Subskrybuj nas na Youtube
O zniesieniu decyzji o warunkach zabudowy mówią politycy, samorządy i eksperci. Niebawem propozycje ustawowe przedstawi rząd.
O wuzetkach znów zrobiło się głośno po ujawnieniu przez „Gazetę Wyborczą” nagrań z udziałem Jarosława Kaczyńskiego. Wynika z nich, że lider Prawa i Sprawiedliwości nie spodziewał się, by inwestycja planowana przez związaną z nim spółkę Srebrna – dwa wysokie wieżowce w centrum Warszawy – miała otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli w stolicy dalej będą rządzić oponenci z Platformy Obywatelskiej. Projekt już wcześniej nie otrzymał wuzetki z uwagi na naruszenie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą nowy budynek powinien nawiązywać wielkością, formą architektoniczną czy funkcją do już istniejących.
Działacze PiS, próbując odwrócić uwagę od spółki Srebrna i jej biznesów deweloperskich, podnieśli problem wuzetek. Wskazywali, że jest to patologiczne rozwiązanie, uzależnione od politycznych koneksji.
Pomysł chwycił. Szef sejmowej komisji samorządowej Andrzej Maciejewski (Kukiz’15) prowadzi kwerendę po największych miastach w celu zebrania informacji o liczbie wydawanych wuzetek w okresie 2009–2018. Na razie odpowiedziało 12 z 18 miast. Liderem jest Poznań z liczbą ponad 10 tys. decyzji. Za nim są Rzeszów (9 tys.), Białystok (8,8 tys.) i Wrocław (6,6 tys.).
– Wciąż czekam na odpowiedzi z kilku miast, w tym z Warszawy. Ale już widać wyraźnie, że Rzeczpospolita wuzetkami stoi – ocenia poseł Maciejewski. Jego zdaniem pora odejść od nich i uprościć procedury przyjmowania planów miejscowych. – Sprawmy, by ten system był mniej czasochłonny i kosztowny. Tylko czy siły polityczne pójdą na wojnę z deweloperami, bo za tym środowiskiem stoją przecież ogromne pieniądze – mówi.
Wygląda jednak na to, że jest szansa na systemowe wyrugowanie wuzetek. Takie plany ma Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (MIR). Już finalizowane są prace związane z reformą „procesu inwestycyjno-budowlanego oraz systemu planowania przestrzennego”. Resort przypomina, że minister powołał w maju 2018 r. zespół doradczy do przygotowania założeń tej reformy. „W oparciu o wnioski z prac zespołu, MIR pracuje nad zmianą przepisów. Zgodnie z przyjętym harmonogramem, projekt ustawy będzie przygotowany na początku drugiego kwartału br.” – zapowiada resort. Zespół zakończył działalność w tym miesiącu. Jednym z kluczowych założeń reformy ma być zasada, że przeznaczenie terenu jest określane tylko w aktach prawa miejscowego. A to byłoby równoznaczne m.in. ze zniesieniem instytucji wuzetek.
MIR twierdzi, że dąży do wyeliminowania z obiegu prawnego wuzetek w dzisiejszym kształcie. „Decyzja o warunkach zabudowy, zbyt często stanowiąca podstawowe narzędzie zmiany zagospodarowania terenu, nie stanowi dobrego instrumentu ani dla potencjalnego inwestora, ani dla gminy. Dlatego jej rola w systemie planowania przestrzennego powinna być zdecydowanie ograniczona. Przygotowywane obecnie propozycje zmian legislacyjnych będą odpowiedzią m.in. na problemy wynikające ze stosowania decyzji o warunkach zabudowy” – zapewnia MIR.
Kierunek zmian – przynajmniej w ogólnym założeniu – popiera nawet Platforma Obywatelska. – Kluczowe jest jednak to, jak szybko uda się pokryć miasta planami zagospodarowania przestrzennego. Bo rodzi się pytanie, jak lokalizować inwestycje, gdy takiego planu nie ma – zaznacza w rozmowie z nami jeden z liderów PO.
Likwidacja wuzetek marzy się także sporej części urbanistów. „Pomysł, żeby z wuzetki uczynić substytut planu miejscowego i traktować ją jako narzędzie realizacji polityki przestrzennej gminy, był od początku i z gruntu niedorzeczny. Problem w tym, że pomysły niedorzeczne dają się realizować” – napisał Bartłomiej Kolipiński z Towarzystwa Urbanistów Polskich (TUP) w felietonie opublikowanym na stronie internetowej TUP.
Inny urbanista w rozmowie z nami wskazuje na patologię wuzetek na przykładzie Warszawy. – Jeszcze niedawno bywało tak, że ktoś w ramach procesu reprywatyzacji przejmował jakąś kamienicę, a następnie występował o wuzetkę, uprawniającą go do wykonania nadbudówki tej kamienicy. Pomijając walory estetyczne, mogło to stanowić problem dla uchwalenia planu miejscowego przez samorząd. Bo jeśli plan w jakiś sposób kolidował z wydanymi wcześniej wuzetkami, mogło to potem stanowić podstawę do ich unieważnienia, a w konsekwencji do roszczeń ze strony posiadaczy tych wuzetek – wskazuje nasz rozmówca.
Rewolucji kibicują samorządy. W jednym ze stanowisk Związek Miast Polskich określił wuzetki mianem „największego nieszczęścia ostatnich 15 lat”. Zdaniem przedstawicieli związku to właśnie wuzetki doprowadziły do dzisiejszego „chaosu przestrzennego, niekontrolowanego rozlewania się miast i do upadku polskiej urbanistyki”.
Za zmianą prawa są nawet posłowie PO, więc reforma ma szansę
Co zamiast?
Powierzchnia objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi w miastach ok. 50 proc., w gminach miejsko-wiejskich ok. 25 proc., a w gminach wiejskich ok. 30 proc. Tam, gdzie planów nie ma, inwestycje mogą być lokalizowane na mocy decyzji o warunkach zabudowy, czyli wuzetek. Instrument ten został wprowadzony na mocy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zastąpił decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).
Zdaniem samorządowców wuzetka stała się tak powszechna, że zaczęła być traktowana jako „akt planistyczny”. Wskazują, że o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu wystąpić może każdy (nie trzeba mieć praw do nieruchomości), a decyzja może być przyznana równolegle wielu podmiotom i być odmienna dla każdego z nich. Wuzetka nie musi też być zgodna ze studium, czyli polityką przestrzenną gminy. Efektem jest budowa osiedli mieszkaniowych w pobliżu miast, bez dojazdu czy niezbędnej infrastruktury. A te musi potem zapewnić lokalna władza, wydając publiczne pieniądze.
Rządowi eksperci rekomendują trzy rodzaje aktów prawa miejscowego w ramach nowego systemu. Pierwszy to plan przeznaczenia sporządzany dla całej gminy, obrazujący strategię rozwoju poszczególnych obszarów danego miasta czy miejscowości. Drugi akt to plan zabudowy dla poszczególnych terenów, który byłby podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Trzeci akt to normatyw urbanistyczny określający m.in. minimalne wymogi komunikacyjne i infrastrukturalne na terenach przewidzianych pod zabudowę, ale nieobjętych planem zabudowy.