadnione. Nie da się bowiem przecież tego na wstępnym etapie zweryfikować. Może się także zdarzyć sytuacja, że nawet w przypadku, gdy sąsiad wie, iż od strony prawnej nie ma racji – i tak wniesie odwołanie od decyzji. Jego intencją może być nie tylko wygrana w postępowaniu administracyjnym, ale chęć przeciągnięcie całej sprawy w czasie. Czasem taka taktyka przynosi zamierzone efekty. Przykładowo, jeżeli właściciel nieruchomości chce ustalić warunki zabudowy dla inwestora, który dopiero po ich uzyskaniu ma nabyć nieruchomość – takie przedłużanie sprawy może doprowadzić do zablokowania całej transakcji.
Samemu inwestorowi trudno skutecznie zarzucać innym stronom, że wnoszą odwołania ze złej woli, na złość czy ze względów pozamerytorycznych. Znów bowiem byłoby trudno to na wstępnym etapie postępowania wykazać. Ze swojej strony inwestor może jednak złożyć wniosek do organu odwoławczego o szybsze rozpatrzenie sprawy. Wniosek taki trzeba jednak dostatecznie dobrze uzasadnić, tak aby przekonać organ do swoich racji. Argumentem mogą być np. zaawansowane interesy gospodarcze inwestora i konieczność uzyskania szybkiej informacji na temat szans realizacji danej inwestycji.
Bywa niestety również tak, że po wniesieniu odwołania organ drugiej instancji je uwzględni i uchyli decyzję ustalającą warunki zabudowy. Wtedy jako inwestor możemy skierować sprawę do sądu administracyjnego. W międzyczasie możemy jednak rozważyć skierowanie do gminy kolejnego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ostatecznie może się okazać, że uzyskamy ją szybciej, niż zakończy się postępowanie w sądzie. Przy tej okazji warto zapamiętać, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy zainteresowany. Nie ma tutaj żadnego dodatkowego warunku, nie trzeba być nawet właścicielem nieruchomości, której wniosek dotyczy.
PRZYKŁAD
Samorządowe kolegium odwoławcze stwierdziło błędnie, że decyzja o warunkach zabudowy musi się odnosić do całej działki, a nie do części (a takie żądanie zawierał wniosek o ustalenie warunków zabudowy). Inwestor wniósł skargę do sądu administracyjnego. Sąd przyznał mu rację, ale od tego wyroku odwołanie wniosło samorządowe kolegium odwoławcze. Najprawdopodobniej rozpatrzenie sprawy potrwa co najmniej kilka miesięcy. W takiej sytuacji inwestor może niezależnie od przedmiotowego postępowania dokonać podziału nieruchomości i złożyć kolejny wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla wyodrębnionej w ten sposób działki (będącej wcześniej częścią większej działki). Takie dwutorowe działanie może przyspieszyć pozytywny efekt.
5. GDY ORGANY UZGADNIAJĄCE ZABLOKUJĄ POMYSŁ, SKARGA POMOCNA
Złożyłem wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla realizacji inwestycji. Wójt gminy wstępnie się zgodził, ale dowiedziałem się, że wszystko zablokował organ uzgadniający projekt tej decyzji. Co to dokładnie oznacza? Czy jeszcze jakieś organy administracji publicznej – poza organami gminy – mają wpływ na wydanie decyzji o warunkach zabudowy? A jeżeli tak, to co mam zrobić w przypadku, gdy się nie zgadzają? Czy to jest równoznaczne z ostatecznym zablokowaniem inwestycji w danym miejscu?
Dla niektórych terenów przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy ustawodawca przewiduje – poza wyrażeniem samej zgody przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta – procedurę uzgodnienia. Oznacza ona, że przed wydaniem ostatecznej decyzji organ wykonawczy gminy przesyła jej projekt innym organom administracji publicznej. Organy te oceniają projekt decyzji w zakresie swojej właściwości. Jeżeli im się nie podoba – mogą odmówić uzgodnienia, co jest równoznaczne z brakiem możliwości wydania decyzji w zaplanowanej formule.
Organy dokonujące uzgodnienia mogą być różne. Dla realizacji inwestycji w miejscowościach uzdrowiskowych będzie to minister zdrowia, dla obszarów objętych formami ochrony zabytków – wojewódzki konserwator zabytków, dla form ochrony przyrody (rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych itd.) – regionalny dyrektor ochrony środowiska. W innych specyficznych sytuacjach organami uzgadniającymi mogą być starosta, dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej, wojewoda czy marszałek województwa.
Należy zdecydowanie podkreślić, że organy te przy uzgadnianiu decyzji nie mogą jej weryfikować pod każdym kątem. Nie jest bowiem tak, żeby przy okazji uzgodnień na nowo toczyło się całe postępowanie. Organy sprawdzają całość decyzji w zakresie swoich właściwości. Przykładowo regionalny dyrektor ochrony środowiska jest upoważniony, żeby weryfikować decyzję pod kątem wpływu, jaki może wywrzeć na przyrodę (np. w obszarze chronionego krajobrazu). Nie powinien natomiast zajmować się tym, czy wymóg kontynuacji funkcji w danej sprawie został spełniony, gdyż nie jest to jego kompetencja.
Jeżeli stanowisko organu uzgadniającego nie podoba się wnioskodawcy (inwestorowi) – może je kwestionować. Od strony formalnoprawnej uzgodnienie jest postanowieniem, na które przysługuje zażalenie do organu wyższej instancji. Jeżeli stanowisko organu wyższej instancji również nam nie odpowiada – możemy na nie skierować skargę do sądu administracyjnego. I w spornych sytuacjach warto to robić. Co prawda nie uciekniemy w ten sposób przed znaczącym przedłużeniem całej sprawy, ale w praktyce może się zdarzyć przypadek, kiedy organ uzgadniający trochę zbyt szeroko traktuje swoje kompetencje.
PRZYKŁAD
Organ uzgadniający bez związku ze swoimi zadaniami sprawdza, czy poprawnie została wyznaczona linia zabudowy i to, jaki jest współczynnik zabudowy działki. Dochodzi do wniosku, że kwestie te zostały określone nieprawidłowo i z tego powodu odmawia dokonania uzgodnienia. Tym samym nie wypowiada się w zakresie swoich uzgodnieniowych kompetencji (ochrona przyrody, gospodarka wodna, obiekty kultury itd.). W takiej sytuacji inwestor powinien wnieść zażalenie na takie stanowisko. Musi podkreślić, że przy okazji dokonywania uzgodnienia projektu decyzji można się wypowiadać tylko na tematy bezpośrednio związane z konkretnym zakresem kompetencji i właściwościami poszczególnych terenów.
6. JAK UZYSKAĆ DECYZJĘ BEZ DOSTĘPU DO DROGI PUBLICZNEJ
Rozważam wzniesienie budynku na cele związane z funkcjonowaniem mojej firmy. Rozważam nabycie jednej nieruchomości i następnie wybudowanie tego obiektu. Problem polega na tym, że formalnie nieruchomość ta nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Czy w takim przypadku istnieje możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?
Tak. Oczywiście jednym z podstawowych wymogów wydania decyzji o warunkach zabudowy jest to, aby teren, na którym ma być realizowana inwestycja, miał dostęp do drogi publicznej. Jednak dostęp ten może zostać stwierdzony po spełnieniu jednego z trzech poniższych warunków:
1) dany teren ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (czyli sytuacja podstawowa) – w tym przypadku jednak ważne jest to, aby na działce był zjazd z drogi publicznej,
2) teren nie jest położony przy drodze publicznej, ale ma do niej dostęp przez drogę wewnętrzną (czyli drogę prywatną),
3) teren nie jest położony bezpośrednio przy drodze publicznej, ale jego właściciel ustanowił na sąsiedniej (mającej dostęp do drogi publicznej) działce służebność drogową.
W omawianym przypadku należy zarekomendować zrealizowanie tego ostatniego warunku, czyli należy z właścicielem którejś nieruchomości sąsiedniej podpisać umowę i ustanowić na niej dostęp do drogi publicznej w formie służebności. Samo formalne powstanie tej służebności wystarczy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Nie trzeba więc fizycznie wyodrębniać takiej drogi. Musi być ona jednak zatwierdzona w dokumentach. Jeżeli właściciele nieruchomości sąsiednich nie chcą się dobrowolnie zgodzić na ustanowienie służebności, można skierować sprawę do sądu. Jednak należy się oczywiście zastanowić nad tym, czy coś takiego się opłaca i czy nie lepsze będzie wybranie innej nieruchomości na inwestycję.
Droga wewnętrzna może powstać z kilku wydzielonych nieruchomości prywatnych i ułatwiać dostęp do drogi publicznej nie jednemu, lecz kilku właścicielom nieruchomości. Ułatwia to późniejsze utrzymywanie działki stanowiącej drogę wewnętrzną.
7. KIEDY NA PRZESZKODZIE MOGĄ STANĄĆ PRZEPISY ODRĘBNE
Planuję realizację inwestycji na terenie cennym przyrodniczo. Chciałbym ocenić szanse uzyskania pozytywnej decyzji i chciałbym wiedzieć, które przepisy należy przy tej okazji sprawdzić. Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzję o warunkach zabudowy można wydać, gdy nie sprzeciwiają się temu przepisy odrębne. Co to dokładnie oznacza?
Przepisy odrębne będą znajdowały zastosowanie przy różnych specyficznych nieruchomościach. Na przykład przy terenach cennych przyrodniczo takimi przepisami mogą być plany ochrony, plany zadań ochronnych, a nawet uchwały rad gmin ustanawiające zespoły przyrodniczo-krajobrazowe lub użytki ekologiczne.
Zakres zakazów obowiązujących w danym przypadku należy badać przy konkretnej formie ochrony przyrody. Jednak ramy możliwych zakazów są wyznaczone w konkretnych szczegółowych aktach prawa miejscowego. Przy zespołach przyrodniczo-krajobrazowych takimi zakazami mogą być przykładowo zakaz niszczenia, uszkadzania lub przekształcania danego obszaru czy też zakaz umieszczania tablic reklamowych. Powyższe zakazy należy interpretować ściśle, a nie rozwijająco. Nie zawsze więc z tak ogólnie sformułowanych zakazów będzie wynikać zakaz budowy konkretnego obiektu budowlanego. Jeżeli nie jest on wyartykułowany wprost – można mimo wszystko próbować zrealizować daną inwestycję.
PRZYKŁAD
W rozporządzeniu dotyczącym obszaru chronionego krajobrazu wprowadzono zakaz zabudowy w danym miejscu, w bliskiej odległości od jeziora. Regulację taką należy uznać niewątpliwie za przepis odrębny w myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ograniczający właścicielowi tej nieruchomości możliwości zabudowy.